Prêts de refinancement hypothécaire à taux variable

Le "retrait" et le "taux et terme" sont vos deux choix de base lorsque vous refinancez votre prêt hypothécaire pour économiser ou obtenir de l'argent. Si vous refinancez simplement votre prêt existant pour obtenir un taux d'intérêt inférieur ou modifiez les conditions, cela s'appelle un refinancement à taux. Vous pouvez également extraire une partie des fonds propres de votre maison, par exemple pour effectuer des travaux de rénovation, rembourser vos dettes ou contribuer au paiement des frais universitaires, grâce à un prêt en espèces. Voici ce que ces deux termes signifient et comment ils peuvent affecter votre situation financière.

Points clés à retenir

• Lorsque vous refinancez une hypothèque, vos deux options de base sont un refinancement avec encaissement, dans lequel vous extrayez une partie de l’équité de votre maison, ou un refinancement à taux et terme, dans lequel vous échangez votre prêt actuel contre un nouveau prêt (espérons-le). mieux) termes.
• Les prêts d'encaissement sont généralement assortis de conditions plus sévères, telles que l'ajout de points ou un taux d'intérêt plus élevé, car ils présentent un risque plus élevé pour le prêteur.
• Il peut être possible d'extraire une partie des liquidités de votre refinancement sans encourir les frais supplémentaires liés à un prêt d'encaissement en tirant parti du chevauchement des fonds à la fin d'un prêt et au début d'un autre.

Les bases du refinancement hypothécaire maintenant

Tout d’abord, envisagez un refinancement comme le remplacement d’une hypothèque existante par une autre ou la consolidation d’une paire d’hypothèques en un seul prêt. Avec l'ancien (hypothèque) et avec le nouveau, comme on dit. Une fois que vous avez refinancé, votre ou vos anciens prêts ont été remboursés et un nouveau prêt est mis à leur place.

Il y a de nombreuses raisons d'envisager un refinancement. Économiser de l'argent est une évidence. En août 2008, l’emprunt hypothécaire fixe moyen à 30 ans avait un taux d’intérêt de 6, 48%. Après la crise financière, les taux pour le même type d’hypothèque ont progressivement baissé. En décembre 2012, le taux de l'hypothèque fixe sur 30 ans avait été réduit de moitié, passant de quatre ans plus tôt à 3, 35%. Le taux annuel moyen pour 2017 a augmenté légèrement, atteignant 3, 99%. En 2018, il était passé à 4, 54%, selon Freddie Mac. Mais même ces taux plus élevés pourraient être inférieurs à ceux des prêts hypothécaires plus anciens que vous pourriez avoir.

En mars 2019, les taux hypothécaires ont chuté à 4, 27%, un minimum de 60 semaines. Selon la Mortgage Bankers Association, les demandes de prêts hypothécaires ont augmenté de 18, 6% au cours de la semaine se terminant le 29 mars 2019. Le niveau de refinancement a augmenté de 39% à 47, 4% du nombre total de demandes, son plus haut niveau depuis novembre 2016. (La plus grande vague récente de refinancements hypothécaires a touché de 2011 à 2013 et de 2015 à 2016, lorsque les taux d’intérêt étaient presque au plus bas.) l’indice a chuté à 44, 1% du nombre total de candidatures la semaine suivante, des coûts d’emprunt peu élevés et un marché de l’emploi solide continuent de stimuler les candidatures.

Historiquement, les taux sont encore relativement bas - une raison pour laquelle les propriétaires de prêts hypothécaires plus anciens et à taux d'intérêt plus élevés (ou ceux dont la valeur nette de leur maison a augmenté, ou qui ont des cotes de crédit bien meilleures que lors du financement initial de leur maison) se tournent vers le refinancement. Lorsque les taux montent, le refinancement peut offrir la possibilité de convertir un prêt hypothécaire à taux ajustable en un prêt à taux fixe, afin de bloquer les paiements d’intérêts moins élevés avant que les taux ne montent encore plus haut. Les autorités de l'industrie prévoient que les tarifs vont augmenter en 2019

Encaissement vs taux et durée: deux types de prêts

Il existe deux prêts de refinancement de base. Le refinancement à taux et terme (refi) est le plus simple et le plus direct. Aucun argent réel ne change de mains dans ce cas, en dehors des frais associés au prêt. La taille de l'hypothèque reste la même; vous échangez simplement vos conditions de prêt actuelles contre des conditions plus récentes (probablement meilleures).

En revanche, dans un prêt avec retrait, c'est-à-dire un refinancement, le nouveau prêt hypothécaire est plus gros que l'ancien. En plus des nouvelles conditions de prêt, vous bénéficiez également d'une avance d'argent, ce qui vous permet de retirer des capitaux de votre maison sous forme d'espèces.

Vous pouvez vous qualifier pour un remboursement de taux / terme avec un ratio prêt / valeur plus élevé (montant du prêt divisé par la valeur estimée de la propriété). En d'autres termes, il est plus facile d'obtenir un prêt, même si votre risque de crédit est plus faible, car vous empruntez un pourcentage élevé de la valeur de votre maison.

Réfléchissez bien avant d’obtenir un prêt avec retrait d’argent afin d’investir, car il n’a aucun sens de placer vos fonds dans un CD qui rapporte 2, 5% lorsque le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire est de 5% ou 6%.

Les prêts avec retrait sont assortis de conditions plus difficiles. Si vous souhaitez récupérer une partie de l’équité accumulée dans votre maison sous forme d’argent liquide, cela vous coûtera probablement - combien dépend de l’équité que vous avez accumulée dans votre maison et de votre pointage de crédit. Si, par exemple, le score FICO d'un emprunteur est égal à 700, si le ratio prêt / valeur est égal à 76% et si le prêt est considéré comme un encaissement, le prêteur peut ajouter 0, 750 point au coût initial du prêt. Si le montant du prêt était de 200 000 dollars, par exemple, le prêteur ajouterait 1 500 dollars au coût. (Chaque prêteur est différent.) Sinon, l'emprunteur pourrait payer un taux d'intérêt plus élevé, de 0, 125% à 0, 250% de plus, en fonction des conditions du marché.

Pourquoi les termes les plus difficiles? Parce que les prêts d'encaissement présentent un risque plus élevé pour le prêteur, selon Casey Fleming, conseiller en prêts hypothécaires de la Société financière C2 et auteur du «Guide des prêts: Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible». «Statistiquement, un emprunteur est beaucoup plus susceptible quitter son domicile s’il a des problèmes s’il en a déjà retiré l’équité. C’est particulièrement vrai s’il a retiré plus que ce qu’il avait initialement investi dans l’acompte. Par conséquent, tout prêt considéré comme encaissé est facturé à un prix plus élevé pour refléter ce risque, jusqu'à ce qu'il y ait tellement d'équité que l'emprunteur ne risque plus de se retirer. "

Mais un pointage de crédit plus élevé et un ratio prêt / valeur plus faible peuvent modifier considérablement les chiffres en votre faveur. Un emprunteur ayant une cote de crédit de 750 et un ratio prêt / valeur inférieur à 60%, par exemple, ne se verra facturer aucun coût supplémentaire pour un prêt avec remboursement anticipé; les prêteurs estiment qu'il n'est pas plus susceptible de faire défaut sur le prêt que s'il effectue un refi de taux / terme.

Votre prêt peut être un remboursement, même si vous ne recevez pas de remboursement. Si vous payez des cartes de crédit, des prêts automobiles ou tout ce qui ne faisait pas initialement partie de votre prêt hypothécaire, le prêteur considère probablement cela comme un prêt avec mise de fonds. Si vous regroupez deux prêts hypothécaires en un prêt, dont un à l’origine, le nouveau prêt consolidé sera également classé en tant que décaissement.

Une raison de plus pour réfléchir à deux fois sur les retraits: Effectuer un refinancement avec retrait peut affecter négativement votre score FICO.

83%

Le nombre de refinancements d'hypothèques qui étaient des prêts d'encaissement au quatrième trimestre de 2018.

Plus d'Américains qui choisissent le refinancement

Bien que de nombreux experts en finances personnelles recommandent de ne pas priver votre maison de son capital en refinancement, les données récentes montrent que de nombreux Américains choisissent ce type de prêt. Les statistiques trimestrielles de refinancement de Freddie Mac ont montré qu'au quatrième trimestre de 2018 (publié en mars 2019), les emprunteurs qui effectuaient un retrait représentaient 83% de l'ensemble des prêts de refinancement, le plus haut niveau depuis le troisième trimestre de 2007.

Source: Freddie Mac, Rapport trimestriel sur le refinancement, 2018

Bon nombre de ces refinancements ne visaient pas une réduction de taux. Les utilisations les plus courantes des fonds étaient le paiement de factures ou d’autres dettes, ou l’amélioration de l’habitat.

Source: Freddie Mac, Rapport trimestriel sur le refinancement, 2018

Une échappatoire intéressante en matière de refinancement hypothécaire

Avec l'aide de votre courtier en hypothèques, vous pourrez peut-être générer un peu d'argent grâce à votre refinancement sans que cela soit considéré comme un prêt avec encaissement (et ne générera pas les frais supplémentaires qui vont avec). Fondamentalement, cela fonctionne en tirant parti du chevauchement des fonds à la fin d’un prêt et au début d’un autre. C'est un processus compliqué, alors faites très attention à la façon dont Fleming le décrit:

«Vous êtes autorisé à financer les frais de clôture dans un délai de traitement. La plupart des prêteurs autorisent ces frais de clôture à inclure des frais payés d’avance, tels que les intérêts payés, les intérêts courus et impayés sur votre prêt hypothécaire existant, l’argent nécessaire pour préfinancer votre compte séquestre, et même les taxes foncières et les assurances si vous le faites bien.

«Lorsque vous refinancez, vous payez les intérêts courus sur votre prêt hypothécaire existant jusqu'au jour du remboursement. Vous payez à l'avance vos intérêts sur votre nouveau prêt à partir du jour où vous effectuez le financement jusqu'au premier jour du mois suivant, puis vous ne payez pas le mois suivant. Par conséquent, vous avez financé un mois d’intérêt sur votre prêt hypothécaire dans le cadre du nouveau prêt.

«Si vous avez un compte de dépôt (ou d'entiercement) pour payer une assurance et des impôts avec votre prêt hypothécaire existant, votre prêteur actuel détient une partie de votre argent - au moins deux mois d'impôts et d'assurance chacun. Lorsque vous refinancez, votre nouveau prêteur aura besoin d’argent lorsque vos factures d’impôts et d’assurances viendront à échéance. Ils demanderont donc de l’argent dès le départ. Vous pouvez généralement financer cela.

«Ensuite, après la clôture de votre prêt, votre ancien prêteur, qui détient une partie de votre argent, vous envoie un chèque égal au solde de votre compte séquestre lorsque vous avez remboursé ce prêt. En espèces!

«De plus, étant donné que certains frais changent un peu jusqu'à l'obtention du financement, la plupart des prêteurs accordent une marge de manoeuvre - jusqu'à 2 000 $ en espèces, sans que le prêt ne soit considéré comme un encaissement.

«Ce que tout cela signifie, c'est que vous pouvez financer des« coûts »qui ne sont pas vraiment le coût de création du prêt, mais représentent plutôt le coût de l'obtention du prêt. Sur un prêt à terme / taux de 200 000 dollars, il serait très possible de générer environ 4 000 dollars en espèces - dans les bonnes circonstances, si cela était structuré avec soin - sans payer de pénalité de retrait. "

Le résultat final

En tant qu’emprunteur, votre travail consiste à avoir suffisamment de connaissances pour discuter des options avec votre prêteur. Pour la plupart des gens, la meilleure solution financière consiste à éviter le coût supplémentaire d'un prêt avec encaissement. Si vous avez une raison particulière de retirer de l'argent de votre maison, un prêt d'encaissement peut être utile, mais souvenez-vous que le montant supplémentaire que vous verserez en intérêts sur la durée du prêt peut en faire une mauvaise idée.