Définition du rapport surface surfacique (FAR)
Le ratio de surface de plancher (FAR) est la relation entre la quantité totale de surface de plancher utilisable qu'un bâtiment a ou a été autorisée à avoir et la surface totale du terrain sur lequel se trouve le bâtiment. Le ratio est déterminé en divisant la surface de plancher totale ou brute du bâtiment par la surface brute du lot. Un ratio plus élevé est plus susceptible d'indiquer une construction dense ou urbaine. Les gouvernements locaux utilisent FAR pour les codes de zonage.
La formule pour le rapport surface utile (FAR) est
Ratio de la surface de plancher = Surface de plancher totale du bâtimentGrand de la parcelle \ begin {aligné} & \ text {Ratio de surface de plancher} = \ frac {\ text {Surface totale du bâtiment}} {\ text {Surface brute du lot}} \\ \ end {aligné} Ratio de la surface de plancher = Surface totale du terrainTotale de la surface totale du bâtiment
Comment calculer le ratio surface utile (FAR)
Le ratio surface utile (FAR) est calculé en divisant la surface totale de plancher du bâtiment par la surface brute du terrain.
Que vous dit le rapport surface utile (FAR)?
Le ratio de surface de plancher (FAR) représente la surface de plancher entière d'un bâtiment, pas simplement l'empreinte du bâtiment. Sont exclus du calcul de la superficie en pieds carrés les zones inoccupées telles que les sous-sols, les garages de stationnement, les escaliers et les cages d'ascenseurs.
Les bâtiments avec un nombre variable d'étages peuvent avoir la même valeur FAR. Chaque ville a une capacité limitée ou un espace limité qui peut être utilisé en toute sécurité. Toute utilisation au-delà de ce point crée un stress excessif pour une ville. Ceci est parfois appelé facteur de charge de sécurité.
Les FAR sont susceptibles de varier en raison de la dynamique de la population, des modèles de croissance et des activités de construction, ainsi que de la nature du terrain ou de l'espace où un bâtiment est placé. Les espaces industriels, résidentiels, commerciaux, agricoles et non agricoles ont des facteurs de charge différents, de sorte qu'ils ont généralement des FAR différentes. En fin de compte, les gouvernements ont mis en place des réglementations et des restrictions qui déterminent les FAR.
Les FAR sont un facteur déterminant du développement dans tous les pays. Une faible FAR est un moyen de dissuasion général pour la construction. De nombreux secteurs, principalement l'immobilier, recherchent des hausses dans les FAR pour libérer de l'espace et des ressources en terres pour les promoteurs. Une FAR accrue permet à un développeur de mener à bien davantage de projets de construction, ce qui entraîne inévitablement une augmentation des ventes, une diminution des dépenses par projet et une offre accrue pour répondre à la demande.
Points clés à retenir
- Le ratio surface utile est la relation entre la surface utile totale d'un bâtiment et la surface totale du lot.
- Un ratio plus élevé indique une zone dense ou fortement urbanisée.
- Le FAR variera en fonction du type de structure, industrielle, résidentielle, commerciale ou agricole.
Exemple d'utilisation du ratio surface surfacique (FAR)
Par exemple, la FAR d'un immeuble de 1 000 pieds carrés à un étage situé sur un terrain de 4 000 pieds carrés serait de 0, 25. Un bâtiment de deux étages sur le même terrain, où chaque étage mesurait 500 pieds carrés, aurait la même valeur FAR.
Considéré différemment, beaucoup a un FAR de 2, 0 et une superficie de 1 000 pieds carrés. Dans ce scénario, un développeur peut construire un bâtiment d'une superficie maximale de 2 000 pieds carrés. Cela pourrait inclure un bâtiment de 1 000 pieds carrés avec deux étages.
Prenons l'exemple d'un immeuble à appartements à vendre à Charlotte, en Caroline du Nord. Le complexe est à vendre pour 3 millions de dollars et est de 17 350 pieds carrés. Le lot entier est 1, 81 acres, ou 78 843 pieds carrés. Le FAR est de 0, 22, soit 17 350 divisé par 78 843.
La différence entre le ratio de surface de plancher (FAR) et la couverture de terrain
Alors que le ratio surface utile (FAR) calcule la taille du bâtiment par rapport au lot, la couverture du lot prend en compte la taille de tous les bâtiments et structures. Le taux de couverture des lots inclut des structures telles que des garages, des piscines et des remises, ainsi que des bâtiments non conformes.
Limites d'utilisation du ratio de surface de plancher
L'impact des FAR sur la valeur des terres va dans les deux sens. Dans certains cas, une augmentation des FAR peut rendre un bien plus précieux si, par exemple, un complexe d'appartements peut être construit de manière à permettre des locations plus spacieuses ou davantage de locataires.
Toutefois, un promoteur qui peut construire un plus grand complexe d'appartements sur un seul terrain peut diminuer la valeur d'une propriété contiguë avec une valeur de vente élevée renforcée par une vue désormais obstruée.
En savoir plus sur le ratio surface utile
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