Investir dans l'immobilier de luxe

Les prix de l'immobilier de luxe sont chauds et continuent à monter en flèche. Selon le dernier rapport de Christie's International Real Estate, les meilleures ventes d’immobilier de luxe à New York s’élevaient à 91, 541 milliards de dollars.

«De nombreuses personnes fortunées achètent des maisons comme un actif important», a déclaré Jay Belson, PDG de Jay Belson Luxury Real Estate, une société de services d'investissement dans l'immobilier de luxe basée à Beverly Hills, en Californie. parmi les populations les plus riches du monde qui se développent, le marché potentiel des propriétés de luxe est plus vaste que jamais. Si vous souhaitez participer à l'action et pouvoir vous permettre de payer le prix fort, voici plusieurs options.

Définition de «propriété de luxe»

Il est important de comprendre les caractéristiques qui caractérisent une propriété de luxe avant d’investir, car un prix élevé ne suffira pas à mettre une propriété dans cette catégorie. «Cela doit être unique et exclusif, dans le bon sens et de manière souhaitable. Les personnes riches paieront une prime pour quelque chose qui leur semblerait supérieur », a déclaré Randy Char, vice-président directeur des opérations chez One Queensridge Place, une tour de luxe située à quelques minutes de Las Vegas Strip.

Les acheteurs haut de gamme veulent avoir accès à des activités de luxe comme les boutiques haut de gamme, les restaurants et les arts, ainsi qu’à la proximité d’autres demeures de luxe. Une adresse de trophée, comme Park Avenue à New York, ajoute de la valeur. Avoir une histoire riche ne fait pas de mal non plus. De nombreux acheteurs de luxe recherchent la beauté naturelle d'un lieu au bord de l'eau, ou tout au moins une vue sur une rivière, un océan ou un lac. D'autres veulent des vues sur la campagne ou la montagne.

Les acheteurs haut de gamme souhaitent bénéficier des mêmes fonctionnalités que tous les acheteurs, mais à plus grande échelle. Ils veulent la confidentialité et la sécurité, parfois jusqu’à l’isolement. Ils veulent la beauté intérieure et extérieure et peuvent se permettre une architecture personnalisée, une conception personnalisée, une attention particulière portée aux détails et des finitions opulentes. Ils veulent aussi des commodités en plus des commodités: cuisine du chef, piscine de luxe, vaste suite principale et espace de vie extérieur, sans oublier la domotique, les détecteurs de mouvement, les ascenseurs de voiture et les caves à vin à température contrôlée. Ils veulent aussi de l'espace. À Malibu, en Californie, par exemple, la maison de luxe moyenne a plus de 4 000 pieds carrés (et un prix de 6 millions de dollars et plus).

Lors du choix d'une maison de luxe, il est extrêmement important de réfléchir aux aspects de la propriété qui ne peuvent être modifiés, déclare Mark Fitzpatrick, PDG de RUHM Destination Marketing, un service de marketing de destination destiné aux propriétés de luxe dans le monde entier. «Vous ne pouvez pas changer la trajectoire du soleil, l'emplacement de l'océan ou le fait qu'il existe une trajectoire de vol pour les gros avions au-dessus de votre tête. Le papier peint moche dans la salle de bain est beaucoup moins important que le temps », dit-il.

Combien as tu besoin?

Sur les marchés où les prix sont généralement plus bas, il vous suffirait d'un demi-million pour posséder un bien immobilier de luxe. Mais vous aurez besoin d'au moins 1 million de dollars pour acheter une propriété de luxe dans la plupart des grandes villes et le prix d'entrée monte là où le coût de la vie est élevé. C’est 3 millions de dollars à San Francisco, 5 millions à Los Angeles et à New York et 7 millions à Londres, selon Christie’s .

Les acheteurs de luxe paient souvent en espèces, mais une hypothèque jumbo est une autre option. Si vous financez l'achat, vous aurez besoin d'un important acompte, d'un excellent crédit, d'une preuve de revenu et d'actif, ainsi que d'une importante réserve de trésorerie.

Comment le faire: vos options pour investir dans l'immobilier de luxe

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier de luxe, vous pouvez emprunter plusieurs chemins.

Retourner un manoir

Transformer des propriétés de luxe existantes et les revendre à profit est un excellent investissement, déclare Belson de Jay Belson Luxury Real Estate. «C’est plus rapide que de construire à partir de zéro, mais il est limité aux propriétés qui combinent parfaitement l’architecture, les conditions et la disposition», explique-t-il, ajoutant que les correcteurs sont meilleurs. L'inconvénient est que «comme la plupart de ces maisons peuvent être habitées à l'achat, vous serez en concurrence avec les acheteurs-utilisateurs locaux qui peuvent vous surenchérir», dit-il. Cependant, la concurrence entre les investisseurs et les entreprises est beaucoup moins forte sur le marché du luxe, car il y a moins de gens qui peuvent se permettre de financer des projets haut de gamme et qui comprennent comment les exécuter à un niveau élevé, explique Belson.

Investir à l'international

Investir dans l'immobilier de luxe à l'étranger peut avoir des avantages que vous ne trouverez pas sur le marché intérieur. Dans les îles Turques et Caïques, petit territoire d'outre-mer britannique situé à l'est de Cuba et au nord d'Haïti et de la République dominicaine, il n'y a pas de taxe foncière annuelle ni de taxe sur les plus-values ​​sur les biens transférés. La propriété est protégée par un registre foncier et le dollar américain est la monnaie officielle. Les taux de change ne sont donc pas un facteur pour l'achat ou la valeur future de votre propriété.

Blair MacPherson, copropriétaire et courtier de RE / MAX Real, estime que ces îles sont un bon endroit pour investir car les prix des terrains ont régulièrement augmenté au cours des dix dernières années et devraient continuer à le faire grâce à une croissance rapide du tourisme et du développement. Estate Group Turks et Caicos. Et vous pouvez gagner un revenu supplémentaire grâce à votre investissement en le louant pendant votre absence et en laissant une société de gestion s'occuper des détails, dit-il.

Investir à l'étranger peut aussi avoir des soucis uniques. «Nous devons nous rappeler que le reste du monde ne fonctionne pas comme aux États-Unis», déclare Fitzpatrick, de RUHM. «Vous ne voulez pas acheter une propriété dans un autre pays uniquement pour savoir que le gouvernement peut la récupérer.» Faites appel à un avocat spécialisé en immobilier international et à d'autres professionnels pour vous aider dans l'exercice de votre devoir de diligence, dit-il.

Acheter un condo de luxe

Que vous achetiez un condo de luxe ou que vous en louiez un, «vous devez aller dépenser de l’argent pour acheter une maison située dans un immeuble de grand luxe avec commodités et options de transport à proximité», déclare Lydia Sussek de Corcoran, une agence immobilière à Manhattan. «Acheter dans un immeuble de luxe avec des options de transport médiocres est un mauvais investissement», dit-elle.

Les services et fonctionnalités proposés par le bâtiment peuvent également faire ou défaire votre investissement. «Vous n'avez pas de portier à temps plein? Bien, mais qu'offre votre maison? Vues, ​​hauts plafonds, terrasses, toutes ces caractéristiques permettent de distinguer votre maison des autres appartements taillés pour les biscuits et peuvent conduire à un taux de vente plus élevé lorsqu'il est temps de déménager », déclare Sussek.

Gardez à l'esprit que lorsque vous achetez de l'immobilier de luxe, vous achetez un style de vie. Les toits-terrasses privés, les piscines, les espaces communs avec centres de fitness, les services de femme de chambre ou les services de style hôtelier distinguent l'immobilier de luxe, a-t-elle déclaré. «Même s'il y a d'autres nouveaux condos construits autour de la maison que vous achetez, ces types de propriétés conservent de la valeur», dit Sussek.

Hypothèques Jumbo pour l'immobilier de luxe

Alors que la plupart des acheteurs d’immobilier de luxe optent pour l’achat de biens immobiliers au comptant, certains ont recours à des prêts jumbo pour s’acquérir de l’immobilier de luxe. Les prêts jumbo (également appelés prêts jumbo) sont des prêts d'un montant supérieur à la limite fixée par l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA). En règle générale, ce montant dépasse 424 100 dollars; Cependant, dans certains comtés - souvent ceux qui possèdent des biens immobiliers plus chers, ce montant est supérieur. Actuellement, le taux d’intérêt pour un jumbo fixe de 30 ans est de 4, 25% avec un TAP de 4, 27% selon usbank.com. Cela ressemble au taux moyen d'un prêt hypothécaire fixe standard de 30 ans. En janvier 2017, le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire fixe de 30 ans en moyenne était de 4, 25% et son TAP de 4, 32%.

Choisissez une propriété de location de vacances haut de gamme

«Une location de vacances de luxe peut offrir une multitude d'avantages, notamment l'appréciation de l'actif, des déductions fiscales, des opportunités de réseautage professionnel et, plus important encore, un plaisir personnel», déclare Fitzpatrick, de RUHM. Il est essentiel de choisir un emplacement avec un marché typiquement fort, comme une station de ski, Hawaii ou une île tropicale. «Ils sont parfaits pour les revenus saisonniers et se comportent bien sur les bons marchés financiers. Cependant, ils risquent de souffrir davantage en période de récession que les maisons situées à proximité des grandes villes », a-t-il déclaré.

En effet, le marché de l'immobilier de luxe a connu le plus fort rebond de la crise immobilière dans les grandes villes, mais les zones de villégiature commencent à faire de même, indique un récent rapport de Christie's International Real Estate.

En plus de choisir la bonne ville, les investisseurs devraient envisager d’acheter une propriété qui plaira aux familles en vacances, dit Fitzpatrick. «Cela augmentera votre taux d'occupation et votre retour sur investissement», dit-il.

Bruce Tobias, un agent immobilier comptant 20 fois le meilleur producteur immobilier chez RE / MAX Sedona en Arizona, ajoute que les destinations touristiques de premier plan constituent un choix judicieux et que les investisseurs devraient rechercher des propriétés susceptibles de générer des gains à long terme.

Terminer une construction personnalisée

Selon Belson, construire une nouvelle maison à partir de zéro offre les marges de profit les plus élevées, mais a une durée plus longue, mais une maison où tout est neuf et où les styles et les commodités les plus désirés d’aujourd’hui est essentiel pour obtenir les meilleurs prix. Il dit que sa société est en train de construire une maison de 25 000 pieds carrés à Bel Air, en Californie. «Nous avons acheté la propriété pour 8, 7 millions de dollars. Le budget de construction est de 18 millions de dollars. Le prix de vente prévu est de 50 millions de dollars. Il est difficile d’en faire autant en tant qu’investissement », dit-il.

Si vous ne construisez pas la maison pour vous-même, faites attention à la façon dont vous la personnalisez. Vous voudrez choisir un agencement, des aménagements et des finitions qui conviendront à un large segment du marché du luxe afin de maximiser vos chances de vendre rapidement et à bon prix. Assurez-vous que la maison est fonctionnelle et accueillante et qu'elle possède les fonctions de sécurité et de confidentialité que recherchent les acheteurs haut de gamme. Mais il y a une ligne de démarcation entre créer ce large attrait et créer l'unicité dont aspirent les acheteurs de luxe.

«Lorsque quelque chose n'est pas banalisé, et qu'il est souhaitable, et qu'il y ait une demande, c'est à ce moment-là que les prix montent en flèche», explique Char, de One Queensridge Place. «Si vous regardez une bouteille de Lafitte Rothschild de 1982, l'appréciation du prix augmente de façon exponentielle par rapport à un millésime moins supérieur en raison de l'offre et de la demande. C'est la même chose avec l'immobilier de luxe. Plus la propriété est exclusive et difficile à trouver, plus la maison devient rentable. ”

Le résultat final

Investir dans l'immobilier de luxe peut être plus excitant que d'investir dans des titres en raison de son aspect tangible, et il existe de nombreuses façons de le faire, de la construction d'une maison personnalisée à la transformation d'un hôtel particulier en passant par l'achat d'une propriété de vacances. Vous pouvez profiter de votre maison de luxe en tant que résident, en tant que voyageur ou en tant que propriétaire ou construire des maisons de luxe pour que les autres puissent en profiter. Avant d’acheter, assurez-vous de bien comprendre les caractéristiques qui créent une valeur durable dans cette classe d’actifs afin d’obtenir le meilleur retour sur votre investissement.