Équité négative
L’équité négative se produit lorsque la valeur d’un bien immobilier tombe en dessous du solde impayé de l’hypothèque utilisée pour l’acquérir. Les capitaux propres négatifs sont calculés simplement en prenant la valeur marchande actuelle de la propriété moins le solde de l'hypothèque en cours.
Briser l'équité négative
Pour comprendre l’équité négative, nous devons d’abord comprendre «l’équité positive», ou plutôt ce qu’on appelle couramment l’équité immobilière.
La valeur nette de la propriété correspond à la valeur de l'intérêt d'un propriétaire pour sa maison. Il s'agit de la valeur marchande actuelle de l'immeuble, diminuée des privilèges ou des charges qui y sont attachés. Cette valeur fluctue avec le temps au fur et à mesure que les paiements sont effectués sur l'hypothèque et que les forces du marché jouent sur la valeur actuelle de cette propriété.
Si une partie ou la totalité d'une maison est achetée au moyen d'une hypothèque, l'institution prêteuse a un intérêt dans la maison jusqu'à ce que l'obligation de prêt soit remplie. La valeur nette de la propriété correspond à la partie de la valeur actuelle de la propriété que le propriétaire possède librement et clairement.
La valeur nette de votre maison peut être accumulée soit par un acompte versé lors de l’achat initial du bien, soit par des versements hypothécaires - une partie contractée de ce paiement étant affectée à la réduction du capital restant dû. Les propriétaires peuvent bénéficier de l'appréciation de la valeur de la propriété, car cela entraînera une augmentation de leur valeur nette
Les implications économiques de l'équité négative
Lorsque la valeur marchande actuelle d'une maison tombe sous le montant que le propriétaire doit à son emprunt hypothécaire, ce propriétaire est alors classé comme ayant des capitaux propres négatifs. Par exemple, en 2007, un acheteur a acheté une maison de 400 000 $ avec un prêt hypothécaire de 350 000 $. Si la valeur marchande de cette maison était de 275 000 $ en 2008, le propriétaire a une valeur nette négative dans la maison, car l'hypothèque liée à la propriété est 75 000 $ supérieure à celle qu'elle aurait vendue en 2008. Cette situation peut être négative lorsqu'un propriétaire achète une maison une hypothèque avant l'effondrement d'une bulle immobilière, une récession ou une dépression.
Comme nous l'avons vu lors de la dernière crise financière de 2007-2008, une épidémie généralisée de fonds propres négatifs sur l'ensemble du marché du logement peut avoir des conséquences d'une portée considérable pour l'économie dans son ensemble. Les propriétaires ayant une équité négative - souvent appelés propriétaires immergés - ont eu plus de difficultés à travailler activement dans d’autres régions ou d’autres États en raison des pertes potentielles résultant de la vente de leur maison.
La vente d'une maison avec une valeur nette négative devient une dette envers le vendeur, qui serait redevable à son établissement prêteur de la différence entre l'hypothèque attachée et la vente de la maison.