Immobilier
Qu'est-ce que l'immobilier?Les biens immobiliers sont des biens constitués de terres et de leurs bâtiments, ainsi que de leurs ressources naturelles, notamment une flore et une faune non cultivées, des cultures et du bétail, de l'eau et tout gisement minéral supplémentaire.
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Comprendre l'immobilier
L'immobilier est un actif corporel et un type de bien immobilier. Les exemples de biens immobiliers comprennent les terrains, les bâtiments et autres améliorations, ainsi que les droits d'utilisation et de jouissance de ces terres et de toutes ses améliorations. Les locataires et les locataires peuvent avoir le droit d'habiter des terrains ou des bâtiments considérés comme faisant partie de leur patrimoine, mais ces droits eux-mêmes ne sont pas, à proprement parler, considérés comme des biens immobiliers.
Les biens immobiliers ne sont pas la même chose et ne doivent pas être confondus avec des biens personnels. Les biens meubles comprennent les actifs incorporels tels que les investissements, ainsi que les actifs corporels tels que les meubles et les accessoires tels que les lave-vaisselle. En outre, même les locataires peuvent revendiquer des parties d'une maison comme biens personnels, à condition que vous les ayez achetés et installés avec la permission du bailleur.
Points clés à retenir
- L'immobilier est réel, c'est-à-dire tangible, un bien constitué de terrains et de tout ce qui s'y trouve, y compris les bâtiments, la flore et la faune, et les ressources naturelles.
- L'immobilier comprend trois catégories de base: résidentielle, commerciale et industrielle.
- Lorsqu'il s'agit d'investir, l'immobilier résidentiel est moins coûteux et plus pratique pour les particuliers, tandis que l'immobilier commercial est plus précieux et plus stable.
- En tant qu'investissement, l'immobilier offre un revenu et une appréciation du capital.
- Vous pouvez investir dans l'immobilier directement - en achetant un terrain ou une propriété - ou indirectement en achetant des actions de fiducies de placement immobilier (FPI) cotées en bourse ou de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).
Types de biens immobiliers
Bien que les médias se réfèrent souvent au "marché immobilier", les exemples de biens immobiliers peuvent être regroupés en trois grandes catégories en fonction de leur utilisation.
- Les biens immobiliers résidentiels comprennent les terrains non aménagés, les maisons, les condominiums et les maisons de ville. Les structures peuvent être des maisons unifamiliales ou multifamiliales et peuvent être des propriétés occupées par le propriétaire ou des propriétés locatives.
- L'immobilier commercial comprend les structures non résidentielles telles que les immeubles de bureaux, les entrepôts et les bâtiments de vente au détail. Ces bâtiments peuvent être autonomes ou dans des centres commerciaux.
- L'immobilier industriel comprend les usines, les parcs d'activités, les mines et les fermes. Ces propriétés sont généralement de plus grande taille et peuvent inclure un accès à des centres de transport tels que des voies ferrées et des ports.
Avantages de l'immobilier résidentiel et de l'accession à la propriété
L'accession à la propriété, également connue sous le nom de propriétaire occupant, est le type d'investissement immobilier le plus courant aux États-Unis. Selon le Conseil national du logement multifamilial (NMHC), environ les deux tiers des résidents sont propriétaires de leur maison. Souvent, ces propriétaires ont financé leur achat en contractant un emprunt hypothécaire, dans lequel la propriété sert de garantie pour la dette.
Dans l'édition 2019 de son analyse annuelle de la valeur de la maison, le site Web immobilier Zillow estimait que la valeur totale de toutes les maisons américaines en 2018 s'élevait à 33, 3 billions de dollars, soit 71% de plus que le produit intérieur brut (PIB) du pays, qui était alors de 19, 4 billions de dollars.
Les particuliers qui achètent des hypothèques sur le logement pour les aider à réaliser le rêve de la propriété sont confrontés à diverses options. Les prêts hypothécaires peuvent imputer des intérêts à taux fixe ou variable. Les prêts hypothécaires à taux fixe ont généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêts à taux variables, ce qui peut les rendre plus coûteux à court terme. Les prêts à taux fixe coûtent plus cher à court terme car ils sont protégés des futures hausses de taux d’intérêt.
Les banques publient des calendriers d'amortissement indiquant le montant des paiements mensuels d'un emprunteur servant à payer les intérêts, par rapport au montant du principal du prêt. Les prêts-ballons sont des prêts hypothécaires qui ne sont pas entièrement amortis - ils sont réduits à zéro - avec le temps. Au lieu de cela, l'emprunteur paie des intérêts pour une période donnée, par exemple cinq ans, puis doit payer le reste du prêt sous forme de paiement forfaitaire à la fin du terme.
En outre, les prêts hypothécaires peuvent entraîner des coûts importants, notamment des frais de transaction et des taxes. Ces dépenses supplémentaires sont souvent intégrées au prêt. Une fois que les propriétaires potentiels ont prouvé leur admissibilité et ont obtenu un prêt hypothécaire auprès d'une banque ou d'un autre prêteur, ils doivent effectuer les étapes supplémentaires nécessaires pour s'assurer que la propriété est légalement en vente et en bon état.
Avantages de l'immobilier commercial
L'immobilier commercial est utilisé pour le commerce et comprend tout, des centres commerciaux linéaires aux restaurants indépendants, en passant par les immeubles de bureaux et les gratte-ciel. Il se distingue souvent de l'immobilier industriel, qui est un espace pratique utilisé dans la fabrication de produits.
Acheter ou louer un bien immobilier à des fins commerciales est très différent de l’achat d’une maison ou même de l’achat d’un bien immobilier résidentiel. Les baux commerciaux sont généralement plus longs que les baux résidentiels. Les rendements des immeubles commerciaux sont basés sur leur rentabilité par pied carré, contrairement aux structures destinées à être des résidences privées.
De plus, les prêteurs peuvent exiger un acompte plus important sur une hypothèque pour l'immobilier commercial que ce qui est nécessaire pour une résidence.
Investir dans l'immobilier
On peut investir directement dans l'immobilier en achetant des propriétés réelles ou des parcelles de terrain; ou indirectement, en achetant des actions de fiducies de placement immobilier (FPI) cotées en bourse ou de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Investir directement dans l'immobilier génère des profits - ou des pertes - selon deux voies qui n'ont pas changé depuis des siècles: les revenus provenant de loyers ou de baux et l'appréciation de la valeur de l'immobilier
Contrairement à d'autres investissements, l'immobilier est fortement affecté par son environnement et sa zone géographique immédiate. D'où la maxime immobilière bien connue "emplacement, emplacement, emplacement". À l'exception d'une grave récession nationale ou d'une dépression, les valeurs immobilières résidentielles, en particulier, sont principalement affectées par des facteurs locaux. Ces facteurs incluent le taux d'emploi de la région, l'économie locale, le taux de criminalité, les installations de transport, la qualité des écoles, les services municipaux et les taxes foncières.
Avantages
Offre un revenu stable
Offre une appréciation du capital
Diversifie le portefeuille
Peut être acheté avec effet de levier
Les inconvénients
Est généralement illiquide
Influencé par des facteurs très locaux
Nécessite une grosse dépense initiale
Peut nécessiter une gestion active, une expertise
Il existe des différences majeures dans les investissements immobiliers résidentiels et commerciaux. D'une part, l'immobilier résidentiel est généralement moins coûteux et plus petit que l'immobilier commercial, il est donc plus abordable pour le petit investisseur.
En revanche, les biens immobiliers commerciaux ont souvent plus de valeur par pied carré et leurs baux sont plus longs, ce qui, en théorie, assure un flux de revenus plus prévisible. Avec plus de revenus vient plus de responsabilité. L'immobilier commercial locatif est plus réglementé que l'immobilier résidentiel et ces réglementations peuvent différer non seulement d'un pays à l'autre et d'un État à l'autre, mais également d'un comté et d'une ville à l'autre. Même dans les villes, les réglementations de zonage ajoutent une couche de complexité indésirable aux investissements immobiliers commerciaux.
Il existe également un risque accru de rotation des locataires dans les contrats de location commerciaux. Si le modèle commercial du locataire est mauvais, si son produit est peu attrayant ou s'il est un mauvais gestionnaire, il peut se déclarer en faillite. La faillite d’une entreprise peut brusquement empêcher un bien immobilier coûteux de générer des revenus.
De plus, tout comme une propriété peut s’apprécier, elle peut aussi se déprécier. On sait que des magasins jadis très chauds se décomposent en centres commerciaux pourris et centres commerciaux vides.
Appréciation
L’appréciation est obtenue par différents moyens, mais l’augmentation de la valeur d’une propriété n’est réalisée que lorsque le propriétaire la vend. Une autre façon de réaliser un profit serait de refinancer l'hypothèque. Les terrains bruts et non aménagés, comme le territoire situé juste à l'extérieur des frontières d'une ville, offrent le plus grand potentiel de construction, d'amélioration et de profit. L’appréciation peut également provenir de la découverte de matériaux de valeur ou de ressources naturelles sur une parcelle de terrain, comme du pétrole en grève. En outre, une augmentation de la valeur marchande de la zone autour de la terre que vous possédez.
Au fur et à mesure que le quartier grandit et se développe, la valeur des propriétés tend à augmenter. La gentrification des quartiers urbains de certaines villes américaines au cours des dernières décennies a souvent entraîné une augmentation spectaculaire des prix de l'immobilier. La rareté peut également jouer un rôle dans la valeur des avoirs immobiliers. Si un lot est le dernier de sa taille ou de son type dans une zone prestigieuse - ou un domaine dans lequel de tels lots sont rarement disponibles - il gagne en valeur de commercialisation.
le revenu
Les revenus de l'immobilier prennent de nombreuses formes. Le plus gros générateur est le loyer payé sur un terrain déjà développé en propriété résidentielle ou commerciale. Toutefois, les entreprises paieront également des redevances pour les découvertes de ressources naturelles sur des terres non exploitées. En outre, ils peuvent payer pour construire des structures, comme des tours de cellules ou des pipelines.
Les revenus peuvent également provenir d’investissements immobiliers indirects. Dans une FPI, le propriétaire de plusieurs immeubles vend des actions à des investisseurs et distribue des revenus de location sous forme de distributions. De même, dans un MBS, les paiements d’intérêt et de principal d’un portefeuille d’hypothèques sont collectés et transmis aux investisseurs.
Les produits de placement des REIT et des MBS se négocient comme des actions, l’immobilier constituant leur sécurité sous-jacente. Ainsi, ils peuvent offrir une plus-value en capital si les actions gagnent en valeur de marché.
Exemples concrets d'investissements immobiliers
Les titres adossés à des créances hypothécaires ont reçu une mauvaise presse du rôle qu'ils ont joué dans la crise des prêts hypothécaires qui a déclenché une crise financière mondiale en 2007. Cependant, ils existent toujours et sont négociés. Le moyen le plus accessible pour l'investisseur moyen d'acheter ces produits consiste à utiliser des fonds négociés en bourse (FNB). Comme tous les investissements, ces produits comportent un certain degré de risque. Cependant, ils peuvent également offrir une diversification du portefeuille. Les investisseurs doivent enquêter sur les avoirs pour s’assurer que les fonds se spécialisent dans des titres adossés à des créances de première qualité, et non dans la catégorie des subprimes de la crise.
En avril 2019, les véhicules les plus performants de ce type comprennent:
- Le FNB Vanguard Mortgage Backed Securities (VMBS), qui suit l’indice flottant ajusté des titres américains adossés à des créances hypothécaires Barclays, est composé de MBS adossés à des agences fédérales et disposant d’un pool minimum de 250 millions de dollars et d’une échéance minimale d’un an. Avec un prix de vente d'environ 53 $ l'action, le fonds a un rendement de dividende de 2, 58%.
- Le FNB iShares Barclays MBS Bond (MBB), qui se concentre sur les titres hypothécaires à taux fixe et à taux variable, suit l’indice Bloomberg Barclays US MBS. Ses avoirs comprennent des obligations émises ou garanties par des entreprises parrainées par le gouvernement, telles que Fannie Mae et Freddie Mac. Elles sont donc notées AAA. Négociant autour de 108 $ par action, il offre un rendement de 2, 48%.
- Le FNB SPDR Bloomberg Barclays Capital sur emprunt hypothécaire Barclays Capital (MBG), qui utilise également l’Indice Barclays US MBS comme référence, mais adopte une approche plus agressive pour doper les rendements. Prix de 26 $ par action, il offre un rendement de 3, 15%.