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Le moyen le plus intelligent de tirer parti de votre capital immobilier

les courtiers : Le moyen le plus intelligent de tirer parti de votre capital immobilier

Lorsqu'il devient nécessaire de rassembler beaucoup d'argent, de nombreux propriétaires considèrent que l'utilisation de leur maison est le moyen le plus simple et le plus pratique. Même ceux qui ont d'autres actifs peuvent trouver cette voie attrayante, car ils peuvent ne pas vouloir vendre des avoirs imposables générant des gains en capital ou des pénalités de retrait sur les distributions anticipées d'IRA ou de régimes de retraite. Ceux qui empruntent sur la valeur nette de leur maison ont trois options. Le meilleur pour vous dépendra de votre situation et de vos objectifs.

Prêts immobiliers secondaires: le paysage

Les prêts immobiliers secondaires sont divisés en trois catégories:

  • Deuxième hypothèque - Également appelé prêt sur valeur nette, ce type de prêt immobilier est le plus structuré et correspond essentiellement à une hypothèque principale. Bien qu’ils puissent être assortis de taux d’intérêt variables, le taux d’intérêt est généralement fixe et est généralement supérieur à celui de la première hypothèque. Ces prêts sont amortis au début et ont également une durée déterminée, telle que 15 ans. Chaque paiement reçu est divisé entre intérêt et principal de la même manière qu’une hypothèque principale. Ils ne peuvent plus être utilisés une fois qu'ils sont émis.
  • Ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) - Ce type de prêt est le plus flexible des trois. Il se peut qu'aucun fonds ne soit réellement émis lors de l'approbation, bien que certaines lignes nécessitent un versement initial minimum. Vous avez alors la possibilité de faire appel à cette marge de crédit lorsque vous en avez besoin, de la même manière qu'une carte de crédit. La plupart des marges de crédit viennent maintenant avec un chéquier ou une carte de débit pour permettre un accès facile aux fonds. Les HELOC offrent également généralement un amortissement futur en raison de leur structure, et vous ne payez que sur le montant réellement utilisé. Et contrairement aux deux autres formes de prêts secondaires, les HELOC n’entraînent généralement pas de frais de clôture. Une autre option: un prêt dans lequel vous ne payez que les intérêts de ce que vous avez contracté chaque mois. Cela peut être dangereux car l'argent que vous avez retiré sera dû à la fin du mandat.
  • Refinancement par encaissement - Contrairement aux deux autres solutions, cette méthode n’implique pas nécessairement un second prêt, bien que l’on en utilise un dans de nombreux cas pour éviter l’assurance hypothécaire principale ou fournir des fonds supplémentaires. Dans ce cas, il vous suffit de refinancer votre maison pour un montant plus important et de prendre la différence en espèces. Les frais de clôture pour ce type de prêt peuvent être assez élevés dans certains cas.

Points clés à retenir

  • Utiliser votre maison comme source de financement peut être un choix judicieux pour obtenir du financement dans certaines situations.
  • Si vous souhaitez récupérer l’équité d’une maison, il est important de calculer les chiffres et d’anticiper vos futurs flux de trésorerie avant de signer sur la ligne pointillée.
  • Il est possible d’obtenir un meilleur taux d’intérêt sur un type de financement différent, tel qu’un prêt commercial ou un prêt étudiant; Celles-ci pourraient être de meilleures sources de financement.

Les trois méthodes d'accès à la valeur nette de la maison ont plusieurs caractéristiques communes. Tout d’abord et surtout, les emprunteurs qui ne remboursent pas ces prêts risquent de perdre leur maison en cas de saisie. Les intérêts exigés pour chaque type de prêt étaient déductibles, mais avec l’avènement du projet de loi sur les réductions d’impôt et les emplois, les critères sont différents. Les intérêts facturés ne sont déductibles que si le prêt est utilisé pour acheter, construire ou améliorer substantiellement la maison du contribuable garantissant le prêt. Si vous l'utilisez à ces fins, vous pouvez déduire des intérêts sur un emprunt maximum (notez que cette limite couvre toutes les dettes immobilières; elle sera réduite si vous avez également une hypothèque).

Le montant que vous pouvez emprunter sur la valeur nette de votre maison dépend de la valeur nette de votre maison. L'équité est la différence entre ce que vous devez et ce que vaut votre maison. Les prêteurs utilisent ce nombre pour calculer votre ratio prêt / valeur, ou LTV, un facteur utilisé pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt. Pour obtenir votre ratio prêt / valeur, divisez le solde de votre prêt actuel par la valeur d'expertise actuelle.

Bien entendu, le montant réel octroyé dépend de votre pointage de crédit et de votre ratio d'endettement. Un pointage de crédit supérieur à 700 vous qualifiera probablement pour un prêt. Un peu moins de 700 peut vous qualifier, mais avec des taux d'intérêt plus élevés. Le DTI éligible varie d’un prêteur à l’autre, mais la plupart exigent que vos dettes mensuelles absorbent moins de 50% de votre revenu mensuel brut. Les prêteurs additionnent le total des paiements mensuels pour votre maison, y compris - outre le principal de votre prêt hypothécaire - les intérêts, les taxes, l’assurance du propriétaire, les cotisations de l’association de propriétaires et toute autre dette en souffrance qui constitue un passif juridique. Ensuite, le total de la dette est divisé par votre revenu mensuel brut - salaire de base, commissions et bonus, ainsi que d'autres sources de revenus, telles que les revenus locatifs et les pensions alimentaires - pour obtenir le ratio DTI.

Il est toujours bon de parler avec un conseiller en crédit qualifié pour vous aider à décider si vous devez ou non solliciter un prêt.

Le meilleur ajustement

La meilleure forme d’exploitation de la valeur nette de votre maison dépend probablement davantage de ce pour quoi vous aurez besoin de cet argent que d’autre chose. Bien sûr, votre pointage de crédit et votre situation financière importent également, mais ils joueront un rôle quelle que soit l'option choisie. En général, chacune de ces méthodes est souvent adaptée aux situations et objectifs suivants.

  • Prêts sur valeur domiciliaire - Parce que tout l'argent de ce type de prêt est décaissé au départ, la plupart des emprunteurs qui en font la demande ont généralement besoin immédiatement du solde total. Ces prêts sont souvent utilisés pour payer des dépenses d’éducation, de santé ou autres, ou pour financer une consolidation de dettes. Selon Bankrate.com, le taux d'intérêt sur les prêts sur valeur nette courante était d'environ 5, 7% à la date du 25 avril 2018; pendant ce temps, le TAP moyen sur une carte de crédit est de 16, 47% à la fin du mois de mars, un record.
  • HELOCs - Une ligne de crédit hypothécaire est plus appropriée pour les propriétaires qui auront périodiquement besoin d'un accès à des liquidités, par exemple pour des dépenses engagées de manière continue, par exemple une série d'améliorations résidentielles ou le lancement d'une petite entreprise. C'est généralement la forme de prêt la moins chère, car vous ne payez que des intérêts sur ce que vous empruntez et il n'y a pas de frais de clôture. Assurez-vous simplement que vous serez en mesure de rembourser la totalité du solde à l'expiration du terme.
  • Refinancement par encaissement - C'est généralement une bonne idée si vous avez accumulé des fonds propres substantiels dans votre résidence et que vous avez besoin de liquidités maintenant, mais que vous êtes également éligible pour obtenir un meilleur taux que sur votre première hypothèque. Par exemple, si votre pointage de crédit est maintenant beaucoup plus élevé que lors de l’achat de votre maison, un taux plus bas peut aider à compenser le paiement plus élevé associé au nouveau solde du prêt plus important, qui inclut le montant encaissé. Et si vous utilisez le montant de l'encaissement pour régler d'autres dettes, telles que des prêts-auto ou des cartes de crédit, votre flux de trésorerie global peut encore s'améliorer et votre score peut augmenter suffisamment à nouveau pour garantir un refinancement ultérieur.

Le résultat final

La dette sur valeur domiciliaire n’est pas un bon moyen de financer les dépenses de loisirs ou les factures mensuelles habituelles, mais elle peut être une véritable bouée de sauvetage pour les personnes aux prises avec des problèmes financiers importants et inattendus ou qui souhaitent investir dans leur avenir. La clé est de s’assurer que vous empruntez au taux le plus bas possible et d’utiliser les fonds uniquement aux fins prévues.

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