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Comprendre le processus d'entiercement

les courtiers : Comprendre le processus d'entiercement

L'achat d'une maison peut être un processus compliqué pour lequel la plupart des gens ne sont généralement pas préparés. L'un de ces éléments mystérieux est le processus d'entiercement, également appelé fermeture. Ce processus, qui se produit entre le moment où un vendeur accepte l'offre et celui où l'acheteur reçoit les clés, peut être accablant pour de nombreux acheteurs d'habitations.

Qu'est-ce que l'engagement?

L'engagement est un instrument financier détenu par un tiers pour le compte de deux autres parties qui effectuent une transaction. C'est comme un compte en fidéicommis détenu par un tiers pendant que toutes les obligations du vendeur et de l'acheteur sont remplies.

Le temps nécessaire pour passer du début à la fin du processus de dépôt fiduciaire varie. Certains des facteurs qui déterminent la durée de la clôture comprennent une pré-approbation de l'hypothèque, la possession des documents appropriés et le temps nécessaire pour obtenir la souscription complète. Et tout comme la durée, le processus peut également varier d’un État à l’autre. Les étapes, cependant, sont généralement les mêmes pour tout le monde.

Ouvrir un compte bloqué

Une fois que vous et le vendeur avez signé un contrat d’achat mutuellement acceptable, votre agent récupérera votre chèque d’argent sérieux et le déposera sur un compte séquestre de la société de séquestre spécifié dans le contrat d’achat.

La société d'entiercement agit en tant que tierce partie neutre pour collecter les fonds et les documents nécessaires impliqués dans le processus de clôture du dépôt initial et des documents de prêt à l'acte signé. Dans certaines régions, les avocats peuvent gérer ce processus à la place d'une société d'entiercement et cela peut s'appeler un règlement plutôt qu'un entiercement.

En attente de l'évaluation de la banque

La banque qui avance l'hypothèque procédera à sa propre évaluation - que l'acheteur payera généralement - pour protéger ses intérêts financiers si elle devait un jour saisir le bien. Si l'évaluation est inférieure au prix proposé, le prêteur ne vous financera pas, sauf si vous constatez la différence ou si le vendeur abaisse le prix au montant estimé.

Cependant, vous pouvez essayer de changer l’esprit de l’évaluateur en effectuant l’une des opérations suivantes:

  • Fournissez des informations supplémentaires sur les raisons pour lesquelles vous estimez que la maison devrait être évaluée à un montant plus élevé
  • Obtenir une seconde évaluation
  • Essayez un autre prêteur et espérez que l'évaluation sera en votre faveur.

Si aucune de ces options n'est possible, vous pouvez annuler le contrat d'achat.

Financement sécurisé

Vous devriez déjà avoir été pré-approuvé pour un prêt hypothécaire avant que votre contrat ne soit accepté. Une fois l'adresse de la propriété fournie à votre prêteur, il établira une estimation de bonne foi - ou une déclaration précisant le montant de votre prêt - indiquant le taux d'intérêt, les frais de clôture et les autres coûts associés à l'achat. Assurez-vous de négocier les chiffres sur ce document avant de le signer. Une fois que vous avez obtenu votre engagement de prêt écrit, il est temps de supprimer l’éventualité de financement par écrit.

Approuver les déclarations du vendeur

Vous devriez recevoir une notification écrite de tout problème évident qui a déjà été identifié par le vendeur ou son agent. Par exemple, dans les quartiers à revenu faible ou modéré situés dans des zones où le coût de la vie est élevé, il est possible que le garage ait été transformé en une pièce à vivre en violation des codes du logement de la ville. Vous êtes peut-être déjà au courant de problèmes de ce type car ils sont souvent mentionnés dans la liste.

La propriété peut ne comporter aucune divulgation du vendeur, ce qui signifie que le vendeur ne divulgue aucun détail dans les conditions de vente. Si la propriété vous intéresse toujours, faites effectuer votre propre inspection. Assurez-vous d'obtenir la permission du vendeur avant que votre inspecteur n'arrive sur les lieux.

Obtenir les inspections nécessaires

La prochaine étape consiste à déterminer si vous souhaitez augmenter les frais d’inspection. Bien que ces éléments ne soient pas nécessaires, ils peuvent s'avérer utiles compte tenu de votre situation.

Bien que ce ne soit pas une exigence, il est dans votre intérêt de faire inspecter votre maison. Pour quelques centaines de dollars, un inspecteur professionnel vous indiquera s’il existe des défauts dangereux ou coûteux dans la maison. S'il y en a, vous voudrez en savoir plus pour pouvoir effectuer l'une des opérations suivantes:

  • Revenez sur l'achat.
  • Demandez au vendeur de les réparer.
  • Demandez au vendeur de baisser le prix afin que vous puissiez gérer les réparations vous-même.

Notez que vous ne pouvez pas négocier de concession de vendeur ici si le contrat stipule que vous achèterez la propriété "en l'état". Si le processus d'inspection se termine de manière satisfaisante, vous devrez supprimer l'éventualité de l'inspection par écrit. Vous allez répéter cette étape après toute autre inspection.

Inspection de parasites

Vous voudrez peut-être faire inspecter les parasites pour vous assurer que la maison n’a pas de termites, de fourmis charpentières ou d’autres parasites comme des cafards ou des rats. Ces problèmes peuvent ne pas être évidents pendant la journée lorsque vous avez probablement visité la maison et constitueraient une découverte terriblement fâcheuse après votre déménagement. Tous les problèmes d'organismes nuisibles devront être corrigés avant que la vente ne puisse avoir lieu - en supposant que vous souhaitiez continuer. l'achat. C'est un autre domaine dans lequel vous voudrez peut-être renégocier avec le vendeur pour payer le travail.

Inspection environnementale

Il est parfois recommandé de faire une inspection environnementale pour vérifier la présence de toxines dans la maison, telles que les moisissures et l’amiante. Il peut également y avoir des problèmes sur le site de la maison, comme une contamination par un site situé à proximité d’un site d’enfouissement, d’un ancien champ pétrolifère, d’un nettoyeur à sec, d’une station-service ou de toute autre entreprise dangereuse pour l’environnement. Tout problème non résolu dans cette zone peut entraîner de graves problèmes de santé et une réparation coûteuse.

Rapport géologique

Un rapport de sols et / ou un rapport géologique peuvent être nécessaires pour évaluer les risques de dommages graves au bien en cas de catastrophe. Vous pouvez également envisager un rapport d'inondation. Si la maison est trop susceptible d'inondation, vous ne pourrez pas obtenir une assurance habitation, ce qui signifie que vous ne pouvez pas obtenir d'hypothèque. Dans certains cas, l'achat d'une assurance contre les inondations en plus de l'assurance de votre propriétaire résoudra ce problème. Dans les zones rurales, un arpentage devrait être effectué pour vérifier les limites du bien. Dans les zones urbaines, les limites tendent déjà à être très claires.

Assurance des risques

Ceci inclut l'assurance des propriétaires et toute couverture supplémentaire requise dans votre zone géographique (telle qu'une assurance contre les inondations). Vous devrez avoir une assurance habitation jusqu'à ce que votre hypothèque soit remboursée. Si vous voulez économiser quelques dollars, choisissez votre propre compagnie d'assurance et magasinez pour obtenir le meilleur taux. Celui que la banque choisit peut ne pas être celui que vous voulez.

Rapport de titre et assurance de titre

Les rapports de titre et l'assurance de titre sont requis par votre prêteur. Même s'ils ne l'étaient pas, vous les voudriez quand même.

Le rapport de titre garantit que le titre de propriété est clair, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de privilège sur la propriété et que seul le vendeur peut réclamer une partie de celle-ci. L'assurance de titres vous protège, ainsi que le prêteur, de tout problème juridique pouvant survenir ultérieurement si quelque chose n'apparaissait pas lors de la recherche du titre.

S'il y a un problème avec le titre (appelé nuage ou défaut), le vendeur devra le réparer pour que la vente puisse avoir lieu ou vous laisser partir. Selon l'endroit où vous vivez, la société d'entiercement et la société du titre peuvent être identiques.

Le tour final

Il est judicieux de procéder à une nouvelle inspection de la propriété juste avant la fermeture pour vous assurer qu'aucun nouveau dommage ne s'est produit et que le vendeur vous a laissé les éléments spécifiés dans le contrat d'achat, tels que les appareils électroménagers ou les appareils d'éclairage.

À ce stade, vous ne pourrez probablement pas faire marche arrière à moins que la maison ait subi de graves dommages. Toutefois, il n’est pas rare pour un petit acheteur d’exercer des pressions sur son agent pour obtenir la nullité de l’accord sur une chose insignifiante.

Formulaire HUD-1

Au moins un jour avant la clôture, vous recevrez un formulaire HUD-1 ou le relevé final des conditions du prêt et des frais de clôture. Comparez-le à l'estimation de bonne foi que vous avez signée plus tôt. Les deux documents devraient être très similaires. Rechercher des frais inutiles, inattendus ou excessifs ainsi que des erreurs flagrantes.

Fermer l'engagement

Le processus de clôture varie quelque peu d’un État à l’autre, mais vous devrez signer une tonne de paperasse; prenez votre temps avec et lisez attentivement. Le vendeur aura également des papiers à signer. Une fois que tous les papiers sont signés, l'agent d'entiercement préparera un nouvel acte de vente vous désignant comme propriétaire de la propriété et l'enverra à l'enregistreur de comté. Vous devrez soumettre un chèque de banque ou organiser un virement bancaire pour payer votre acompte et les frais de clôture, et votre prêteur transférera vos fonds de prêt à un tiers séquestre afin que le vendeur et, le cas échéant, le prêteur du vendeur puissent être payés.

Si vous réussissez si loin, vous pourrez enfin prendre possession de la maison.

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12 étapes pour conclure une transaction immobilière

Le résultat final

Votre agent supervisera tout ce processus, alors ne vous inquiétez pas si vous ne comprenez pas tous les détails. Cependant, dans toute transaction où vous mettez autant d'argent sur la table, c'est une bonne idée d'avoir au moins une idée de base de ce qui se passe pour ne pas en profiter. (Pour une lecture connexe, voir "Compréhension du processus d'entiercement et des exigences")

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