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Pourquoi l'immobilier n'est pas un bon investissement pour le moment

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L'immobilier est-il un bon investissement en 2018? Bien qu’elle ne soit pas aussi risquée qu’en 2008, par exemple, elle comporte un risque substantiel. Les régions du pays aux économies fortes ont surchauffé les marchés immobiliers, affichant des prix hors de proportion avec les revenus des ménages. Les endroits où les prix de l'immobilier sont plus raisonnables tendent à avoir des économies et des marchés du travail moins dynamiques et des perspectives de croissance moins optimistes pour les années à venir.

Hausse de l'immobilier

Depuis l'effondrement du marché immobilier au cours de la Grande Récession, les acheteurs qui ont bravé le déluge de gros titres négatifs et acheté au plus bas du marché ont été récompensés. Entre le premier trimestre de 2009 (le nadir) et le premier trimestre de 2018, le prix médian de vente des maisons a augmenté de près de 60% à l'échelle nationale, selon les dernières statistiques du département américain du Logement et du Développement urbain. Toutefois, dans certaines villes, la montée en puissance a été particulièrement importante, notamment à San Francisco, Phoenix, Miami et Las Vegas (qui ont tous deux été détruits pendant la récession). Les prix des logements sont même supérieurs à leurs sommets d'avant la récession dans 57 des 105 régions statistiques métropolitaines, dont Houston (en hausse de 79%), Dallas-Fort Worth (78%) et Denver (75%), selon un rapport d'avril 2018 d'ATTOM Data Solutions US. Rapport de vente à domicile.

Prix ​​des maisons et revenus des ménages

Les prix de l'immobilier ne sont viables que dans la mesure où les gens peuvent se permettre d'acheter une maison. La loi de l'offre et de la demande dicte que si les acheteurs cessent d'acheter, les prix baissent en conséquence. Un moyen facile de déterminer si les prix des logements dépassent le niveau que les acheteurs peuvent facilement se permettre est de les comparer aux revenus du ménage. Les experts financiers des ménages recommandent de ne pas dépenser plus de trois fois votre revenu annuel sur une maison. À long terme, les prix du logement aux États-Unis ont fluctué autour de ce ratio.

Cependant, de 2011 à 2018, les prix des maisons ont augmenté de manière disproportionnée par rapport aux revenus des ménages dans la plupart des villes aux marchés chauds et aux économies en plein essor. À San Francisco, par exemple, le rapport entre le prix des maisons et le revenu des ménages est 45% plus élevé que la base de référence à long terme. En d’autres termes, les acheteurs étirent leurs budgets pour acheter des maisons quatre fois et cinq fois plus chères qu’elles le font chaque année. L’histoire est similaire à Denver, à Miami et à Seattle, où tous ont vu les prix de l’immobilier augmenter rapidement, alors même que les revenus n’avaient que peu progressé.

Avant l'implosion du marché immobilier entre 2007 et 2008, les prix médians des maisons dépassaient les revenus médians par un multiple de cinq - l'un des facteurs ayant conduit à la fusion des prêts hypothécaires à risque. Alors que les prix se rapprochent de ce seuil (en mai 2018, il était à 4, 39), les acheteurs doivent faire preuve de prudence afin de ne pas sauter avant un autre sommet du marché.

Où se trouvent les bonnes affaires

Certaines villes offrent toujours des prix de logement raisonnables par rapport aux revenus des résidents. À Saint-Louis, par exemple, le ratio cours / revenu avoisinait le repère à long terme à la fin de l'année 2017. Malheureusement, la ville n'a démontré aucune de la croissance et de la hausse des prix constatées ailleurs depuis 2011. En fait, les prix ont légèrement baissé pendant cette période. Chicago est une autre ville qui propose des logements abordables, mais ses prix ont également baissé depuis 2011 et son taux de chômage, en août 2018, se situait dans le tiers supérieur des 50 plus grandes régions statistiques métropolitaines des États-Unis.

Le résultat final

L’énigme avec le marché immobilier américain est que les villes les plus performantes deviennent surchauffées et inabordables, alors que les lieux offrant des logements abordables n’ont pas les meilleures perspectives pour l’avenir.

Le marché haussier de l'immobilier, qui entre dans sa septième année, redonne vie au logement. Sur la base des conseils de Warren Buffett, toutefois, investir dans ce qui est en vogue n’est pas le moyen de réussir financièrement. Le dernier jeu immobilier fut en 2011, lorsque les masses se piétinaient encore pour se rendre aux sorties. Le moment est venu de rechercher des opportunités d'investissement sous-évaluées ailleurs.

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