Engrenage négatif
La conversion négative est une pratique courante dans l'investissement immobilier. Il s'agit d'une forme de levier financier qui décrit l'achat d'un actif productif de revenus, tel qu'un bien locatif, par un investisseur lorsque l'actif ne générera pas un revenu suffisant pour couvrir le coût de l'actif. Par exemple, les revenus locatifs sont insuffisants pour couvrir les paiements du prêt, l'entretien, les intérêts ou l'amortissement de l'actif à court terme. Idéalement, l'actif générera éventuellement assez d'argent pour couvrir ces coûts. La raison pour laquelle un acheteur utiliserait un engrenage négatif est que les pertes à court terme peuvent être bénéfiques pour le compte de taxes du propriétaire dans certains cas.
Points clés à retenir
- Le gearing négatif est une forme de levier financier généralement vue dans le contexte de l'investissement immobilier.
- Un actif à pondération négative est un actif qui ne génère pas suffisamment de revenus pour couvrir ses coûts.
- Un investisseur dont la conversion est négative s’attend à obtenir des avantages fiscaux à court terme et à vendre l’actif à un prix plus élevé pour compenser les pertes initiales.
- Engrenage négatif devient une entreprise rentable que lorsque la propriété est finalement vendue.
Comprendre l'engrenage négatif
Un actif à pondération négative est un actif qui ne procure pas un revenu suffisant pour couvrir son coût. Cela entraîne une perte pour le propriétaire de l'actif. L'avantage pour l'acheteur ou l'investisseur est que, selon le pays d'origine de l'investisseur, le déficit entre le revenu gagné et les intérêts dus peut être déduit de l'impôt sur le revenu en cours. L'Australie, le Japon et la Nouvelle-Zélande sont des pays qui autorisent cette déduction fiscale. D'autres pays, tels que le Canada, la France, l'Allemagne, la Suède et les États-Unis, autorisent la déduction mais avec des restrictions. Investir de cette manière pourrait être judicieux dans les cas où des gains en capital importants sont attendus au moment de la vente, ce qui permettra de récupérer les pertes intermittentes.
Profiter de l'engrenage négatif
Un engrenage négatif ne devient une entreprise rentable que lorsque la propriété est finalement vendue. Au moment de la vente, il est indispensable que la valeur des propriétés augmente, ne diminue pas ou reste stable. Si la valeur des propriétés baisse ou reste stable, le propriétaire pourrait ne pas être en mesure de vendre l'actif à un prix suffisamment élevé pour compenser les pertes alors que l'actif produisait un revenu insuffisant pour couvrir les dépenses. De nombreux investisseurs qui spéculent de la sorte chercheront délibérément un ajustement négatif pour les déductions fiscales dans l'espoir de réaliser un profit lorsque la propriété est vendue pour un gain en capital.
Considérations spéciales pour un engrenage négatif
Les investisseurs qui envisagent ce type d’arrangement doivent disposer de la stabilité financière nécessaire pour couvrir le manque à gagner jusqu’à ce que la propriété soit vendue et que tous les bénéfices puissent être réalisés. Il est également de la plus haute importance que le taux d’intérêt soit bloqué depuis le début ou que, si l’intérêt de l’emprunteur est calculé sur un indice flottant, les taux en vigueur restent bas. Une critique des engins négatifs est qu'ils peuvent fausser le marché du logement en réduisant l'offre de logements, en particulier les immeubles locatifs, peut-être faire monter les prix de location et encourager le surinvestissement dans l'immobilier.
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