Association de construction et de prêt
Les associations de construction et de prêt étaient des institutions financières mutuellement détenues qui ont considérablement amélioré l'accessibilité aux prêts au logement des années 1830 aux années 1930. Guidés par un esprit d’entraide, les participants ont mis leur argent en commun - généralement au sein de petites chambres d’hôtes régionales - et sont ainsi devenus éligibles pour recevoir des dividendes et contracter une hypothèque. À partir du milieu des années 1930, les B & L ont commencé à se transformer en institutions fédérales d’épargne et de crédit, dotées d’une charte du gouvernement américain et reposant sur une assurance-dépôts fédérale.
Comment une association de construction et de prêt a fonctionné
Une association de construction et de prêt, également connue sous le nom d'épargne, a vu le jour lorsqu'un groupe de personnes a accepté de payer une cotisation et a souscrit à un certain nombre d'actions ayant une valeur d'échéance prédéterminée. Les membres étaient ensuite obligés de verser un certain montant chaque mois jusqu'à ce que la valeur d'échéance de leurs actions soit atteinte.
Si une personne souscrivait cinq actions d'une valeur d'échéance de 600 $ chacune, elles pourraient contracter un emprunt d'un montant maximal de 3 000 $. En raison de la limitation du capital détenu par ces associations, les membres devraient généralement se relayer, ou plus précisément surenchérir sur les autres membres, pour contracter un prêt immobilier. S'ils devaient toujours de l'argent sur les actions, ils continueraient à les payer jusqu'à ce que le billet soit annulé.
Les associations de construction et de prêt ont été réglementées par le gouvernement fédéral après la Grande Dépression et sont devenues les associations fédérales d'épargne et de prêt que nous connaissons aujourd'hui.
Les premières associations de crédit immobilier et de crédit étaient structurées en plans «résilients» ou «fermés» qui expiraient lorsque tous les prêts contractés ont été remboursés. Cependant, au milieu des années 1800, de soi-disant «plans en série» ont vu le jour, qui émettait périodiquement de nouvelles actions avec leur propre date de dissolution. Finalement, ceux-ci ont cédé la place à des «plans permanents», dans lesquels les membres pouvaient adhérer à tout moment.
Histoire des associations de construction et de prêt
La construction et les prêts ont été influencés par les sociétés de construction britanniques qui se sont répandues au Royaume-Uni pendant la révolution industrielle. Les gros acomptes et les courtes périodes de remboursement - souvent cinq ans ou moins - imposés par les banques de dépôt ont constitué un obstacle important à l’accession à la propriété pour la classe moyenne. Les sociétés de construction ont contourné le système bancaire traditionnel en permettant aux membres d'acheter des actions et d'emprunter à leur valeur lorsqu'ils achetaient une maison.
Deux ouvriers d'usine nés en Angleterre ont formé la première association américaine de bâtiment et de prêt à Philadelphie en 1831. Bientôt, ces coopératives locales ont vu le jour dans le nord-est et le centre de l'Atlantique. Dans les années 1870, la construction et les emprunts avaient surgi dans la majorité des États.
La croissance du B & L a été alimentée par la hausse des revenus des ouvriers qualifiés à cette époque. Alors qu’ils ne pouvaient généralement pas se permettre le lourd acompte nécessaire pour un emprunt bancaire, leur revenu accru leur permettait d’acheter de l’immobilier par le biais de cette autre source de fonds.
L'utilisation d'associations de construction et de prêt a atteint son apogée en 1927, alors que 12 804 d'entre elles étaient dispersées dans tout le pays et desservaient plus de 11 millions de membres. Dans une décennie, toutefois, cette influence serait grandement réduite.
Bâtiment et prêts contre épargne et prêts
En réaction à la Grande Dépression et à la détérioration des bilans B & L qui en a résulté, le gouvernement a commencé à proposer des chartes à un nouveau type de prêteur: les institutions fédérales d'épargne et de crédit. Alors que l'industrie était réticente à accepter la réglementation fédérale au début, les avantages sont finalement apparus.
D'une part, à court d'argent Les S & L peuvent emprunter auprès du Federal Home Loan Bank Board, créé en 1932 par la loi fédérale sur les banques immobilières, afin de renforcer leur capital. En outre, la Société fédérale d’assurance-épargne et de crédit, ou FSLIC, avait pour objectif de stabiliser le processus en garantissant les dépôts effectués par ses membres.