Obtenir une hypothèque après la faillite et la forclusion
Si c'est le rêve américain de posséder une maison, une faillite ou une forclusion peut fort bien être le cauchemar américain. À la fin des années 2000, le marché immobilier américain s'est effondré et l'économie a amorcé sa chute libre. Au moment où l'économie avait atteint son niveau le plus bas en mars 2009, plus de 1, 2 million de personnes s'étaient déclarées en faillite dans les 12 mois. Depuis 2009, l’économie a connu une reprise lente mais substantielle. En novembre 2016, le taux de chômage a atteint son plus bas niveau en neuf ans, à 4, 6%. Cela a continué de baisser, pour atteindre 4, 0% en juin 2018. À mesure que l'économie reprendra, le moment sera peut-être bien choisi pour la concrétiser. Mais qu'en est-il de l'achat d'une maison après la faillite ou une forclusion? Eh bien, vous allez devoir faire preuve de discipline. Et quelques talons de paie. Et danser encore quelques pas.
Gardez le contrôle de votre dossier de crédit
Les Américains qui ont déclaré faillite ont un score inférieur à celui des non-faillis. Plus votre pointage de crédit est élevé, moins vous aurez d'intérêts sur ce versement hypothécaire: moins 1, 5 à 2 points de pourcentage. Et toute personne qui a vécu une forclusion aura également un impact sur sa cote de crédit. Il est donc important que vous ne restiez pas dans le noir en ce qui concerne votre dossier de crédit.
Il existe plusieurs façons de garder un œil sur votre historique de crédit et votre score. Selon la loi, les trois agences traditionnelles, Equifax, Experian et TransUnion, sont tenues de fournir un rapport gratuit une fois par an. Vous pouvez également utiliser l'un des nombreux sites Web de surveillance du crédit actuellement disponibles pour les consommateurs. Et la bonne chose: la plupart d'entre eux sont gratuits.
Si vous constatez des erreurs dans votre rapport de crédit, il est important que vous agissiez immédiatement. Plus cette erreur est grave dans votre histoire, moins vous obtiendrez de crédits, y compris une hypothèque. La meilleure chose à faire est de contacter l'agence d'évaluation, de l'informer de l'erreur et de lui faire savoir que vous la contestez. Peut-être que c'est une dette impayée qui a été effacée il y a longtemps ou une activité frauduleuse après le vol de votre identité. Quoi que ce soit, vous aurez envie de tout rectifier afin que vous puissiez passer à autre chose. Et assurez-vous que votre dossier de crédit indique que votre faillite est acquittée. Cela signifie que le tribunal vous a dégagé de votre responsabilité de tout ou partie de vos dettes. ( Voir également Que signifient les plages de points de crédit? )
Gardez votre travail
Si vous vous agonisez avant d'aller travailler ou si vous n'aimez pas le travail que vous occupez, vous devrez peut-être rester un peu plus longtemps. Rester avec votre employeur actuel montre à un prêteur potentiel que vous êtes digne de confiance; De plus, vous disposerez d'une source de revenu sécurisée sur laquelle vous pourrez compter pour effectuer votre versement mensuel régulier.
Reconstruire votre crédit
Revenir de ce qui semble être un fond peut être une tâche décourageante, mais cela peut être fait. Tout ce qu'il faut, c'est une planification minutieuse et beaucoup de patience. Tout d'abord, vous voudrez obtenir deux ou trois cartes de crédit sécurisées. Essayez d'abord de frapper votre banque. Vous devrez déposer un certain montant sur un compte bancaire pendant toute la période de sécurité de votre carte - ce montant correspond généralement à votre limite de crédit. La bonne chose avec les cartes sécurisées est que vous gagnerez des intérêts sur votre dépôt. Une fois que vous les avez, ne chargez que de petites sommes et conservez-les payées. Ensuite, essayez de contracter un petit emprunt, qu’il s’agisse d’un prêt personnel, d’un prêt auto ou d’un prêt étudiant, et le rembourser rapidement. Si vous pouvez le faire, essayez d'effectuer un paiement rapide, mais assurez-vous qu'aucun de vos paiements ne soit en retard. Quelques autres points à considérer: Effectuez vos paiements de loyer à temps, veillez à ne jamais faire rebondir un chèque et conservez toujours de l'argent dans un compte d'épargne. Vous ne savez jamais quand vous aurez besoin de fonds d'urgence.
La patience est une vertu
Si moins de deux ans se sont écoulés depuis le dépôt de la faillite, vous devrez attendre. Si vous avez perdu votre maison à la suite d'une forclusion, elle dure plus longtemps - généralement pendant trois ans. Et le compte à rebours ne démarre pas lorsque vous avez chargé la dernière boîte du camion de déménagement; le prêteur doit compléter la forclusion. Après la période d’attente, assurez-vous d’être entièrement prêt à demander un prêt. Demandez-vous si vous avez un bon ratio d'endettement. Votre vie est-elle stable? Avez-vous un plan de retraite ou des actifs dans un 401 (k)?
Été à travers une forclusion?
Il y a de bonnes nouvelles si vous avez vécu une forclusion. Les agents immobiliers et les courtiers en hypothèques vous considèrent favorablement: vous êtes un acheteur motivé - vous avez acheté une maison et vous en avez perdu une, et vous êtes de retour maintenant. Vous ferez tout ce qu'il faut. Et plus de bonnes nouvelles: La forclusion pourrait être votre seul problème de crédit, ce qui signifie que vous pourrez peut-être nettoyer le gâchis un peu plus rapidement.
Presque toutes les institutions prêteuses - banques, coopératives de crédit et prêteurs hypothécaires - travailleront avec des programmes parrainés par le gouvernement. Il en existe deux: l’administration fédérale du logement (FHA) et le ministère des Anciens Combattants (VA), réservé aux anciens combattants de la catégorie des personnes honorablement libérées.
Si ce prêt a été garanti par la FHA ou la VA, il fait maintenant l'objet d'un suivi par CAIVRS, une base de données du gouvernement. CAIVRS est presque aussi mauvais que la NSA. En termes simples, vous n'êtes pas admissible à un autre prêt garanti par le gouvernement tant que vous n'avez pas remboursé le gouvernement.
Si vous avez été saisi, le prêteur doit pré-approuver votre nouveau prêt immobilier, alors vérifiez avec le prêteur avant de commencer la recherche. En fait, vérifiez auprès d’un professionnel de l’immobilier avant le prêteur pour vous assurer que vous avez rempli toutes les cases.
Avant le processus d'approbation
Si vous avez réussi à rétablir votre crédit et à traverser la période d’attente rapide, quelle est la prochaine étape? Tout d'abord, vous devez vous assurer de disposer d'un bon acompte, compris entre 10% et 20% au minimum. Mais soyez certain que vous savez dans quoi vous vous engagez. Parce que vous êtes sorti de la faillite ou avez survécu à une saisie immobilière, vous devrez payer un taux d’intérêt plus élevé. Et n'oubliez pas de respecter votre budget, c'est donc probablement une bonne idée de trouver quelque chose d'abordable. Peut-être est-ce un ancien condo, une coopérative ou peut-être même une maison mobile.
Le prêteur peut vouloir un cosignataire, alors gardez cela à l'esprit. Renseignez-vous auprès d'amis ou de parents susceptibles de cosigner le prêt pour vous. Ceci, bien sûr, les laisse responsables si vous supprimez les paiements de votre maison. Assurez-vous qu'ils sont familiers avec vous, votre morale, vos finances, votre pointage de crédit et votre historique de paiement. Assurez-vous qu'ils ont confiance en vous et assurez-vous de ne pas ruiner leur crédit. Mais sérieusement, ne le faites qu'en dernier recours.
Le résultat final
Beaucoup de gens finissent par toucher le fond de l’économie financière - qu’il s’agisse d’une faillite ou d’une forclusion. Mais cela ne signifie pas que vous deviez mettre de côté vos rêves de posséder une maison. Pour revenir au jeu hypothécaire, vous devrez faire un peu de travail pour vous sortir de cette tranchée. Mais avec un peu de temps et d’efforts, vous pourrez peut-être encore vivre le rêve américain.