10 obstacles à la fermeture d'une nouvelle maison
Faire accepter l'offre d'achat de votre maison, c'est comme obtenir le meilleur de ce coureur lors d'un marathon. Mais tenez la glacière Gatorade, la propriété ne vous appartient pas encore. Au cours des quelque 30 jours (environ) entre l'acceptation de votre offre d'achat et la remise des clés (généralement dénommé séquestre), de nombreux obstacles doivent être surmontés. Si vous tombez sur l'un d'entre eux, l'achat peut échouer et vous ramener à la ligne de départ.
Tout comme un athlète qui s’entraîne pour une course, vous pouvez vous entraîner aux dernières étapes décourageantes de l’achat d’une maison. Les procédures et règles d'entiercement varient d'un État à l'autre, mais voici 10 des problèmes les plus courants rencontrés au cours de cette période, et ce que vous pouvez faire (le cas échéant) pour les prévenir ou les atténuer.
1. L'inspection contre les termites révèle des dégâts
Le prêteur effectuera une inspection de la maison (à vos frais, généralement inférieure à 100 USD) pour vous assurer qu'il n'y a pas de dommages sérieux causés par les insectes brouteurs de bois tels que les termites ou les fourmis charpentières. Cette inspection protège les intérêts du prêteur dans la propriété. Les propriétaires qui découvrent des problèmes de termites après avoir emménagé abandonnent souvent la propriété, laissant le prêteur tenir le sac. Certains prêteurs peuvent ne pas nécessiter une inspection contre les termites, mais il peut être dans votre intérêt d’en obtenir une de toute façon.
Si l'inspection révèle la moindre infestation visible, il faudra peut-être remédier aux problèmes avant la fermeture du séquestre. Si les problèmes sont trop graves et / ou si le vendeur ne paiera pas pour les résoudre, vous aurez la possibilité de vous retirer, pourvu que votre contrat d'achat prévoie les imprévus appropriés.
2. L'évaluation est trop basse
La banque fera évaluer la maison (encore une fois, à vos frais) afin de protéger ses intérêts dans la maison. Il veut s'assurer que la maison vaut au moins autant que vous paierez pour qu'elle puisse être récupérée. En cas de verrouillage, les pertes peuvent être récupérées. Si l'évaluation est trop basse, le vendeur devra baisser le prix de vente ou vous devrez payer en espèces pour la différence. Il peut être possible d'obtenir un deuxième avis plus favorable d'un évaluateur différent.
3. Il y a des nuages sur le titre
Au cours du processus d'entiercement, vous allez engager une société de titres pour effectuer une recherche de titres et émettre une assurance de titres. La recherche de titre garantit que personne d'autre n'a de droit sur la propriété que vous souhaitez acheter (comme l'IRS, l'État ou un membre de la famille du vendeur), et l'assurance des titres vous protège contre toute réclamation future concernant la propriété. S'il existe une sorte de privilège ou de revendication sur la propriété, la question devra être résolue avant que la transaction puisse avoir lieu.
4. L'inspection à domicile montre des défauts
La plupart des offres d'achat comportent une réserve pour éventualités d'inspection. Par conséquent, si l'inspection de la maison révèle de graves problèmes, l'acheteur peut faire marche arrière sans pénalité. Si vous n'avez pas prévu cette éventualité dans votre contrat, vous risquez de perdre votre argent sérieux (généralement plusieurs milliers de dollars) si vous décidez de ne pas acheter la maison sur la base de l'inspection.
Si vous décidez de procéder, le processus de négociation avec le vendeur pour que la maison soit réparée ou pour vous créditer de l'argent à la fermeture afin de gérer les réparations vous-même peut potentiellement retarder le processus d'achat et retarder la fermeture. (Pour une lecture connexe, voir: Avez-vous besoin d'une inspection de maison? )
5. Vous (ou eux) avez froid aux pieds
Le contrat exposera les raisons justifiables pour lesquelles l'acheteur ou le vendeur doit faire marche arrière sans pénalité, par exemple ne pas renoncer à une éventualité ou ne pas respecter un délai. Cependant, si vous décidez après avoir supprimé les imprévus que vous ne souhaitez pas assumer lors de l'achat (par exemple, parce que vous avez trouvé une autre maison que vous préférez), vous perdrez votre argent le plus précieux. Le raisonnement est le suivant: le vendeur devrait être indemnisé pour le temps que la maison a été retirée du marché, ce qui retardera le temps qu'il lui faudra en définitive pour vendre (ce qui peut avoir des conséquences financières pour le vendeur).
Inversement, si le vendeur décide de faire marche arrière simplement pour des raisons de changement de cœur ou parce qu'une meilleure offre a été faite, vous aurez le droit de percevoir des dommages-intérêts auprès du vendeur.
6. Votre financement tombe
Les acheteurs avisés ne font pas d’offre sur les maisons sans obtenir une autorisation préalable, ce qui signifie qu’ils doivent obtenir un engagement de prêt écrit d’une banque qui leur accordera un prêt hypothécaire d’un certain montant, et que les vendeurs avisés n’accepteront pas les offres d’acheteurs qui ne le sont pas. pré-approuvé. Cependant, certaines choses peuvent empêcher la clôture du prêt, par exemple, si vous avez menti sur votre demande, si les taux d’intérêt augmentent fortement, si la situation de votre emploi change ou si votre pointage de crédit baisse.
Demandez à votre prêteur comment vous pouvez éviter de tels problèmes. (Pour une lecture connexe, voir: 5 choses à pré-approuver pour une hypothèque .)
7. La maison est dans une zone à haut risque
Dans les États qui exigent un rapport de divulgation des dangers naturels, vous recevrez un document décrivant les dangers naturels pouvant affecter votre domicile (par exemple, inondations, tremblements de terre, risques sismiques, incendies) pendant le séquestre. Le prêteur peut vous demander de souscrire une assurance contre les risques (au-delà de l'assurance de votre propriétaire) si la maison se trouve dans une zone à haut risque et que cette assurance peut coûter cher. C'est également un coût que vous devrez payer tous les mois jusqu'à ce que le prêt soit remboursé ou que vous vendiez la maison.
Pour éviter les surprises désagréables pendant le séquestre, demandez à votre agent, à de nouveaux voisins potentiels ou au service de l’urbanisme de vous indiquer les dangers naturels qui existent dans la région de votre choix, quel type d’assurance supplémentaire vous pourriez avoir à acheter et combien cela pourrait coûter avant de placer une assurance. offre dans une maison.
8. La maison n'est pas assurable
Si un ancien propriétaire a présenté une réclamation importante, par exemple des dégâts d’eau ou de la moisissure, elle apparaîtra dans les registres d’assurance et les sociétés d’assurance pourraient refuser d’assurer la maison, en l’imaginant trop risquée. Si une maison n'est pas assurable, vous ne pourrez l'acheter que si vous êtes un acheteur au comptant, car les prêteurs vous obligent à souscrire une assurance de propriétaire jusqu'au remboursement de l'hypothèque. Bien sûr, même si vous êtes un acheteur au comptant, ce n'est probablement pas une bonne idée d'acheter une maison non assurable.
9. Différences entre l'EFG et le HUD-1
Lorsque vous recevez votre approbation préalable de prêt, et à nouveau lorsque vous soumettez une offre sur une propriété spécifique, votre prêteur doit vous fournir une estimation de bonne foi (EFG) détaillant les coûts de clôture associés à l'obtention d'un financement pour la maison. L'estimation de bonne foi est essentiellement une ébauche de ce que le formulaire HUD-1 que vous recevez au moins 24 heures avant la fermeture apparaîtra. Comme son nom l'indique, l'estimation de bonne foi doit être une approximation proche de ce que vous allez réellement payer - idéalement à 10% près -, mais certains prêteurs peu scrupuleux essaieront de recruter des clients dont les estimations sont irréalistes.
Si cela se produit et que vous ne pouvez pas demander au prêteur de réduire les frais excessifs, votre meilleure option peut être de demander au vendeur de prolonger la date de clôture et d'essayer de trouver un financement alternatif afin que vous puissiez toujours acheter la maison sans vous faire arnaquer. de.
10. Erreurs empêchant la fermeture à l'heure
Il y a de nombreuses parties impliquées dans la fermeture de l'entiercement, et si l'une d'entre elles commet une erreur, votre fermeture peut être retardée. En fonction de ce que stipule votre contrat d'achat et de la responsabilité du retard, vous devrez peut-être payer une amende au vendeur chaque jour où la clôture est en retard.
Le vendeur pourrait également refuser de prolonger la date de clôture et l’entente pourrait échouer. Dans le meilleur des cas, le vendeur pourrait simplement accepter de prolonger la date de clôture sans pénalité. Après tout, si la transaction n’est pas conclue, le vendeur devra tout recommencer à zéro. (Pour une lecture connexe, voir: 7 Conditions de contrat immobilier indispensables .)
Formation pour une finition réussie
Transférer la propriété d'une maison est stressant pour toutes les parties. Beaucoup de choses doivent se passer dans un court laps de temps et il peut y avoir des conséquences importantes si quelque chose se passait mal. Le processus peut être particulièrement stressant pour les acheteurs, qui doivent suivre un processus complexe, parfois inconnu, et prendre une multitude de décisions importantes relatives à ce qui est probablement l’achat le plus coûteux de leur vie. Prenez le temps de vous familiariser avec le processus d'entiercement et ses pièges potentiels bien à l'avance et vous serez prêt sur les plans émotionnel, intellectuel et financier à terminer la course. (Pour une lecture connexe, voir: 13 étapes pour conclure une transaction immobilière .)