Comment gagner de l'argent avec des options immobilières

Pour beaucoup d'Américains, l'immobilier, sous la forme d'une maison familiale ou d'un bien locatif, constitue leur principal investissement. Ces investisseurs perçoivent souvent l’immobilier comme l’un des investissements les plus sûrs et les plus rentables sur une période donnée. Cependant, l'investissement immobilier implique un coût d'entrée élevé (généralement financé par un prêt avec intérêt), une longue période d'investissement et une grande incertitude. Au lieu d'acheter des biens réels, les investisseurs peuvent acheter des options immobilières leur permettant d'investir dans des biens immobiliers à moindre coût et avec moins de frais.

Un regard réaliste sur le calcul du profit dans l'immobilier

Un investisseur immobilier novice peut regarder un appartement de deux chambres à coucher, voir qu’en cinq ans, sa valeur est passée de 100 000 dollars à 300 000 dollars et conclure à un triplement de la valeur de son investissement. Cependant, cette analyse simple néglige les dépenses courantes, y compris les frais financiers d’achat de propriété, les paiements d’intérêts mensuels, les taxes foncières, les commissions versées aux agents lors de l’achat ou de la vente, les frais d’association mensuels, l’entretien et les réparations, les assurances et autres taxes applicables (par exemple, gains en capital). taxe sur la vente éventuelle du bien, ou une évaluation supérieure à un certain seuil permettant au propriétaire de bénéficier d'un impôt sur la fortune).

Compte tenu de tous ces facteurs, l’évaluation réaliste des rendements des biens est considérablement réduite. Les développements au cours de la période d'investissement peuvent également entraîner des difficultés pour vendre la propriété plus tard. Par exemple, une nouvelle autoroute bruyante ou une recrudescence de la criminalité peut dévaluer la propriété. (Pour une lecture connexe, voir: Les facteurs les plus importants pour investir dans l'immobilier. )

Un moyen plus abordable d’investir et de tirer profit de l’immobilier consiste à choisir des options immobilières.

Qu'est-ce qu'une option immobilière?

Une option immobilière est un contrat spécialement conçu entre un acheteur et un vendeur. Le vendeur offre à l’acheteur la possibilité d’acheter un bien pendant une période déterminée à un prix fixe. L'acheteur achète l'option d'acheter ou de ne pas acheter la propriété pendant ce temps. Pour le droit de cette option, l'acheteur paie au vendeur une prime d'option. Si l'acheteur décide d'acheter le bien (en d'autres termes, exerce l'option de l'immobilier), le vendeur doit le vendre à l'acheteur selon les termes du contrat préexistant.

Vous avez peut-être rencontré le concept d'options lors de l'achat de stocks. Les options offrent de nombreux choix à l'acheteur. Ils peuvent être exercés de manière anticipée, conservés jusqu'à l'expiration de l'option ou vendus à un deuxième acheteur avant l'expiration. Les options immobilières sont couramment utilisées par les promoteurs immobiliers et les investisseurs en immobilier commercial ou résidentiel haut de gamme. Les options immobilières offrent plus de flexibilité et une opportunité d’investissement et de transaction à faible coût pour les acheteurs, avec des avantages limités pour les vendeurs. (Pour une lecture connexe, voir: Fonctionnement des options immobilières.)

Exemple de transaction d'options immobilières

Voici une analyse complète des risques et des avantages d’un scénario d’options immobilières. Supposons qu'un constructeur dispose de 500 000 dollars et souhaite acheter un terrain coté 2 millions de dollars. Le constructeur n'est pas certain de certaines choses:

1. Le constructeur peut-il réunir 1, 5 million de dollars au moyen de prêts bancaires ou d’autres sources?
2. Le constructeur peut-il obtenir les permis nécessaires pour un développement résidentiel ou commercial ou une subdivision supplémentaire de la propriété?
3. Le constructeur peut-il collecter des fonds et obtenir des permis avant qu'un autre constructeur n'achète le terrain?

Dans cette situation, une option immobilière est appropriée. Pour un coût non remboursable défini (appelé prime d’option immobilière), disons 25 000 $, le constructeur peut conclure un contrat d’option immobilière avec le vendeur. L'option immobilière permet au constructeur de fixer le prix de vente de la propriété à 2 millions de dollars sur une période de six mois.

Le contrat d'option immobilière comprendra les conditions suivantes:

• Détails de la propriété (emplacement, taille et autres détails)
• Durée du contrat (six mois à compter de la date de la transaction)
• Prime d'option ou montant de la contrepartie (25 000 $ non remboursables versés par l'acheteur au vendeur à la date de la transaction)
• Prix ​​d'achat convenu si l'option est exercée pendant le contrat (2 M $)

Pour les six mois du contrat, quatre scénarios sont possibles.

Scénario 1: le constructeur est approuvé pour un emprunt bancaire de 1, 5 million de dollars. Il confirme également qu'il peut obtenir les autorisations nécessaires pour le développement. Il exerce son option immobilière pour acheter la propriété au prix prédéterminé de 2 millions de dollars. Le vendeur reçoit 2 millions de dollars et conserve la prime d’option additionnelle de 25 000 $.

Scénario 2: Après deux mois, le constructeur découvre qu'il ne sera pas en mesure d'obtenir un permis d'aménagement. Au cours des quatre prochains mois, le constructeur parvient à trouver une autre partie disposée à acheter la propriété pour 2 millions de dollars. Le constructeur vend l'option immobilière à la nouvelle partie au nouveau prix de 30 000 $. La nouvelle partie remplace le constructeur dans le contrat d'option d'origine. Le nouveau parti exerce l'option et achète la propriété pour 2 millions de dollars. Le vendeur reçoit 2 millions de dollars du nouveau parti et conserve la prime d’option de 25 000 dollars du constructeur. Le constructeur a vendu l'option au prix de 30 000 $. Il gagne donc 5 000 $ et n'est pas aux prises avec une propriété qu'il ne peut pas utiliser.

Scénario 3: le constructeur est simplement un acheteur d’options cherchant à tirer parti de l’appréciation du prix de la propriété. Si le prix demandé de 2 millions de dollars augmente pour atteindre 2, 2 millions de dollars dans cinq mois, le constructeur en tirera avantage en exerçant son option d'achat de la propriété et en la vendant à un bénéfice. À la fin de la transaction, le propriétaire reçoit 2 millions de dollars plus la prime d'option de 25 000 $, le constructeur réalise un bénéfice de 175 000 $ et le nouvel acheteur d'option achète la propriété souhaitée aux prix du marché.

Scénario 4 : le constructeur n'est pas en mesure d'obtenir un prêt ou des permis. Il ne peut pas non plus trouver un nouvel acheteur pour son option. Le constructeur laisse l'option expirer et perd la prime d'option. Toutefois, l’acheteur a pu éviter un investissement potentiellement mauvais de 2 millions de dollars en payant la prime de 25 000 dollars (1, 25% de la valeur réelle de la transaction). Le vendeur gagne 25 000 dollars et continue de chercher un acheteur.

Dans tous les cas, une fois le contrat d’options immobilières mis en place, le vendeur n’a plus le choix de vendre l’immeuble ou à quel prix. Le vendeur doit attendre six mois pour la décision de l'acheteur. C'est pourquoi le vendeur reçoit et conserve la prime d'option, quelle que soit la décision finale de l'acheteur.

Le résultat final

Les options immobilières offrent une méthode moins coûteuse pour échanger, investir et tirer profit des investissements immobiliers. Cependant, il s’agit en réalité de contrats de gré à gré conclus entre deux parties individuelles sans aucune surveillance réglementaire externe. Les parties impliquées doivent s'assurer que le contrat d'options est juste. La défaillance du vendeur d’options est l’un des défis majeurs des contrats d’options immobilières. Dans de tels cas, le seul recours de l'acheteur est une action en justice. Le manque d’informations accessibles au public et d’anciens documents concernant les participants aux options immobilières constitue un autre défi. Les investisseurs dans les options immobilières doivent également envisager des dépenses supplémentaires, telles que des frais de services juridiques tels que la rédaction et l’enregistrement du contrat.

(Pour en savoir plus, voir: Investissez dans l'immobilier avec 1 000 $ ou moins .)