Fonds de fonctionnement ajustés - AFFO
Les fonds provenant de l'exploitation ajustés (FPAO) désignent la mesure de la performance financière principalement utilisée dans l'analyse des fiducies de placement immobilier (FPI). La FPEA d'une FPI, bien que sujette à diverses méthodes de calcul, est généralement égale aux fonds provenant de l'exploitation de la fiducie, ajustés des dépenses en immobilisations récurrentes utilisées pour maintenir la qualité des actifs sous-jacents de la FPI. Le calcul prend en compte l’ajustement aux loyers, aux coûts de location et aux autres facteurs significatifs, selon la méthode GAAP.
Comprendre les fonds de fonctionnement ajustés
Quelle que soit la manière dont les professionnels du secteur choisissent de calculer les fonds provenant de l'exploitation ajustés (FPAO), cette mesure est considérée comme une mesure plus précise des flux de trésorerie résiduels des actionnaires que les simples flux de trésorerie liés aux opérations, car elle prend en compte les augmentations de loyer et les coûts supplémentaires supportés par la FPI. Il fournit un nombre de base plus précis lors de l'estimation des valeurs actuelles et un meilleur prédicteur de la capacité future de la FPI à verser des dividendes. Il s’agit d’une mesure non conforme aux PCGR.
Calcul des fonds provenant de l'exploitation ajustés
Avant de calculer les FPEA, un analyste doit d’abord déterminer les fonds provenant de l’exploitation de la FPI. Les flux de trésorerie liés aux opérations mesurent les flux de trésorerie d’une liste d’activités spécifiée. Les flux de trésorerie liés aux opérations reflètent l’incidence des activités de location et d’acquisition du FPI, ainsi que les intérêts débiteurs. Les flux de trésorerie liés aux opérations tiennent compte du bénéfice net du FPI, y compris l’amortissement, mais excluent les plus-values de cession de propriétés. Les raisons pour lesquelles ces gains ne sont pas inclus est qu’il s’agit d’un événement ponctuel et qu’il n’a généralement pas d’effet à long terme sur le potentiel de gain futur du FPI.
La formule pour FFO est:
FFO = bénéfice net + amortissement + amortissement - plus-values de cession de propriétés
Une fois que les FFO sont déterminés, les FPAO peuvent être calculés. La formule pour AFFO est la suivante:
FPEA = FPE + augmentations de loyer - dépenses en immobilisations - montants d'entretien courant
Exemple de calcul des FPEA
À titre d’exemple du calcul des FPEA, supposons ce qui suit: un FPI avait un revenu net de 2 millions de dollars au cours de la dernière période considérée. Pendant ce temps, il a gagné 400 000 $ de la vente de l’un de ses biens et a perdu 100 000 $ de la vente d’un autre. Il a rapporté 35 000 dollars d’amortissement et 50 000 dollars d’amortissement. Au cours de la période, les augmentations nettes de loyer ont été de 40 000 dollars; les dépenses en immobilisations se sont élevées à 75 000 dollars et l’entretien courant à 30 000 dollars.
Compte tenu de ces informations, les FFO peuvent être calculés comme suit:
FPE = 2 000 000 $ + 35 000 $ + 50 000 $ - (400 000 $ - 100 000 $) = 1 785 000 $
À partir de là, la FPEA se calcule comme
FPEA = FPE + 40 000 USD - 75 000 USD - 30 000 USD = 1 785 000 USD - 65 000 USD = 1 720 000 USD
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