Approche coût
La méthode du coût est une méthode d'évaluation de l'immobilier qui suppose que le prix que l'acheteur devrait payer pour un bien immobilier devrait être égal au coût de la construction d'un bâtiment équivalent. Dans l’appréciation du coût, le prix du marché de la propriété est égal au coût du terrain, plus le coût de la construction, moins l’amortissement. Il donne la valeur marchande la plus précise lorsque la propriété est neuve.
Comprendre l'approche des coûts
La méthode du coût est l’une des trois méthodes d’évaluation de l’immobilier; les autres étant l’approche par le revenu et l’approche comparable.
Plutôt que de se concentrer sur les prix pratiqués par les maisons similaires de la région ou sur la capacité d'une propriété à générer des revenus, cette méthode valorise les biens immobiliers en calculant le coût actuel d'une construction si elle était détruite et si elle devait être remplacée. Il tient également compte de la valeur du terrain et effectue des déductions pour toute perte de valeur, également appelée amortissement.
La logique derrière cette approche est qu'il est peu logique pour les acheteurs de payer plus pour une propriété que ce qu'il en coûterait de construire à partir de rien.
Il existe deux principaux types d’évaluations d’approche par les coûts:
- Méthode de reproduction: cette approche considère qu'une réplique de la propriété est construite et accorde une attention à la duplication des matériaux d'origine.
- Méthode de remplacement. Dans ce cas, il est supposé que la nouvelle structure a la même fonction que les matériaux plus récents, utilisant les méthodes de construction actuelles et une conception mise à jour.
Lorsque toutes les estimations ont été rassemblées, la méthode des coûts est calculée comme suit: Coût de remplacement ou de reproduction - amortissement + valeur foncière = valeur de la propriété.
Points clés à retenir
- La méthode d’évaluation fondée sur la méthode des coûts recommande que le prix que l’acheteur devrait payer pour un bien immobilier soit égal au coût de la construction d’une structure équivalente.
- Le prix du marché pour la propriété est égal au coût du terrain, plus le coût de la construction, moins l'amortissement.
- La méthode du coût est considérée comme moins fiable que d’autres méthodes d’évaluation immobilière mais peut être utile dans certains cas.
Avantages et inconvénients de l'approche coûts
L’approche par les coûts est généralement considérée comme moins fiable que le revenu et les méthodologies comparables. Certaines hypothèses sont nécessaires, notamment en prenant pour acquis qu’il existe suffisamment de terrains disponibles pour permettre à l’acheteur de construire une propriété identique.
De plus, si des terrains vacants comparables ne sont pas disponibles, la valeur doit être estimée, ce qui rend l'évaluation moins précise. L'absence de matériaux de construction similaires réduit également la précision de l'évaluation et augmente la marge de subjectivité. Le calcul de l'amortissement d'un bien ancien n'est pas non plus simple et facilement mesurable.
Malgré ces limitations, il existe quelques cas où la méthode des coûts peut être utile et même nécessaire. Évaluer séparément les différentes composantes de l’immobilier est particulièrement utile lorsqu’il s’agit de biens nouveaux ou différents des autres.
Exemples d'approche coûts
Propriétés à usage spécial
La méthode des coûts est nécessaire et constitue parfois le seul moyen de déterminer la valeur des bâtiments à usage exclusif, tels que les bibliothèques, les écoles ou les églises. Ces ressources génèrent peu de revenus et ne sont pas souvent commercialisées, ce qui invalide le revenu et les approches comparables.
Nouvelle construction
La méthode des coûts est également souvent utilisée pour les nouvelles constructions. Les prêteurs dans le secteur de la construction nécessitent une évaluation selon la méthode des coûts car toute valeur marchande ou valeur de revenu dépend des normes et de l'achèvement des projets. Les projets sont réévalués à différentes étapes de la construction pour permettre le déblocage des fonds pour la prochaine étape d'achèvement.
Assurance
Les évaluations d’assurance ont tendance à utiliser la méthode des coûts, car seule la valeur des améliorations est assurable et la valeur du terrain est séparée de la valeur totale de la propriété. Le choix entre la valeur dépréciée et la valeur de remplacement intégral ou de reproduction est le facteur déterminant de l'évaluation.
Propriété commerciale
Enfin, on utilise parfois la méthode des coûts pour évaluer les biens commerciaux, tels que les immeubles de bureaux, les magasins de détail et les hôtels. La méthode des revenus est la principale méthode utilisée ici, bien que la méthode des coûts puisse être mise en œuvre lorsque la conception, la construction, l’utilité fonctionnelle ou la qualité des matériaux nécessitent des ajustements individuels.
Important
Lorsqu'une évaluation fondée sur les coûts se situe en dessous des prix du marché, cela peut être le signe d'un marché surchauffé. Inversement, des évaluations régulières supérieures aux prix du marché peuvent signaler une opportunité d'achat.
Considérations particulières
La plupart des évaluations résidentielles n'utilisent pas l'approche des coûts. Au lieu de cela, les comparaisons des ventes déterminent généralement les évaluations du marché de ces types de propriétés.
Une exception est si la propriété est sous-améliorée ou sur-améliorée pour son voisinage. Dans ce cas, une estimation précise de la valeur des améliorations ajoute à la précision de la détermination de la valeur, ce qui n'est pas possible avec la seule approche comparable.
Comparaison des comptes d'investissement Nom du fournisseur Description Divulgation par l'annonceur × Les offres figurant dans ce tableau proviennent de partenariats avec lesquels Investopedia reçoit une rémunération.