Refinancement hypothécaire

• Quelles sont les raisons de refinancer?
• Comment obtenir la meilleure offre de refinancement
• Quel sera le coût de refinancement?
• L'importance des scores de crédit

Un refinancement hypothécaire aurait-il un sens pour vous? Vous avez probablement eu la conversation à un moment ou à un autre. C’est celui où un membre de la famille ou un voisin parle de l’énorme avantage qu’il a obtenu en refinançant son hypothèque. Il ne vous reste plus qu'à vous demander: perdez-vous si vous ne faites pas de même?

Il arrive que des milliers de propriétaires s'empressent de se refinancer, généralement à cause d'une baisse des taux d'intérêt. Mais les taux ne sont pas la seule raison de remplacer votre prêt actuel, pas plus qu’un moment idéal pour refinancer un emprunteur est nécessairement une bonne occasion pour une personne habitant à côté ou dans une ville voisine.

Avant de prendre une décision, il est important de comprendre au départ pourquoi vous souhaitez contracter un nouveau prêt hypothécaire, puis de déterminer si cela convient à votre situation.

Quelles sont les raisons de refinancer?

Il existe des raisons évidentes et moins évidentes de refinancement.

1. Baisse des taux d'intérêt

C'est la raison la plus évidente de refinancer. Lorsque les taux d'intérêt baissent, un nouveau prêt réduit les coûts de financement. Vous avez peut-être contracté un prêt hypothécaire fixe de 30 ans alors que les taux étaient de 6%, puis sont passés à 4, 5%. Sur un prêt de 300 000 $, cette baisse de taux entraînerait à elle seule une réduction de 279 $ de votre versement mensuel.

Dans un cas comme celui-là, faire un refi peut sembler une évidence. Mais gardez à l'esprit que contracter un nouveau prêt signifie payer de nouveaux frais de clôture. Et ceux-ci peuvent ou ne peuvent pas valoir les économies d'un taux inférieur, en fonction de combien de temps vous vous attendez à vivre dans votre maison.

En règle générale, plus vous envisagez de rester en place, plus il est logique de refinancer et de consommer ces frais ponctuels. Mais vous devrez travailler les chiffres pour le savoir avec certitude.

2. Remplacement d'un bras

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux ajustable, ou ARM, vous souhaitez convertir en un prêt à taux fixe, une bonne raison de le refinancer.

Un bras est un prêt qui offre un taux d’intérêt de lancement peu élevé qui «se réinitialise» après une période de temps prédéterminée, que ce soit un an à compter de la date de clôture ou cinq ans ou plus. Si les taux d'intérêt ont augmenté lors de la réinitialisation du prêt, les emprunteurs peuvent être choqués lorsqu'ils voient leur nouveau paiement mensuel.

C’est pourquoi les emprunteurs tentent souvent de se refinancer sur un prêt à taux fixe avant la date de réinitialisation, en particulier lorsque les taux sont relativement bas par rapport aux normes historiques. Le fait est que personne ne sait ce qu'il adviendra des taux d'intérêt à l'avenir. Donc, opter pour un pari plus sûr est généralement une bonne idée, surtout si vous envisagez de rester chez vous pendant un certain temps.

Les réinitialisations ARM coûteuses ont été l’un des facteurs qui ont conduit à la fusion de l’hypothèque il ya dix ans. Les prêts au logement à taux ajustable ne sont pas aussi répandus qu’ils étaient à l’époque, bien qu’ils aient fait un retour en force ces dernières années. Si vous en avez un, il peut être judicieux de garder une longueur d'avance sur les problèmes potentiels.

Points clés à retenir

• Les raisons de refinancer votre prêt hypothécaire incluent la réduction de votre taux d'intérêt, le passage à un taux fixe d'un prêt hypothécaire à taux variable ou le retrait d'argent de votre maison.
• Lorsque vous magasinez pour une nouvelle hypothèque, n'oubliez pas de regarder non seulement les taux d'intérêt, mais aussi les coûts de clôture, les estimations de bonne foi et le seuil de rentabilité.
• Envisagez de faire appel aux services d'un courtier en hypothèques, mais faites vos démarches pour vous assurer d'obtenir la meilleure offre possible.
• Décidez si vous souhaitez utiliser des points pour réduire le taux d’intérêt et n'oubliez pas de verrouiller le taux une fois que vous avez une bonne offre.
• Obtenez vos rapports de crédit pour voir quel est votre pointage de crédit et vérifiez s'il y a des erreurs, car un excellent crédit peut vous aider à obtenir un meilleur forfait de refinancement.

3. Votre pointage de crédit amélioré

Vous avez peut-être contracté un prêt immobilier alors que votre score était beaucoup plus bas qu'aujourd'hui, ce qui a entraîné un taux d'intérêt supérieur à la moyenne. Depuis lors, vous avez développé de meilleures habitudes financières en réduisant vos soldes et en envoyant régulièrement votre paiement avant la date d'échéance. Votre capacité à rembourser le prêt à temps est l’un des facteurs les plus importants pour déterminer votre taux d’intérêt hypothécaire. Les prêteurs font une supposition éclairée en rassemblant votre pointage de crédit, qui reflète votre historique d'emprunt et de remboursement.

Si votre pointage de crédit s'est suffisamment amélioré, vous pourrez peut-être prétendre à un taux nettement meilleur.

4. Allonger la durée du prêt

Même lorsque leurs taux sont les mêmes, certains propriétaires peuvent réduire leur paiement mensuel par refinancement. Comment? Ils contractent simplement un nouveau prêt à plus long terme.

Supposons, par exemple, que vous ayez contracté un emprunt hypothécaire de 250 000 dollars sur 30 ans. Dix ans plus tard, le solde de ce prêt a été ramené à 200 000 $. En contractant un nouveau prêt sur 30 ans pour le solde restant, vous réduisez votre versement mensuel. Mais vous ajoutez également 10 années supplémentaires à votre prêt.

Prolonger la durée de votre emprunt peut avoir un sens si vous avez des difficultés à faire vos paiements. Mais ne vous y trompez pas: en étendant votre hypothèque, vous payerez plus d’intérêts à long terme.

5. Prendre de l'argent de votre maison

Parmi les avantages de posséder des biens immobiliers, il y a la possibilité de créer des fonds propres au fil du temps. Et une fois que vous le faites, votre maison peut commencer à ressembler à un guichet automatique dans lequel vous pouvez retirer de l'argent comme bon vous semble.

Une façon de le faire est de refinancer avec un prêt plus important, ce qui vous laisse des liquidités supplémentaires que vous pouvez utiliser pour répondre à divers besoins. Pour effectuer un remboursement, cependant, vous devez rester dans les limites du ratio prêt / valeur (LTV) de votre programme de prêt. Le ratio prêt / valeur est le montant de l'hypothèque divisé par la valeur d'expertise de la propriété .

Disons que vous possédez une maison d'une valeur de 200 000 $ et que vous devez toujours 120 000 $ sur votre prêt hypothécaire. Si votre prêteur a un LTV de 80%, vous pouvez refinancer un prêt de 160 000 USD et éliminer la différence de 40 000 USD en espèces.

Beaucoup de personnes qui refinancent pour rembourser une dette à taux d'intérêt élevé se retrouvent à rembourser leur dette une fois qu'elles ont accès à davantage de crédit.

Mais là encore, vous allez payer des frais de clôture pour obtenir ce nouveau prêt - et vous aurez moins de fonds propres lorsque vous vendrez la propriété. Cela pourrait très bien en valoir la peine si vous utilisez cet argent à bon escient, par exemple en remboursant une carte de crédit à taux d'intérêt élevé ou en effectuant des travaux de rénovation qui augmenteront la valeur de votre maison. Si vous utilisez cet argent pour acheter un bateau ou pour des vacances exotiques, réfléchissez-y à deux fois.

N'oubliez pas qu'il existe d'autres moyens de mobiliser l'argent de votre maison, par exemple un prêt sur valeur nette ou une marge de crédit sur valeur nette, sur lesquels vous pouvez avoir recours au besoin. Faire un peu de travail et comparer les avantages et les inconvénients de chacun vous aidera à faire le meilleur choix.

Comment obtenir la meilleure offre de refinancement

Si seulement acheter une hypothèque était comme acheter une télévision, il suffisait simplement de vérifier les magasins et en ligne pour savoir combien il faudrait payer. Malheureusement, la recherche de prêts immobiliers est un peu plus compliquée.

Différents prêteurs proposeront des taux différents, sans parler de frais différents, en fonction de facteurs tels que votre pointage de crédit, votre statut professionnel et le ratio prêt / valeur. Le seul moyen de s'assurer que vous obtenez la meilleure offre est de faire le tour avec une poignée de fournisseurs. Vous voudrez peut-être inclure une combinaison de grandes banques ainsi que de banques locales et de coopératives de crédit pour savoir qui peut vous proposer les conditions les plus avantageuses.

Il peut être tentant de visiter un marché en ligne qui promet des citations instantanées d'une variété de sociétés de prêt hypothécaire. Sachez toutefois que les chiffres fournis sont souvent des estimations et non des offres réelles. De plus, vous ne contrôlez pas toujours la mesure dans laquelle les informations personnelles que vous fournissez seront partagées avec d'autres parties. C'est pourquoi il est généralement judicieux de contacter des prêteurs de bonne réputation, l'un après l'autre, même si cela prend plus de temps.

Lorsque vous magasinez, ne regardez pas uniquement le taux d'intérêt. Avant même que vous demandiez officiellement un refinancement, vous pouvez demander au prêteur s'il fournit une «estimation de bonne foi», qui détaille le montant que vous devrez également payer en frais de clôture. Dans certains cas, le fait de payer un taux légèrement plus élevé s’il est assorti de frais initiaux moins élevés peut en fait jouer à votre avantage.

Afin de déterminer les taux, chaque prêteur devra extraire votre dossier de crédit, ce qui peut réduire votre pointage de crédit. Vous pouvez minimiser, voire éliminer, l’impact sur votre score en effectuant vos recherches sur une courte période. La société qui développe les scores FICO, par exemple, ne vous envoie pas (ou pas beaucoup) aux demandes de renseignements hypothécaires effectuées dans les 30 à 45 jours. jours de marquant, en fonction de la version de la formule FICO utilisée par le prêteur. (Voir plus sur votre pointage de crédit, ci-dessous.)

Pouvez-vous obtenir un meilleur refinancement avec un courtier en hypothèques?

S'adresser à plusieurs créanciers hypothécaires peut sembler beaucoup de travail, surtout si vous avez peu de temps libre. C'est l'un des avantages de travailler avec un courtier en hypothèques, qui compile vos informations et contacte plusieurs prêteurs en votre nom. C'est comme un guichet unique pour vos besoins hypothécaires.

Étant donné que les courtiers sont payés par les banques et les sociétés de prêt hypothécaire avec lesquelles ils travaillent, vous n'avez pas besoin de les payer directement pour leurs services. De plus, les prêteurs les récompensent parfois pour attirer des clients en leur fournissant des tarifs préférentiels.

Cependant, l'externalisation de votre recherche présente des inconvénients. Les courtiers peuvent être indemnisés pour vous avoir contracté un emprunt plus important, par exemple, même si ce n'est pas dans votre intérêt. Et comme certains prêteurs ne travaillent pas avec des courtiers, cela peut parfois limiter vos options.

Il n'y a cependant aucun problème à utiliser les deux méthodes. Vous pouvez utiliser un courtier pour faire le gros travail, mais cherchez un ou deux devis par vous-même pour voir comment ils se comparent et trouver le meilleur prêteur pour vous.

Verrouiller votre taux: connaître la stratégie

Prévoir où les taux d’intérêt changeront des semaines à l’avance est une tâche insensée: même les banques ne savent pas où elles se dirigent. Donc, une fois que vous avez trouvé une bonne offre, il est toujours judicieux de bloquer votre taux afin que vous sachiez que ce sera la même chose d’ici la date de clôture.

Supposons, par exemple, que la banque estime que vous pouvez clôturer le prêt dans les 30 jours. Vous voudrez peut-être demander à bloquer votre taux d’intérêt pendant 45 jours pour vous assurer qu’il ne remontera pas au moment de la finalisation de la note.

Obtenir un taux verrouillé plus long que nécessaire ne vous avantage toutefois pas toujours. Chaque fois que les banques gèlent leur taux, elles assument le risque si les taux d'intérêt augmentent légèrement. Ils compensent donc généralement une période de verrouillage plus longue avec un taux plus élevé ou des frais supplémentaires.

Points ou pas de points?

Une autre façon d’obtenir un taux d’intérêt moins élevé sur votre prêt consiste à payer des «points», qui sont des intérêts prépayés sur votre billet. Chaque point équivaut à 1% de la valeur de votre prêt. Donc, payer deux points sur un prêt hypothécaire de 200 000 $ signifie que vous payez plus de 4 000 $.

En échange, le prêteur propose un taux inférieur, ce qui peut vous être bénéfique si vous restez suffisamment longtemps chez vous. Et comme pour les intérêts que vous payez au cours du prêt, le montant que vous payez en points est généralement déductible des impôts (cela suppose qu’il est toujours financièrement judicieux pour vous de détailler vos déductions plutôt que de prendre la nouvelle déduction standard plus élevée).

Bien sûr, vous aurez besoin d’un peu d’argent supplémentaire à la fermeture pour pouvoir utiliser vos points. Si, en revanche, vous recherchez le coût initial le plus bas possible sur votre refi, évitez les intérêts pré-payés et vivez avec un taux légèrement supérieur.

Quel sera le coût de refinancement?

La perspective d’un taux d’intérêt sensiblement inférieur sur votre prêt peut être tentante pour tout propriétaire. Mais avant de procéder à un refi, vous devez vraiment savoir ce que cela va coûter. Souvent, ce qui semble être beaucoup perd son lustre lorsque vous voyez les frais.

C'est pourquoi il est important de comparer les estimations de bonne foi de divers prêteurs. Ces documents incluent le taux d'intérêt ainsi qu'une ventilation des dépenses prévues pour la fermeture du prêt.

Les «frais d'origination» du prêteur constituent l'une des dépenses les plus importantes. Cependant, vous devrez également faire face à une série d'autres frais, tels que les coûts liés à une évaluation actualisée, les frais de recherche de titres et les primes d'assurance de titres. Au total, tous ces coûts peuvent représenter jusqu'à 5% de la valeur du prêt.

Déterminer le seuil de rentabilité

À moins que vous n'ayez l'intention de rester chez vous pendant longtemps, ces frais initiaux pourraient rendre le refi prohibitif. Pour comprendre cela, divisez les frais de clôture par le montant que vous épargnez chaque mois à partir de votre nouveau taux d'intérêt. Le résultat est le nombre de mois qu'il faudra avant que vous rentabilisiez votre nouveau prêt.

Si vous décrivez vos déductions fiscales, veillez simplement à ajuster le montant que vous économisez sur les intérêts en fonction de votre taux d'imposition marginal, car le gouvernement vous accorde essentiellement une réduction sur vos coûts de financement.

Vous avez probablement entendu parler de prêteurs proposant des prêts sans frais de clôture, ce qui peut sembler le moyen idéal d'économiser de l'argent. Mais il y a un problème: le prêteur doit vous facturer un taux d'intérêt plus élevé pour tenir compte de ces dépenses. Si vous restez chez vous assez longtemps, il serait peut-être préférable de supprimer les frais en échange d'un versement mensuel moins élevé.

L'importance des scores de crédit

Les tendances économiques ont un impact important sur le taux d’intérêt que vous recevrez. Les prêts hypothécaires à taux fixe, par exemple, ont tendance à évoluer parallèlement au rendement des obligations du Trésor à 10 ans.

Mais les facteurs individuels ont également beaucoup à voir avec votre taux. Votre revenu et vos antécédents professionnels jouent un rôle important, de même que votre pointage de crédit, basé sur les informations contenues dans votre rapport de crédit. Plus votre score est élevé, plus le taux que vous devrez payer pour votre nouveau prêt sera bas.

Selon le site Web myFICO, un emprunteur dont le score est égal ou supérieur à 760 paiera généralement plus de 200 $ de moins par mois sur un prêt hypothécaire à taux fixe d'une valeur de 216 000 $ sur 30 ans par rapport à un emprunteur sur un score de 620.

Améliorer votre score

Il est donc rentable d’obtenir votre pointage de crédit le plus haut possible avant de commencer le processus de refi. De nombreux fournisseurs de cartes de crédit les offrent gratuitement, bien que certains utilisent des systèmes de notation autres que FICO, qui est le modèle le plus utilisé. Vous pouvez également acheter votre score sur myFICO.com.

Vous voudrez également consulter votre rapport de solvabilité actuel des trois agences d'évaluation: Experian, Equifax et TransUnion. Heureusement, vous pouvez en obtenir un exemplaire gratuit une fois par an à annualcreditreport.com. Assurez-vous que les informations sur vos comptes de crédit existants sont exactes. Si vous remarquez une erreur dans votre rapport, vous voudrez peut-être contacter le bureau de crédit approprié afin qu'il puisse enquêter.

En l'absence d'erreurs majeures dans votre rapport, il vous faudra peut-être du temps pour augmenter vos chiffres. Les principaux facteurs qui influent sur votre score sont votre utilisation du crédit et votre historique de paiement, qui représentent ensemble 65% de votre numéro FICO. Donc, la meilleure chose à faire pour réduire votre taux hypothécaire est de réduire le solde de vos autres prêts et de toujours effectuer vos paiements à temps.

Le résultat final

Il n'y a pas de solution unique pour savoir si le refinancement de votre prêt hypothécaire a du sens. Dans la plupart des cas, cela revient au calcul. Si le montant que vous épargnez sur une base mensuelle finira par éclipser les frais de clôture, souscrire un nouveau prêt peut s'avérer judicieux.

Si vous recherchez un refi, comparer les offres de plusieurs prêteurs est le moyen le plus sûr d’obtenir le meilleur contrat. Une fois que vous l'avez trouvé, vous voudrez bloquer le taux afin de ne pas être obligé de payer des intérêts plus élevés une fois la date de clôture écoulée.