Fannie Mae: Prêts, HomePath et tout ce que vous devez savoir

Fannie Mae (officiellement désignée par la FNMA) est une entreprise publique (GSE), une société cotée en bourse régie par une charte du Congrès. un marché secondaire. Fondée en 1938 pendant la Grande Dépression dans le cadre du New Deal, Fannie Mae concentre ses efforts sur l'augmentation de la disponibilité et de l'abordabilité de l'accession à la propriété pour les Américains à revenu faible, moyen et moyen.

En tant que participant secondaire sur le marché hypothécaire, Fannie Mae ne propose ni ne prête d’emprunt, ni ne consent de prêt hypothécaire aux emprunteurs. Au lieu de cela, les fonds continuent d’affluer vers les prêteurs hypothécaires (par exemple, les coopératives de crédit, les banques locales et nationales, les organisations de souscription et d’autres institutions financières) grâce à l’achat et à la garantie des hypothèques contractées par ces sociétés. En fait, il s’agit de l’un des deux plus gros acheteurs d’hypothèques sur le marché secondaire; l'autre est son frère, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, qui est également une entreprise parrainée par le gouvernement créée par le Congrès.

5 billions de dollars

Le montant que Fannie Mae a investi sur le marché hypothécaire depuis 2009.

En investissant sur le marché hypothécaire, Fannie Mae crée plus de liquidités pour les prêteurs, tels que les banques, les caisses d'épargne et les coopératives de crédit, ce qui leur permet de souscrire ou de financer davantage d'hypothèques. L'entité estime avoir financé le marché à hauteur de 5 000 milliards de dollars depuis 2009, finançant environ six millions d'achats de maisons, 14 millions de refinancements et trois millions d'appartements locatifs. C’est le plus important bailleur de fonds ou bailleur de fonds d’hypothèques à taux fixe de 30 ans aux États-Unis.

Action Fannie Mae

Fannie Mae est cotée en bourse depuis 1968. Jusqu'en 2010, elle était cotée à la Bourse de New York. Il a été retiré de la liste à la suite de la crise des prêts hypothécaires, du logement et des finances après que son stock ait chuté en deçà des exigences de capital minimum prescrites par la NYSE. Il négocie maintenant de gré à gré.

Au cours du deuxième semestre de 2008, Fannie Mae et Freddie Mac ont été repris par le gouvernement par l'intermédiaire du conseil de surveillance du Comité fédéral du financement de l'habitation. Les deux ont été sauvés à hauteur de 187, 4 milliards de dollars, ce qui les a sauvés de l'effondrement. En 2014, Fannie Mae avait remboursé au gouvernement plus que le montant reçu.

En août 2012, les conditions régissant les obligations de Fannie Mae en matière de dividendes ont été modifiées de sorte que le Trésor américain réclame des bénéfices à la fin de chaque trimestre et fournit des capitaux en cas de déficit. Ainsi, même si Fannie Mae gagne de l'argent, ses bénéfices sont remis chaque trimestre au gouvernement.

Directives de Fannie Mae

Pour qu'un prêteur hypothécaire soit éligible à être soutenu par Fannie Mae, il doit accepter de ne pas pratiquer des pratiques de prêt de subprimes non éthiques. Les prêts à risque, qui ont des taux plus élevés que les prêts à taux préférentiel, sont proposés aux emprunteurs ayant un crédit médiocre et considérés comme présentant un risque plus élevé par le prêteur.

Les hypothèques que Fannie Mae achète et garantit doivent répondre à des critères stricts. Par exemple, la limite d'un prêt conventionnel pour une maison unifamiliale en 2019 est de 484 350 dollars pour la plupart des régions et de 726 525 dollars pour les zones à coût élevé, y compris Hawaii et l'Alaska. L'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) fixe ces limites.

Après avoir acheté des prêts hypothécaires sur le marché secondaire, Fannie Mae les met en commun pour former des titres adossés à des créances hypothécaires. Les MBS sont des titres adossés à des actifs qui sont garantis par une hypothèque ou un pool d'hypothèques. Les titres adossés à des créances hypothécaires de Fannie Mae sont ensuite achetés par des institutions, telles que des compagnies d'assurance, des fonds de pension et des banques d'investissement. Elle garantit les paiements de capital et d'intérêts sur ses MBS.

Fannie Mae possède également son propre portefeuille, appelé généralement portefeuille conservé, qui investit dans ses propres titres adossés à des créances hypothécaires. Fannie Mae émet des emprunts, appelés emprunts d'agence, pour financer le portefeuille conservé.

Points clés à retenir

• La FNMA (Federal National Mortgage Association), également connue sous le nom de Fannie Mae, est une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) créée par le Congrès.
• Fannie Mae n'émet ni n'octroie d'hypothèque aux propriétaires à la recherche de financement, mais elle les achète et les garantit via le marché hypothécaire secondaire.
• Fannie Mae et sa fratrie, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, sont les deux plus gros acheteurs d’hypothèques sur le marché secondaire.
• En investissant dans des hypothèques, Fannie Mae crée plus de liquidités pour les prêteurs, y compris les banques, les caisses d'épargne et les coopératives de crédit, ce qui leur permet ensuite de souscrire ou de financer davantage d'hypothèques.
• Fannie Mae et Freddie Mac se sont presque tous effondrés lors de la crise financière de 2008, ont été sauvés sous caution, placés sous la tutelle du gouvernement et ont finalement remboursé les milliards qu'ils ont reçus pour rester à flot.

Fannie Mae Prêts

Pour obtenir un prêt garanti par Fannie Mae, vous devrez passer par un prêteur agréé. En plus d'éviter les prêts à risque, mentionnés ci-dessus, les prêteurs doivent satisfaire aux critères d'éligibilité et de souscription garantissant la qualité du crédit du financement.

Les prêts hypothécaires achetés et garantis par Fannie Mae sont appelés prêts conformes. En règle générale, les prêts conformes ont des taux d’intérêt plus bas que les prêts non conformes ou jumbo, qui ne sont généralement pas garantis par Fannie Mae parce qu’ils dépassent les limites de taille du prêt.

Comment faire une demande de prêt hypothécaire avec garantie Fannie Mae

Une fois que vous avez trouvé un prêteur pouvant émettre un prêt garanti par Fannie Mae, vous serez guidé pour remplir une demande de prêt résidentiel uniforme. Vous devrez rassembler et fournir des informations financières et de la documentation. Cela comprend un relevé d'emploi et votre revenu brut ainsi que des relevés à l'appui, tels qu'un formulaire W-2 ou un formulaire 1099. Vous devrez également fournir un total de vos dettes mensuelles, telles que les soldes sur cartes de crédit, paiements, pension alimentaire et pension alimentaire pour enfants.

Afin d’être approuvé pour un prêt garanti par Fannie Mae, il est préférable d’avoir un ratio dette / revenu (DTI) maximal de 28%. Un IDT initial détermine la part de votre revenu brut consacrée aux coûts de logement. Si votre IDT est trop élevé, si vous le pouvez, effectuez un acompte plus important, ce qui réduira vos coûts mensuels. Fannie Mae exige une mise de fonds minimale de 5% pour un prêt hypothécaire à taux fixe, bien que 20% soit généralement idéal.

Les acheteurs de maison doivent également satisfaire aux exigences minimales en matière de crédit pour pouvoir prétendre à une hypothèque sur Fannie Mae. Pour une maison unifamiliale qui est une résidence principale, un score FICO d'au moins 620 pour les prêts à taux fixe et 640 pour les prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) est requis. Bien sûr, plus votre score FICO est élevé ou élevé, plus vous êtes éligible pour les taux d’intérêt les plus bas disponibles.

Modifications de prêt

À la suite de l'effondrement de l'hypothèque, Fannie Mae a commencé à se concentrer sur les modifications de prêt. Les modifications apportées aux prêts modifient les conditions d'un prêt hypothécaire existant pour aider les emprunteurs à éviter les défaillances, à se retrouver en forclusion et à perdre finalement leur maison. Les modifications peuvent inclure un taux d’intérêt plus bas et une prolongation de la durée du prêt, ce qui réduirait les paiements mensuels. Fannie Mae a réalisé plus de 1, 5 million de modifications de prêt depuis 2009.

Fannie Mae s'est rétablie depuis sa quasi-implosion pendant la crise hypothécaire de 2008; depuis 2019, il s'agit du plus important bailleur de fonds d'hypothèques à taux fixe sur 30 ans au pays.

Fannie Mae HomePath

Fannie Mae essaie de vendre les biens en temps opportun afin de minimiser les impacts potentiels sur les prêts hypothécaires dont Fannie Mae est le propriétaire / investisseur ou lorsque des biens sont acquis par le biais d'actes tenant lieu de forclusion ou de saisie. communauté. HomePath.com est le site Web de Fannie Mae où les acheteurs de maison et les investisseurs peuvent rechercher et proposer des offres sur ces propriétés. HomePath Mortgage propose des produits de financement à l'achat pour les propriétés. Dans certains cas, un financement spécial peut être disponible via HomePath Mortgage et HomePath Renovation Mortgage. Celles-ci incluent des contributions plus importantes des vendeurs pour les propriétés occupées par leur propriétaire et des options de mise de fonds moins élevées pour les acheteurs possédant plusieurs propriétés financées.

HomePath.com propose exclusivement des propriétés appartenant à Fannie Mae et comprenant des maisons unifamiliales, des maisons en rangée et des condominiums. Fannie Mae fait appel à des professionnels de l'immobilier locaux pour préparer, entretenir et répertorier les propriétés à vendre. La plupart des annonces comportent des photographies, des descriptions de propriété et d'autres détails, notamment des informations sur l'école et le quartier. Le nombre, le type et les prix de vente varient considérablement d'un marché à l'autre, tout comme l'état des propriétés. Bien que certaines maisons soient prêtes à emménager, d’autres nécessitent des réparations, voire des rénovations importantes. Chaque propriété est vendue "telle quelle".