Taux de rendement de la gestion financière - Définition FMRR
Le taux de rendement de la gestion financière (FMRR) est une mesure utilisée pour évaluer le rendement d'un placement immobilier et se rapporte à une fiducie de placement immobilier (FPI). Les FPI sont des actions offertes au public par une société immobilière ou une fiducie qui détient un portefeuille de biens immobiliers productifs et / ou d'hypothèques.
Le FMRR est similaire au taux de rendement interne et prend en compte la durée et le risque de l'investissement. Le FMRR définit les flux de trésorerie (entrées et sorties) à deux taux distincts, appelés taux de risque et taux de réinvestissement.
Le taux de rendement de la gestion financière expliqué
En raison de la complexité du calcul du taux de rendement de la gestion financière, de nombreux professionnels et investisseurs en immobilier choisissent d'utiliser d'autres mesures pour l'analyse de l'immobilier. L’utilisation de FMRR présente l’avantage de permettre aux investisseurs de comparer les opportunités d’investissement entre elles.
Bien que le taux de rendement interne (TRI) soit depuis longtemps une mesure standard du rendement dans le lexique financier, un inconvénient principal est l'incapacité de la valeur à comptabiliser le temps ou une période de conservation. En tant que tel, il s'agit d'un faible indicateur de liquidité, qui joue un rôle important dans la détermination du niveau de risque global de tout titre ou véhicule de placement. Par exemple, lorsque vous utilisez uniquement le TRI, deux fonds peuvent se ressembler en fonction de leur taux de rendement, mais l’un peut prendre deux fois plus de temps que l’autre pour revenir simplement au montant du capital initial. De nombreux analystes complèteront les mesures de retour IRR ou MIRR avec la période de récupération afin d'évaluer le temps nécessaire pour récupérer le capital investi.
Le taux de rendement interne modifié améliore la valeur du taux de rendement interne standard en ajustant les différences entre les taux de réinvestissement présumés des sorties de trésorerie initiales et des entrées de trésorerie ultérieures. FMRR va encore plus loin en spécifiant les sorties de fonds et les rentrées de fonds à deux taux différents, appelés «taux de sécurité» et «taux de réinvestissement». FMRR fait également une hypothèse supplémentaire non incluse dans les taux de rentabilité interne et interne, à savoir que les flux de trésorerie positifs survenus immédiatement avant des flux de trésorerie négatifs seront utilisés pour couvrir ce flux de trésorerie négatif.
- Les taux sécurisés supposent que les fonds nécessaires pour couvrir les flux de trésorerie négatifs rapportent des intérêts à un taux facilement atteignable et peuvent être retirés au besoin à tout moment (c’est-à-dire à partir d’un jour de compte de dépôt). Dans ce cas, un taux est «sûr» car les fonds sont très liquides et disponibles en toute sécurité avec un risque minimal en cas de besoin.
- Les taux de réinvestissement comprennent un taux à recevoir lorsque des flux de trésorerie positifs sont réinvestis dans un investissement similaire intermédiaire ou à long terme avec un risque comparable. Le taux de réinvestissement est supérieur au taux de sécurité, car il n’est pas liquide (c’est-à-dire qu’il s’agit d’un autre investissement) et nécessite donc un taux d’actualisation à risque plus élevé.
Points clés à retenir
- Le taux de rendement de la gestion financière (FMRR) est une mesure utilisée pour évaluer la performance d'un investissement immobilier et se rapporte aux FPI.
- Le FMRR s’appuie sur une formule de TRI modifiée qui utilise un taux de rendement sûr et un taux de rendement du réinvestissement.
- En raison de la complexité du calcul du taux de rendement de la gestion financière, de nombreux professionnels et investisseurs en immobilier choisissent d'utiliser d'autres mesures pour l'analyse de l'immobilier.
Calcul de FMRR
Étant donné que FMRR est un taux de rendement interne modifié, il n’existe pas de méthode de calcul, il doit être calculé par itérations d’essais et d’erreurs, facilitées par un logiciel informatique. Avant d'utiliser un tel logiciel, certaines étapes importantes doivent être franchies pour déterminer un taux de sécurité et un taux de réinvestissement (supérieurs au taux de sécurité) à appliquer à tous les flux de trésorerie futurs au cours d'une période de détention donnée.
- Éliminez tous les flux de trésorerie négatifs futurs en examinant les flux de trésorerie positifs de l'année précédente chaque fois que possible. Les sorties sont au contraire actualisées au taux de rendement sûr et soustraites des flux de trésorerie positifs.
- Réduisez toutes les autres sorties de fonds qui n'ont peut-être pas été appliquées à l'étape 1 au taux en vigueur également.
- Composer à terme jusqu'à la fin de la période de détention les flux de trésorerie positifs restants au taux de réinvestissement. Celles-ci seront ensuite ajoutées aux flux de trésorerie prévisionnels résultant d'une vente à la fin de la période de détention de l'investissement.
- Calculez le TRI.
Le résultat de ces étapes est le taux de rendement de la gestion financière.
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