Fonds provenant des opérations (FFO)
Les fonds provenant de l'exploitation (FPA) désignent le chiffre utilisé par les sociétés de placement immobilier (FPI) pour définir le flux de trésorerie généré par leurs activités.
Les flux de trésorerie liés aux opérations sont calculés en ajoutant les amortissements aux résultats, puis en soustrayant les gains sur ventes. Il est parfois cité par action. Le ratio des flux de trésorerie liés aux opérations par action devrait être utilisé au lieu du bénéfice par action lors de l’évaluation des FPI et autres fiducies de placement similaires.
1:10Fonds provenant des opérations (FFO)
Comprendre les fonds provenant des opérations (FFO)
Les flux de trésorerie liés aux opérations sont une mesure de la trésorerie générée par une FPI; les sociétés immobilières utilisent les flux de trésorerie liés aux opérations comme point de repère de la performance opérationnelle. L'Association nationale des sociétés de placement immobilier (NAREIT) a été à l'origine de ce chiffre, qui est une mesure non définie par les PCGR.
La formule pour FFO est:
FFO = Revenu net + Amortissement + Amortissement - Gains sur ventes de biens .
Toutes les composantes du calcul des flux de trésorerie liés aux opérations sont répertoriées dans l’état des résultats d’un FPI. Si, par exemple, un FPI avait une dépréciation de 20 000 $, des gains sur les ventes de biens de 40 000 $ et un bénéfice net de 100 000 $, ses flux de trésorerie liés aux opérations seraient de 80 000 $. Toutes les FPI doivent montrer leurs calculs de flux de trésorerie liés aux opérations sur leurs états financiers. Ils indiquent normalement la mesure sous forme de note de bas de page dans le compte de résultat.
Les flux de trésorerie liés aux opérations ne doivent pas être confondus avec les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation de la FPI, qui figurent dans le tableau des flux de trésorerie de la société. Les flux de trésorerie liés aux opérations ne doivent pas être considérés comme une alternative aux flux de trésorerie en tant que mesure de la liquidité.
Pourquoi les flux de trésorerie liés aux opérations constituent-ils une bonne mesure de la performance des FPI?
Les flux de trésorerie liés aux opérations compensent les méthodes de comptabilisation des coûts susceptibles de communiquer de manière inexacte la performance réelle d'une FPI. La comptabilité selon les PCGR exige que toutes les FPI amortissent leurs immeubles de placement au fil du temps en utilisant l’une des méthodes d’amortissement standard. Cependant, la valeur de nombreux immeubles de placement augmente en fait avec le temps, rendant la dépréciation inexacte dans la description de la valeur d’une FPI. Les amortissements doivent être réintégrés au résultat net pour rapprocher cette question.
FFO soustrait également les gains éventuels sur les ventes de biens immobiliers, car ces types de ventes sont considérés comme non récurrents. Les FPI doivent verser 90% de leur revenu imposable sous forme de dividendes. Les gains sur les ventes de biens n’ajoutent pas au revenu imposable d’une FPI et ne devraient donc pas être inclus dans une évaluation de la valeur et du rendement.
Comme indiqué précédemment, les entreprises fournissent parfois des fonds d’opérations aux investisseurs en complément de leur résultat net par action pour les raisons susmentionnées. De même, de nombreux analystes et investisseurs évaluent le ratio cours / fonds de fonds marins de la FPI comme un complément du ratio cours / bénéfice.
Fonds de fonctionnement ajustés
Les analystes immobiliers calculent également de plus en plus les fonds provenant de l'exploitation ajustés (FPAO) d'une FPI. Ce calcul prend les flux de trésorerie liés aux opérations d'un FPI et soustrait toute dépense récurrente capitalisée puis amortie, ainsi que toute ligne droite de loyers. Ces dépenses en capital récurrentes peuvent inclure des dépenses d’entretien telles que des travaux de peinture ou le remplacement de la toiture. AFFO a gagné en popularité en tant qu’estimation plus précise du potentiel de bénéfice d’une FPI.
La mesure relative aux FPEA a été élaborée afin de fournir une meilleure mesure de la capacité de génération de trésorerie ou de paiement de dividendes d’une FPI. Outre les fonds provenant de l'exploitation ajustés, cette autre mesure est parfois appelée fonds disponibles à la distribution ou liquidités disponibles à la distribution.
Exemple de FFO d'un FPI
FPI populaire Simon Property Group a déclaré dans son compte de résultat de 2017 un montant de 4 milliards de dollars, en hausse de 6% par rapport à 2016. Le résultat net de la société s'est établi à 2, 2 milliards de dollars. Pour arriver aux flux de trésorerie liés aux opérations, la société a rajouté des amortissements d’environ 1, 8 milliard de dollars, ajustés pour tenir compte d’autres chiffres plus modestes, notamment une réduction de 5, 3 millions de dollars liée au paiement de distributions privilégiées et de dividendes, ainsi qu’une partie de l’amortissement correspondant aux intérêts minoritaires. une réduction supplémentaire de 17, 1 millions de dollars. En outre, Simon a déclaré un résultat net pondéré des flux de trésorerie liés aux opérations par action de 11, 21 dollars, contre un résultat dilué par action de 6, 24 dollars.
Comparaison des comptes d'investissement Nom du fournisseur Description Divulgation par l'annonceur × Les offres figurant dans ce tableau proviennent de partenariats avec lesquels Investopedia reçoit une rémunération.