Comment analyser les fiducies de placement immobilier

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société immobilière qui offre des actions ordinaires au public. De cette manière, un stock de REIT est similaire à tout autre stock représentant la propriété d'une entreprise en exploitation. Une FPI présente deux caractéristiques uniques: son activité principale consiste à gérer des groupes d’immeubles productifs de revenus et elle doit distribuer la plupart de ses bénéfices sous forme de dividendes. Nous examinons ici les FPI, leurs caractéristiques et leur analyse.

Qualification

Pour être qualifiée de FPI auprès de l'IRS, une société immobilière doit accepter de verser au moins 90% de son bénéfice imposable sous forme de dividendes (et de satisfaire à des exigences supplémentaires mais moins importantes). En ayant le statut de FPI, une entreprise évite l’impôt sur le revenu des sociétés. Une société régulière réalise un profit et paie des impôts sur la totalité de son bénéfice, puis décide de la répartition de ses bénéfices après impôt entre les dividendes et les réinvestissements. une FPI distribue simplement la totalité ou la quasi-totalité de ses bénéfices et évite la taxation.

Type différent

Il existe différents types de REIT. Certains font partie d'une catégorie spéciale appelée REIT hypothécaires. Ces sociétés de placement immobilier consentent des prêts garantis par des biens immobiliers, mais elles ne sont généralement pas propriétaires ni exploitantes de biens immobiliers. Les REIT hypothécaires nécessitent une analyse particulière. Ce sont des sociétés de financement qui utilisent plusieurs instruments de couverture pour gérer leur exposition aux taux d’intérêt. Nous ne les considérerons pas ici.

Bien qu'une poignée de FPI hybrides gèrent à la fois des opérations immobilières et des transactions de prêts hypothécaires, la plupart des FPI se concentrent sur le secteur des "actifs durables" des opérations immobilières. Celles-ci sont appelées REIT en actions. Lorsque vous lisez sur les FPI, vous parlez généralement des fonds de placement sur actions. Equity REITs ont tendance à se spécialiser dans la détention de certains types d'immeubles tels que les appartements, les centres commerciaux régionaux, les immeubles de bureaux ou les établissements d'hébergement. Certains sont diversifiés et certains sont spécialisés, ce qui signifie qu'ils défient toute classification, comme par exemple une FPI qui possède des terrains de golf.

Analyse d'investissement

Les FPI sont des actions versant des dividendes qui se concentrent sur l'immobilier. Si vous recherchez un revenu, envisagez-le avec les fonds obligataires à rendement élevé et les actions versant des dividendes. En tant que valeurs à dividendes, les REIT sont analysés de la même manière que les autres valeurs. Cependant, le traitement comptable des biens présente de grandes différences.

Illustrons avec un exemple simplifié. Supposons qu'un FPI achète un immeuble pour un million de dollars. La comptabilité exige que notre FPI impute l’amortissement à l’actif. Supposons que nous répartissions l'amortissement sur 20 ans en ligne droite. Nous déduirons chaque année 50 000 dollars d’amortissements (50 000 dollars par an x ​​20 ans = 1 million de dollars).

Regardons le bilan simplifié et le compte de résultat ci-dessus. Au cours de la dixième année, notre bilan porte la valeur du bâtiment à 500 000 dollars (valeur comptable): le coût historique initial d’un million de dollars moins l’amortissement cumulé de 500 000 dollars (10 ans x 50 000 dollars par an). Notre compte de résultat déduit 190 000 $ de dépenses de 200 000 $ de revenus, mais 50 000 $ de cette dépense est un amortissement.

Cependant, notre FPI ne dépense pas réellement cet argent la dixième année; l'amortissement est une charge non monétaire. Par conséquent, nous rajoutons l’amortissement au résultat net afin de générer des fonds provenant de l’exploitation. L'idée est que l'amortissement réduit injustement notre revenu net parce que notre immeuble n'a probablement pas perdu la moitié de sa valeur au cours des 10 dernières années. FFO corrige cette distorsion présumée en excluant les frais d’amortissement. (FFO inclut également quelques autres ajustements.)

Il convient de noter que les flux de trésorerie liés aux opérations se rapprochent davantage des flux de trésorerie que du revenu net, mais ils ne capturent pas les flux de trésorerie. Dans l'exemple ci-dessus, notez principalement que nous n'avons jamais comptabilisé le million de dollars dépensé pour l'acquisition du bâtiment (les dépenses en capital). Une analyse plus précise intégrerait les dépenses en capital. Le calcul des dépenses en capital donne un chiffre connu sous le nom de FPA ajusté, mais il n’existe pas de consensus universel quant à son calcul.

Notre bilan hypothétique peut nous aider à comprendre l'autre mesure commune, la valeur de l'actif net (VNI) des FPI. Au cours de la dixième année, la valeur comptable de notre immeuble n’était que de 500 000 dollars, la moitié du coût initial ayant été amortie. Ainsi, la valeur comptable et les ratios associés tels que le ratio cours / valeur comptable - souvent douteux au regard de l’analyse générale des actions - sont pratiquement inutiles pour les FPI. La VNI tente de remplacer la valeur comptable d’une propriété par une meilleure estimation de la valeur marchande.

Le calcul de la valeur liquidative nécessite une évaluation quelque peu subjective des avoirs de la FPI. Dans l'exemple ci-dessus, nous voyons que le bâtiment génère un bénéfice d'exploitation de 100 000 USD (revenus de 200 000 USD moins les frais d'exploitation de 100 000 USD). Une méthode serait de capitaliser sur le résultat d’exploitation basé sur un taux du marché. Si nous pensons que le taux de capitalisation actuel du marché pour ce type d'immeuble est de 8%, notre estimation de la valeur de l'immeuble s'élève alors à 1, 25 million de dollars (résultat d'exploitation de 100 000 $ / taux de capitalisation de 8% = 1 250 000 $). Cette estimation de la valeur marchande remplace la valeur comptable du bâtiment. Nous déduirions ensuite la dette hypothécaire (non indiquée) pour obtenir la valeur liquidative. L'actif moins la dette est égal aux capitaux propres, où le «net» dans la VNI signifie moins la dette. La dernière étape consiste à diviser la valeur liquidative en actions ordinaires pour obtenir la valeur liquidative par action, qui est une estimation de la valeur intrinsèque. En théorie, le prix de l'action coté ne devrait pas trop s'écarter de la VNI par action.

Vs de haut en bas De bas en haut

Lors de la sélection des actions, vous entendez parfois parler d'une analyse descendante ou ascendante. Le top-down commence par une perspective économique et parie sur des thèmes ou des secteurs (par exemple, une démographie vieillissante peut favoriser les sociétés pharmaceutiques). Bottom-up se concentre sur les fondamentaux de certaines entreprises. Les actions de REIT exigent clairement une analyse descendante et ascendante.

Dans une perspective descendante, tout ce qui a une incidence sur l'offre et la demande de biens immobiliers peut influer sur les FPI. La croissance de la population et de l'emploi tend à être favorable pour tous les types de FPI. Les taux d'intérêt sont, en résumé, un sac mélangé. Une hausse des taux d'intérêt signifie généralement une amélioration de l'économie, ce qui est bon pour les FPI, car les gens dépensent et les entreprises louent plus d'espace. La hausse des taux d'intérêt a tendance à être bénéfique pour les REIT d'appartements car les gens préfèrent rester locataires plutôt que d'acheter de nouvelles maisons. Par ailleurs, les FPI peuvent souvent tirer parti de la baisse des taux d’intérêt en réduisant leurs charges d’intérêts et, partant, en augmentant leur rentabilité.

Les conditions du marché des capitaux sont également importantes, à savoir la demande institutionnelle pour les actions de FPI. À court terme, cette demande peut submerger les fondamentaux. Par exemple, les actions de sociétés de placement immobilier se sont relativement bien comportées en 2001 et au premier semestre de 2002, malgré des fondamentaux peu reluisants, car les fonds affluaient dans l’ensemble de la classe d’actifs.

Au niveau des FPI individuelles, vous souhaitez voir de fortes perspectives de croissance du chiffre d’affaires, telles que les revenus locatifs, les produits des services connexes et les flux de trésorerie liés aux opérations. Vous voulez voir si le FPI a une stratégie unique pour améliorer l'occupation et augmenter ses loyers. Les sociétés de placement immobilier cherchent généralement à se développer par le biais d’acquisitions et visent en outre à réaliser des économies d’échelle en assimilant des propriétés mal gérées. Les économies d’échelle seraient réalisées par une réduction des charges d’exploitation en pourcentage des produits. Mais les acquisitions sont une arme à double tranchant. Si une FPI ne peut pas améliorer les taux d'occupation et / ou augmenter les loyers, elle peut être forcée de faire des acquisitions inconsidérées afin de soutenir la croissance.

Comme la dette hypothécaire joue un rôle important dans la valeur des fonds propres, il convient de regarder le bilan. Certains recommandent de rechercher un effet de levier, tel que le ratio d'endettement. Mais dans la pratique, il est difficile de dire quand l’effet de levier est devenu excessif. Il est plus important de peser la proportion de la dette à taux variable par rapport à la dette. Dans le contexte actuel de taux bas, une FPI qui utilise uniquement des dettes à taux variable sera pénalisée si les taux d’intérêt augmentent.

Le résultat final

Les FPI sont des sociétés immobilières qui doivent verser des dividendes élevés pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux du statut de FPI. Un revenu stable pouvant dépasser les rendements du Trésor, combiné à la volatilité des prix, offre un potentiel de rendement total comparable à celui des actions à petite capitalisation. L'analyse d'une FPI nécessite de comprendre les distorsions comptables causées par la dépréciation et de porter une attention particulière aux influences macroéconomiques.