Comment obtenir une hypothèque lorsque vous travaillez à votre compte

Obtenir un prêt en tant qu'employé (e) de la catégorie W-2 peut s'avérer moins coûteux et plus simple que si vous étiez indépendant, vous n'avez pas à retourner à votre poste de travail pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire. Certains prêteurs peuvent craindre de ne pas gagner suffisamment de revenus pour effectuer leurs paiements mensuels, alors que d’autres peuvent tout simplement ne pas vouloir gérer la paperasserie supplémentaire que peut impliquer l’octroi d’une hypothèque à un travailleur indépendant.

Mais ne t'inquiète pas si vous êtes un travailleur indépendant, il existe des produits hypothécaires ainsi que des mesures que vous pouvez prendre pour devenir un candidat plus attrayant.

Points clés à retenir

• Obtenir un prêt tout en étant indépendant peut nécessiter des taux d’intérêt plus élevés, car les prêteurs cherchent à compenser le manque de revenus stables et vérifiables.
• Les problèmes que rencontrent les travailleurs indépendants lorsqu'ils essaient d'obtenir un prêt sont qu'ils utilisent les dépenses de l'entreprise pour réduire leur revenu imposable.
• Les hypothèques à revenus déclarés / actifs déclarés sont des prêts basés sur ce que l'emprunteur réclame comme revenu. Les prêteurs SISA ne vérifieront pas le montant du revenu mais pourront en vérifier la source.
• En l'absence de prêts documentés, les prêteurs ne vérifient aucune information sur le revenu, mais le taux d'intérêt est généralement supérieur à celui des autres types de prêts hypothécaires.
• Les emprunteurs indépendants peuvent améliorer leurs perspectives en augmentant leur pointage de crédit, en offrant un acompte plus important ou en remboursant leur dette, entre autres.

Obtenir une hypothèque en tant qu'indépendant

Les prêteurs ne considèrent généralement pas les travailleurs indépendants comme des emprunteurs idéaux. Les emprunteurs indépendants peuvent s’attendre à payer des taux d’intérêt plus élevés que ceux qui sont couramment annoncés sur les sites Web hypothécaires. Ces taux sont destinés aux emprunteurs privilégiés ou à des emprunteurs considérés comme particulièrement solvables en raison de leurs revenus stables et vérifiables et de leurs excellents cotes de crédit.

Étant donné que les emprunteurs indépendants sont des candidats moins attrayants, ils ont moins la possibilité de magasiner et de négocier des taux d’intérêt plus bas. Des efforts supplémentaires sont également nécessaires pour trouver des prêteurs disposés à travailler avec ceux qui travaillent à leur compte.

Un autre problème rencontré par les emprunteurs indépendants est qu’ils ont tendance à utiliser beaucoup de dépenses d’entreprise pour réduire leur revenu imposable dans les déclarations de revenus, obligeant ainsi les prêteurs à se demander si l’emprunteur gagne suffisamment d’argent pour se payer un logement. Enfin, les banques peuvent souhaiter un ratio prêt / valeur (ratio LTV) inférieur, ce qui signifie que l'emprunteur devra disposer d'un versement initial plus important.

La documentation complète des revenus dans les déclarations fiscales et les états financiers des années précédentes augmente les chances d'approbation d'un prêt hypothécaire par un travailleur indépendant.

Options de prêt hypothécaire indépendant

En raison de la crise des prêts hypothécaires à risque, il peut s'avérer plus difficile pour les travailleurs indépendants d'obtenir un prêt hypothécaire, car les banques craignent les investissements plus risqués pour protéger leurs intérêts financiers et leur réputation. Cependant, certains prêteurs offrent encore des prêts qui pourraient convenir à ceux qui travaillent à leur compte.

Revenu déclaré / Hypothèque déclarée (SISA)

Une hypothèque sur revenu déclaré / sur actif déclaré (SISA) est basée sur ce qu'un emprunteur dit à la banque de son revenu; la banque ne cherchera pas à vérifier ce montant. Les prêts à revenu déclaré sont parfois appelés prêts à faible documentation. En effet, même si les prêteurs ne vérifient pas votre salaire, ils peuvent chercher à vérifier les sources de vos revenus. Préparez-vous à fournir une liste de vos clients récents et de toute autre source de flux de trésorerie, tels que les investissements générant des revenus. La banque peut également souhaiter que vous soumettiez un formulaire IRS 4506 ou 8821. Le formulaire 4506 est utilisé pour demander une copie de votre déclaration de revenus directement à l'IRS, vous évitant ainsi de soumettre des déclarations falsifiées à la société de prêt hypothécaire, au tarif de 39 $ par déclaration. Mais vous pourrez peut-être demander le formulaire 4506-T gratuitement. Le formulaire 8821 autorise votre prêteur à se rendre dans n’importe quel bureau de l’IRS et à examiner les formulaires que vous avez désignés pour les années spécifiées. Ce service est gratuit.

Aucun prêt de documentation

Dans une hypothèque sans document, le prêteur ne cherchera pas à vérifier vos informations de revenu. Cela peut être une bonne option si vos déclarations fiscales montrent une perte d’entreprise ou un bénéfice très faible. Comme il est plus risqué pour la banque de prêter de l’argent à une personne dont le revenu n’est pas vérifié, attendez à ce que votre taux d’intérêt hypothécaire soit plus élevé avec l’un ou l’autre de ces types de prêts qu’avec un prêt assorti de documents complets. Les prêts à faible taux et les prêts sans documentation sont appelés prêts hypothécaires Alt-A et se situent entre les prêts principaux et les prêts à risque en termes de taux d’intérêt. Pour les prêteurs, ils sont considérés plus risqués que les prêts à taux préférentiels, mais moins risqués que les prêts à risque.

Alors que de nombreux individus et couples indépendants peuvent choisir l’une des options ci-dessus en raison de la difficulté de documenter suffisamment leurs revenus, ceux qui peuvent prouver leur revenu et qui sont disposés à soumettre la paperasserie supplémentaire peuvent tout de même demander un prêt avec documentation complète. auront des taux d’intérêt inférieurs à ceux de leurs cousins ​​peu ou pas dociles. Un employé traditionnel peut simplement avoir besoin de fournir des copies de W-2 pour les deux dernières années, mais comme les indépendants ne reçoivent pas ce document, ils peuvent avoir besoin de fournir des informations sur leur entreprise, telles que les déclarations de revenus des années précédentes, une licence commerciale actuelle, une déclaration signée d'un comptable, des comptes de résultat, et des bilans.

Obtenir une hypothèque conjointe avec un coemprunteur qui est un employé de W-2, tel qu'un autre partenaire important, un conjoint ou un ami de confiance, constitue un autre moyen d'améliorer vos chances d'obtenir une approbation pour une hypothèque si vous êtes un travailleur indépendant. Cela donne plus d'assurance à votre prêteur qu'il existe un revenu stable pour rembourser la dette.

Enfin, un parent ou un autre membre de votre famille peut-être disposé à cosigner votre prêt hypothécaire. N'oubliez pas que cette personne devra être disposée et capable d'assumer l'entière responsabilité du prêt en cas de défaillance.

Pouvez-vous vraiment vous le permettre?

Il peut être facile d'avoir des ennuis avec des prêts sans documentation ou avec peu de documentation, car il est facile de tromper les chiffres. Sachez que vous, et non la banque, savez mieux si vous pouvez réellement payer le prêt et que vous serez celui qui souffrira vraiment si vous perdez votre maison.

Devenir un candidat attrayant

Pour un emprunteur qui sait qu'il peut effectuer les paiements, il peut prendre certaines des mesures suivantes pour améliorer ses chances d'obtenir un prêt.

Maximiser le pointage de crédit

Quelle que soit la situation d’emprunt, un pointage de crédit plus élevé rendra un emprunteur un candidat plus attrayant pour obtenir le prêt en premier lieu et bénéficier ainsi de taux d’intérêt plus bas.

Offrir un acompte important

Plus la valeur nette de la maison est élevée, moins un emprunteur est susceptible de s'en sortir en période de difficultés financières. Par conséquent, la banque considérera que l'emprunteur présente moins de risques s'il met beaucoup d'argent dans l'achat dès le départ.

Avoir des réserves de trésorerie importantes

En plus d'un important versement initial, le fait de disposer de beaucoup d'argent dans un fonds d'urgence montre aux prêteurs que, même si l'entreprise prenait du penchant, l'emprunteur sera en mesure de continuer à faire des paiements mensuels.

Rembourser toute la dette du consommateur

Moins vous payez de dette mensuelle dans le processus de prêt hypothécaire, plus il vous sera facile de faire vos paiements hypothécaires. Si vous payez vos cartes de crédit et vos prêts-auto, vous pourriez même avoir droit à un montant de prêt plus élevé, car vous disposerez de plus de liquidités.

Établir un bilan de travail indépendant

Si vous pouvez montrer que vous savez jouer au jeu du travail indépendant et gagner, les prêteurs seront plus disposés à prendre le risque de vous. Certains conseils suggèrent d’avoir au moins deux ans d’expérience en tant que travailleur indépendant; D'autres conseils, cependant, indiquent que lorsque les taux d'intérêt sont bas, vous devriez essayer d'obtenir une hypothèque dès que vous êtes prêt, même si vous ne possédez pas une longue expérience de travail indépendant.

Fournir de la documentation

Le fait de bien documenter votre revenu dans les déclarations de revenus, les comptes de résultats, les bilans, etc. des années précédentes augmentera vos chances de bénéficier d’un prêt.

Le résultat final

Si un employé W-2 perd son emploi, son revenu tombera à zéro en un clin d'œil en l'absence de prestations d'assurance-chômage; ceux qui travaillent à leur compte ont souvent plusieurs clients et sont peu susceptibles de tous les perdre en même temps, ce qui leur confère une sécurité d'emploi supérieure à celle que l'on perçoit habituellement.

Bien entendu, ceux qui travaillent à leur compte sont déjà habitués à travailler d'arrache-pied pour produire des formulaires fiscaux supplémentaires, sécuriser leurs licences, obtenir de nouveaux clients et assurer le bon fonctionnement de leur entreprise. Armés d'un peu de connaissances et de patience, les travailleurs indépendants peuvent obtenir une hypothèque.