Obtenir une hypothèque ou payer en espèces: quelle est la différence?

Le krach immobilier a entièrement restructuré le marché hypothécaire américain. Une partie de ce développement a inclus des restrictions plus strictes sur l’obtention d’hypothèques, associées à une abondance de maisons nouvellement disponibles à la vente. Cela a permis à certains investisseurs d’acheter des biens d’immeuble secondaire à des fins d’investissement et de location.

Il existe deux grandes écoles de pensée sur la question des investissements immobiliers et sur la manière de les aborder: l’un pense qu’il est plus sage de débourser 100% de l’argent pour une résidence secondaire, la propriété est beaucoup plus lucrative. Ci-dessous sont les cas pour les deux.

Points clés à retenir

• Un investisseur à effet de levier peut générer des bénéfices considérables avec trois ou quatre propriétés, tandis qu'un acheteur au comptant peut être limité.
• Les investisseurs au comptant peuvent acheter rapidement lorsque l'occasion se présente plutôt que d'attendre le processus de prêt hypothécaire.
• Qu'il s'agisse d'acheter une propriété avec une hypothèque ou de l'argent, chacun nécessite un revenu disponible important.

Obtenir une hypothèque

Ce débat est largement couvert en ligne, et plusieurs sites d'informations financières et blogs affirment qu'il est plus logique de recourir à un effet de levier lors de l'achat d'immeubles de placement. Par exemple, Ali Boone de BiggerPockets.com affirme que les rendements sont plus élevés et les risques moins importants lorsque l’on tire parti de ce type d’investissement. La logique derrière cela est que si une propriété prend de la valeur, un investisseur aura moins capitalisé, mais pourra alors recevoir beaucoup plus que son capital initial.

Par exemple, supposons que vous mettez 15% sur une maison de 500 000 $. Votre investissement initial serait alors de 75 000 $. Deux ans plus tard, si cette maison valait 650 000 dollars, vous pourriez vendre et recevoir bien plus que vos 75 000 dollars initiaux. Dans ce scénario, votre investissement principal de 75 000 USD est remboursé, plus 75 000 USD supplémentaires. Dans ce cas, vous auriez risqué beaucoup moins que ce qu'un investisseur achetant au comptant aurait dans cette situation tout en réalisant un bénéfice considérable.

Multipliez cette formule et cette stratégie sur trois ou quatre propriétés et un investisseur avisé peut réaliser des bénéfices considérables. Un investisseur à effet de levier a plus de possibilités que son homologue achetant au comptant dans ce type de situation. Les acheteurs au comptant achèteront souvent une maison avec la majeure partie de l'argent disponible. En revanche, un investisseur à effet de levier peut diversifier l’allocation de cet argent entre plusieurs propriétés différentes, augmentant ainsi éventuellement son taux de rendement à long terme.

Les risques d'être mis à profit

La prise en charge de tout type d’investissement comporte un risque inhérent, en particulier face aux incertitudes du marché immobilier. Tout d’abord, la diversification de l’argent entre les immeubles de placement est une approche qui ne devrait être sérieusement envisagée que par un investisseur averti. Une bonne compréhension de la situation économique actuelle, de la santé générale du marché du logement en général et de la région dans laquelle vous achetez en particulier est nécessaire.

Prendre un prêt pour acheter un immeuble de placement présente plusieurs avantages, mais les choses pourraient mal se passer. Supposons que chaque bien locatif se déprécie fortement. L’investisseur endetté doit maintenant beaucoup plus que ce qu’il ou elle a jamais déposé. Si vous vous trompez un peu du marché, vous risquez de perdre énormément, en particulier avec quelques propriétés de votre portefeuille.

Bien que la banque perde certainement plus que vous, votre pointage de crédit pourrait en être sérieusement affecté. Ce type de stratégie est susceptible de générer des rendements significatifs, mais il convient de l’aborder de manière claire en tenant compte de tous les risques encourus. Bien entendu, cette stratégie vous obligera également à suivre le processus de prêt hypothécaire - dans de nombreux cas, à plusieurs reprises - ce qui est une autre chose à considérer.

Paiement en espèces pour un bien d'investissement

Les investisseurs au comptant peuvent éviter tout le processus de demande de prêt hypothécaire et effectuer un investissement rapide s'ils voient une opportunité, ce qui est très avantageux. Un autre avantage de payer en espèces pour une propriété dès le départ est que vous n’avez pas à payer d’intérêts. Même avec des taux d’intérêt aussi bas qu’aujourd’hui, il sera toujours plus coûteux à long terme de payer tout type d’intérêt que de ne pas en avoir.

Pour de nombreux investisseurs qui disposent des fonds, il est judicieux d’acheter une propriété avec de l’argent liquide, en particulier si vous pensez que le marché se redressera considérablement au cours des deux prochaines années.

Par exemple, supposons que vous achetiez une maison au prix de 400 000 $ et restiez assis dessus jusqu'à ce que vous voyiez le moment opportun pour vendre. Si vous avez raison de dire que la maison prend de la valeur à 500 000 $, cela représente un bénéfice direct de 100 000 $ pour l'investisseur, sans avoir à envisager de payer les intérêts bancaires ou le montant que vous avez emprunté dans un prêt hypothécaire. Avoir 100% de la valeur nette d'une maison permet également à un investisseur de contracter un emprunt à l'avenir, si cela s'avérait nécessaire. L'achat d'une maison en espèces peut également générer des flux de trésorerie immédiats pour l'investisseur.

Certains investisseurs cherchent à créer des revenus en mouvement avec leurs propriétés, et le type de locataire approprié peut les fournir.

L'achat de biens immobiliers avec une hypothèque ou en espèces nécessite un revenu de placement disponible substantiel.

Considérations spéciales: Les risques de payer en espèces

Lier tous vos actifs dans un seul investissement est extrêmement risqué. Cette approche pourrait donc ne pas être la meilleure stratégie pour l'investisseur qui dispose d'une somme d'argent limitée à utiliser à long terme.

Même si une maison peut prendre de la valeur, elle peut aussi se déprécier rapidement et l’argent que vous perdez sera immédiatement. La diversification est l’un des commandements fondamentaux de l’investissement. Lier la majorité des actifs dans une classe d’actifs peut entraîner des pertes énormes. Le fait de placer des centaines de milliers de dollars dans une catégorie d'actifs alourdit également vos liquidités jusqu'à l'obtention d'un vendeur.

Différences Clés

Les deux stratégies offrent des avantages, mais pour différents types d'investisseurs. Il est important de noter que l’une ou l’autre des stratégies nécessite une part substantielle de revenu de placement disponible. Même les acheteurs à effet de levier qui répartissent leurs investissements entre plusieurs propriétés devront assumer le risque que toutes ces propriétés se déprécient. De plus, lors de l'achat d'une nouvelle maison au comptant, n'utilisez ni votre épargne-retraite ni votre fonds d'urgence.

Pour l'investisseur qui dispose d'une grande quantité d'argent prêt à investir, c'est la propension au risque qui va réellement guider la décision. Les positions à effet de levier sur des immeubles de placement produiront sans aucun doute des rendements plus élevés, mais pour l'investisseur moins impliqué ou novice qui cherche toujours des actions et un rendement, l'achat au comptant peut être la meilleure option. (Pour une lecture connexe, voir "Si vous payez tout l'argent de votre prochaine maison?")