Devenir propriétaire est-il plus problématique que la peine?
Les immeubles locatifs résidentiels sont le moyen de gagner de l'argent, du moins selon certaines personnes. En surface, cela semble être un pari infaillible; en réalité, c'est généralement plus mal à la tête que ça vaut la peine. Les défis commencent tôt et ils impliquent presque toujours du temps et de l'argent. Jetons un coup d'œil à six des plus gros.
Défi 1: Trouver une propriété
Des livres entiers ont été écrits sur la recherche d'un bon bien locatif, sans parler d'un ou deux articles d'Investopedia. Tant de texte a été consacré au sujet en raison de son importance cruciale. Achetez un endroit trop cher et vous ne ferez jamais d'argent. Mais essayer de trouver une bonne affaire peut aussi être gênant. Pour acheter un fixateur, vous devez avoir les compétences, le temps, les outils et l'argent pour effectuer les réparations et les rénovations nécessaires.
Si vous n'êtes pas pressé, cela peut être un moyen de faire une bonne affaire sur votre investissement. Si vous avez déjà un travail à temps plein et une famille, chaque minute passée à réparer la location est une minute non dépensée dans une activité plus rentable ou plus agréable. Cependant, de nos jours, certaines sociétés de gestion peuvent faire beaucoup de démarches - de la localisation à la réhabilitation d'une propriété - pour vous, moyennant des frais, bien sûr.
Défi 2: Préparer l'unité
Obtenir à peu près n'importe quel bien immobilier en condition de location nécessite souvent, au minimum, un tapis frais et de la peinture. Les deux articles nécessitent du temps et de l'argent. Les moustiquaires, les taches sur la terrasse et l'entretien de la pelouse sont d'autres besoins courants. À chaque départ d'un locataire, ces questions doivent également être réexaminées.
Défi 3: Trouver des locataires
Internet constitue un moyen rapide et peu coûteux de trouver des locataires potentiels. Bien sûr, vous obtenez souvent ce que vous payez. La diffusion d'une annonce dans une publication réputée génère souvent une meilleure classe de répondants. Au lieu que les enfants des collèges cherchent à économiser de l'argent, vous augmentez vos chances de former des familles et des personnes âgées responsables.
Diffuser une annonce pendant un mois ne vous laissera pas une petite chance dans votre porte-monnaie. Si vous effectuez une vérification de vos locataires en effectuant une vérification de votre solvabilité, la vérification de vos antécédents en prendra une autre. Cet investissement en vaut la peine, car le contrôle augmente vos chances d'obtenir des locataires responsables. Les locataires responsables paient leur loyer à temps, n'abusent pas de la propriété et ne vous obligent pas à participer à un processus d'expulsion coûteux et long.
Défi 4: Problèmes
Même les grands locataires et les immeubles locatifs parfaits sont très compliqués. Tuyaux cassés, drains rembourrés, ressorts de porte de garage cassés, animaux de compagnie et colocataires ne sont que quelques-uns des problèmes qui se posent. Même les bons locataires souhaitent bénéficier de toute votre attention dès que les eaux d'égout s'accumulent dans leur maison ou que le câblodistributeur coupe accidentellement les lignes téléphoniques.
Les mauvais locataires représentent un défi encore plus grand. Les appels quotidiens et le loyer en retard ou impayé peuvent ajouter aux tracas. Le jour du déménagement est un autre moment difficile. Les dommages causés aux murs, aux sols, aux tapis et aux autres composants de la maison peuvent donner lieu à des conflits et à des réparations coûteuses. Étant donné que chaque moment perdu à discuter est un moment où la maison reste vacante, il vaut souvent mieux mordre la balle et payer les réparations vous-même. En parlant de cela: Vous devrez probablement souscrire une assurance propriétaire - non, la police de votre propriétaire habituel n'est pas suffisante - et c'est un autre élément de la colonne des dépenses courantes.
Défi 5: Maintenance
L'entretien des principaux composants et commodités est un élément important. Les nouveaux appareils coûtent des centaines de dollars; un nouveau toit ou une allée peut coûter des milliers de dollars. Si le loyer est de 500 $ par mois et le toit de 5 000 $, vous risquez de perdre rapidement de l'argent. Ajoutez du tapis, de la peinture et un nouveau poêle, ainsi que les locataires qui ne restent pas longtemps - et la propriété risque de perdre de l'argent pendant des années.
Défi 6: Taux d'intérêt
Qu'est-ce que les taux d'intérêt ont à voir avec quoi que ce soit? Beaucoup! Lorsque les taux baissent, il est souvent moins cher d’acheter que de louer, ce qui risque de faire chuter la demande pour votre unité. Réduire le loyer pour rester compétitif peut constituer un réel handicap pour votre capacité à gagner de l'argent.
Comment l'argent est fait
Avec tous les défis qui doivent être surmontés, le petit gars peut-il gagner de l'argent avec l'immobilier locatif? Oui, mais cela nécessite un plan. Quatre approches rentables sont mises en évidence ci-dessous:
1. Live-In
Le partage de l'espace en achetant un duplex (ou une autre structure facilement divisible) est souvent une entreprise rentable. Étant donné que vous êtes sur place et que vous envisagez de vous occuper de la propriété, l’argent supplémentaire est un bonus. Bien sûr, tous les défis sont toujours d'actualité, et vivre sur place signifie que vous êtes toujours disponible et resterez en contact étroit avec les locataires. Planifiez de manière appropriée et filtrez soigneusement.
2. Aller de base
La location d'un appartement miteux, dépourvue de commodités, le moins d'entretien possible et le non-respect des apparences permettent de réaliser des bénéfices. Si vous ne le croyez pas, regardez le logement hors campus dans n'importe quelle ville universitaire du pays. Cela ne semble pas très agréable, mais une propriété basique et dépouillée (pas de ventilateurs de plafond, climatisation, etc.) simplifie le processus.
Quatre murs et un plancher fournissent un minimum d'entretien et peu de choses peuvent se briser ou être endommagés. Attirer les locataires par le biais de programmes subventionnés par le gouvernement, tels que le logement relevant de l'article 8, fournit un revenu garanti. Le défi ici tend à être que, en échange de quelques dollars dans la main, vous obtenez souvent une classe de locataires approximative et une propriété qui s'use beaucoup.
3. Avoirs à long terme
De nombreux investisseurs immobiliers vous diront qu’ils rentabilisent le loyer et les dépenses. Leur approche consiste à acheter une propriété à prix avantageux, à laisser le loyer des locataires rembourser l’emprunt hypothécaire, puis à vendre dans 30 ans, en tirant parti, espérons-le, d’une appréciation des prix.
Même s’il s’agit d’une approche raisonnable, les bénéfices risquent d’être modestes et l’impôt sur les gains en capital peut être lourd (compte tenu de votre base de coûts réduits). Et cela demande toujours du temps et des efforts qui auraient peut-être été mieux dépensés ailleurs.
4. Go Full Time
Les propriétaires sérieux prennent une approche sérieuse. Ils incorporent, achètent plusieurs bâtiments et effectuent eux-mêmes une part importante du travail. Il s’agit d’une décision de style de vie qui exige beaucoup de temps et d’énergie, ainsi que d’une stratégie d’achat et de vente visant à maximiser les reports de pertes d’impôts et les radiations et à minimiser les revenus.
Embaucher un gestionnaire immobilier
Un gestionnaire immobilier peut s’acquitter de nombreuses tâches liées à la gestion d’un bien locatif. Cela comprend le marketing, la sélection des locataires, la maintenance, la budgétisation et la collecte des loyers. Vous pouvez envisager de faire appel à un gestionnaire immobilier si vous souhaitez déléguer ces tâches, même si cela réduira vos bénéfices.
Rôle du gestionnaire immobilier
Les gestionnaires immobiliers peuvent gérer divers rôles. C'est à vous de négocier avec votre responsable. Il est important d’identifier leur rôle et d’établir une liste de tâches et de responsabilités. Votre gestionnaire immobilier va-t-il simplement trouver des locataires? Ou vont-ils s'occuper de l'entretien quotidien et de la perception du loyer?
Un gestionnaire immobilier peut être un entrepreneur indépendant ou un employé. Vous devriez parler avec votre comptable fiscaliste afin de déterminer l’approche la plus favorable et les obligations spécifiques que vous pourriez avoir.
Vous pouvez également engager une société de gestion immobilière; une entreprise avec laquelle vous contractez pour traiter directement avec tous les aspects de la propriété locative. Cela peut être coûteux, mais il peut être idéal si vous avez plusieurs propriétés de location.
Sélection d'un gestionnaire de propriété
Assurez-vous que tout gestionnaire immobilier que vous envisagez de respecter les exigences de licence locales et nationales appropriées.
Vous voudrez peut-être chercher un gestionnaire expérimenté dans les domaines de la publicité, du marketing, des relations avec les locataires, de la collecte des loyers, de la budgétisation, de la location et de la maintenance. Un bon gestionnaire immobilier sera également au courant des lois locales et nationales. En tant que propriétaire, vous pouvez être tenu responsable des actes de votre responsable. Vous pouvez donc être poursuivi en justice si votre responsable enfreint une loi sur le logement équitable.
Une fois que vous avez choisi un gestionnaire immobilier et les conditions de l'accord, vous devez rédiger un contrat de gestion immobilière qui identifie les fonctions, la rémunération et les conditions de résiliation du gestionnaire.
Le résultat final
Devenir propriétaire vaut-il la peine? Seulement vous pouvez décider. Veillez simplement à regarder avant de sauter et à entrer dans votre nouvelle entreprise avec des attentes réalistes et un plan de match solide.
En sachant dans quoi vous vous engagez avant de le faire, vous serez mieux préparé à ce que vous rencontrerez et aurez plus de chances de profiter de l'expérience.