Conseils clés pour investir dans les REIT

Les fiducies de placement immobilier (FPI) possèdent un ensemble de propriétés, allant des centres commerciaux aux cinémas, des immeubles à appartements aux parcs de bureaux, des hôtels aux hôpitaux. (Pour plus d'informations, voir: FPI résidentielles, de soins de santé et de bureaux .) Une FPI peut se spécialiser dans un certain secteur immobilier ou se diversifier dans divers types de biens. Investir dans les REIT est attrayant pour plusieurs raisons, en particulier pour les investisseurs axés sur le revenu. Et même s’il existe des risques pour l’ensemble du marché des FPI, à long terme, les FPI se sont révélés gagnants.

Que rechercher dans une FPI

Pour les investisseurs particuliers, les FPI présentent plusieurs avantages par rapport à l'investissement dans l'immobilier même. Tout d’abord, votre investissement est liquide. Vous pouvez acheter et vendre des actions de REIT, qui se négocient comme des actions en bourse. Les actions des FPI ont également un minimum de placement minimal; Investir directement dans une propriété réelle nécessite souvent un engagement beaucoup plus important.

Les FPI génèrent des revenus provenant des loyers et des locations des propriétés qu’ils possèdent. La majorité (90%) du revenu imposable d'une FPI doit être restituée aux actionnaires sous forme de dividendes. En conséquence, les investisseurs se fient souvent aux FPI pour générer un flux de trésorerie stable, bien que la valeur des actions puisse également prendre de la valeur si le patrimoine immobilier le permet.

Lorsque vous êtes prêt à investir dans une FPI, recherchez une croissance de vos bénéfices, qui découle de la hausse des revenus (taux d'occupation plus élevés et des loyers en augmentation), de la réduction des coûts et des nouvelles opportunités commerciales. Il est également impératif que vous recherchiez l'équipe de gestion qui supervise les propriétés de la FPI. Une bonne équipe de gestion sera capable de moderniser les installations et d’améliorer les services d’un immeuble sous-utilisé, ce qui accroîtra la demande. (Pour plus de détails, voir Analyse des FPI et de leur rendement .)

Mises en garde REIT

Il est important de ne pas considérer les FPI comme un actif de placement en soi. Vous devez examiner les tendances du secteur avant de déterminer le type de FPI le mieux adapté à votre portefeuille.

Par exemple, le trafic dans les centres commerciaux a diminué en raison de la popularité croissante des achats en ligne et du déclin des banlieues (c’est la première fois depuis les années 1920 que la croissance urbaine a dépassé la croissance des banlieues). Ainsi, les FPI qui sont exposées strictement ou fortement aux centres commerciaux présenteront plus de risques que celles qui investissent dans d’autres types de biens immobiliers.

Ou prendre des hôtels. Investir dans une FPI qui s’y concentre, c’est investir dans l’industrie du voyage. Même si l'industrie se porte bien à un moment donné, les hôtels risquent d'être affectés par une réduction des voyages d'affaires car les entreprises cherchent des moyens de réduire les coûts et la conférence Web devient plus courante.

En termes de tendances économiques générales, une faible inflation et une croissance salariale médiocre - comme ce fut le cas aux États-Unis dans les années 2000 - limitent souvent le potentiel de croissance des FPI, qui freinent la hausse des loyers. Malgré tout, les REIT ont bien performé face à ces vents contraires.

Un FPI lointain

La clé est d'être tourné vers l'avenir. Par exemple, la génération Y privilégie la vie urbaine à la vie en banlieue, une tendance qui a conduit à la diminution susmentionnée de la circulation dans les centres commerciaux et à l’augmentation du nombre de commerces de rue (rues commerçantes ancrées dans une épicerie ou un autre grand détaillant). Une FPI a détecté la tendance très tôt et s’est établie en conséquence.

Acadia Realty Trust (AKR) se concentre sur les zones urbaines fortement soumises à des barrières à l'entrée très restreintes et très peuplées. Il convient également de ne pas tomber amoureux d’un détaillant en particulier, car un détaillant populaire aujourd’hui ne sera peut-être pas un détaillant populaire demain. Au lieu de cela, il investit dans une rue, un bloc ou un bâtiment, ce qui lui permet de toujours faire des ajustements afin que les détaillants en activité soient en place. Mais ce qui est le plus important ici, c’est qu’en investissant beaucoup dans la vente au détail, Acadia Realty Trust a regardé la route, littéralement, plus que ses pairs. Avec une capitalisation boursière de 2, 30 milliards de dollars, la FPI compte 84 propriétés dans son portefeuille principal, totalisant 4, 2 millions de pieds carrés; en octobre 2018, son rendement en dividendes était de 3, 6%.

Le résultat final

Malgré les avantages, personne ne devrait investir uniquement dans les REIT. Comme avec toute classe d'actifs, ceux-ci devraient toujours faire partie d'un portefeuille diversifié.

Pour une lecture connexe, voir: Quels sont les risques des fonds de placement immobilier (FPI)?

Dan Moskowitz n'a pas de poste dans AKR