Apprendre à évaluer un bien immobilier

D'un point de vue quantitatif, investir dans l'immobilier, c'est un peu comme investir dans des actions. Pour réaliser des bénéfices, les investisseurs doivent déterminer la valeur des propriétés et émettre des hypothèses éclairées sur les bénéfices qu'ils réaliseront, que ce soit par l'appréciation de la propriété, un revenu locatif ou les deux.

L'évaluation des actions est généralement effectuée à l'aide de deux méthodes de base: la valeur absolue et la valeur relative. La même chose est vraie pour l'évaluation foncière. L'actualisation du résultat opérationnel net (NOI) par le taux d'actualisation approprié pour l'immobilier est similaire aux évaluations des flux de trésorerie actualisés (DCF) pour les actions; L'intégration du modèle multiplicateur de revenus bruts dans l'immobilier est comparable aux évaluations de valeur relative avec les actions. Ci-dessous, nous allons voir comment évaluer une propriété immobilière en utilisant ces méthodes.

TUTORIAL: "Guide de l'acheteur d'une première maison"

Le taux de capitalisation

L'une des hypothèses les plus importantes qu'un investisseur immobilier pose lors de l'évaluation de propriétés est de choisir un taux de capitalisation approprié, qui correspond au taux de rendement requis sur les biens immobiliers, net de la plus-value ou de la dépréciation. En termes simples, il s’agit du taux appliqué au résultat net d’exploitation pour déterminer la valeur actuelle d’un bien immobilier.

Par exemple, si un bien censé générer un bénéfice d’exploitation net de 1 million de dollars au cours des dix prochaines années est actualisé à un taux de capitalisation de 14%, sa valeur de marché est de 1 000 000 $ / 0, 14 = 7 142 857 $ (valeur nette). résultat opérationnel / taux de capitalisation global = valeur de marché).

La valeur marchande de 7 142 857 $ est une bonne affaire si la propriété se vend à 6, 5 millions de dollars. C'est un mauvais accord si le prix de vente est de 8 millions de dollars.

La détermination du taux de capitalisation est l’un des paramètres clés dans l’évaluation d’un bien générateur de revenus. Bien que cela soit un peu plus compliqué que de calculer le coût moyen pondéré du capital (CMPC) d'une entreprise, il existe plusieurs méthodes que les investisseurs peuvent utiliser pour trouver un taux de capitalisation approprié. (Pour une lecture connexe, voir "4 façons d'évaluer un bien immobilier locatif")

La méthode de construction

Une approche commune est la méthode de construction. En commençant par le taux d'intérêt, ajoutez:

1. La prime de liquidité appropriée (découle de la nature illiquide de l'immobilier)
2. Prime de récupération (prise en compte de l'appréciation nette des terres)
3. Prime de risque (révèle l'exposition globale au risque du marché immobilier)

Avec un taux d'intérêt de 4%, un taux de non-liquidité de 1, 5%, une prime de récupération de 1, 5%. et avec un taux de risque de 2, 5%, le taux de capitalisation d’une propriété en actions se résume à: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Si le bénéfice net d'exploitation est de 200 000 $, la valeur marchande de la propriété est de 200 000 $ / 0, 115 = 1 739 130 $.

Évidemment, effectuer ce calcul est très simple. La complexité réside dans l’évaluation d’estimations précises pour les différentes composantes du taux de capitalisation, ce qui peut être difficile. L'avantage de la méthode d'accumulation est qu'elle tente de définir et de mesurer avec précision les composantes individuelles d'un taux d'actualisation.

La méthode d'extraction de marché

La méthode d’extraction du marché suppose qu’il existe des informations actuelles et facilement disponibles sur le bénéfice net d’exploitation et le prix de vente sur des propriétés génératrices de revenus comparables. L’avantage de la méthode d’extraction sur le marché est que le taux de capitalisation donne plus de poids à la capitalisation des revenus directs.

Déterminer le taux de capitalisation est relativement simple. Supposons qu'un investisseur envisage d'acheter un terrain de stationnement qui devrait générer un bénéfice net d'exploitation de 500 000 $. Dans la région, il existe trois propriétés de parc de stationnement générant des revenus comparables.

• Le parking 1 a un bénéfice net d’exploitation de 250 000 dollars et un prix de vente de 3 millions de dollars. Dans ce cas, le taux de capitalisation est le suivant: 250 000 $ / 3 000 000 $ = 8, 33%.
• Le stationnement 2 a un bénéfice net d’exploitation de 400 000 $ et un prix de vente de 3, 95 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de 400 000 $ / 3 950 000 $ = 10, 13%.
• Le terrain de stationnement 3 a un bénéfice net d'exploitation de 185 000 $ et un prix de vente de 2 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de: 185 000 $ / 2 000 000 $ = 9, 25%.

Sur la base des taux calculés pour ces trois propriétés comparables (8, 33%, 10, 13% et 9, 25%), un taux de capitalisation global de 9, 4% constituerait une représentation raisonnable du marché. En utilisant ce taux de capitalisation, un investisseur peut déterminer la valeur marchande de la propriété. La valeur de la possibilité d’investissement dans le stationnement est de 500 000 $ / 0, 094 = 5 319 149 $.

La méthode de la bande de placement

Le taux de capitalisation est calculé en utilisant des taux d’intérêt individuels pour les propriétés qui utilisent à la fois un financement par emprunt et par actions. L’avantage de la méthode de la bande d’investissement est qu’il s’agit du taux de capitalisation le plus approprié pour les investissements immobiliers financés.

La première étape consiste à calculer un facteur de fonds d’amortissement. C'est le pourcentage qui doit être mis de côté à chaque période pour avoir un certain montant à un moment ultérieur. Supposons qu’une propriété générant un bénéfice net d’exploitation de 950 000 $ soit financée à 50%, en utilisant une dette à 7% d’intérêts amortissable sur 15 ans. Le reste est payé avec des fonds propres au taux de rendement requis de 10%. Le facteur de fonds d'amortissement serait calculé comme suit:

Taux d’intérêt12 mois [1+ (taux d’intérêt / 12 mois)] (nombre d’années 12 mois) −1 \ dfrac {\ frac {Taux ~ intérêt} {12 ~ mois}} {{+ + 1 / 12 ~ Mois)]} ^ {(\ # ~ of ~ Years * 12 ~ Mois)} - 1} [1+ (Taux d'intérêt / 12 Mois)] (Nbre d'années 12 mois) −112 MoisTaux d'intérêt Un séjour sans faille

En branchant les chiffres, nous obtenons:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15x12 } - 1

Cela calcule à 0, 003154 par mois. Ce pourcentage annuel est égal à: 0, 003154 x 12 mois = 0, 0378. Le taux auquel un prêteur doit être payé est égal à ce facteur de fonds d'amortissement plus le taux d'intérêt. Dans cet exemple, ce taux est le suivant: 0, 07 + 0, 0378 = 10, 78% ou 0, 1078.

Ainsi, le taux moyen pondéré, ou le taux de capitalisation global, en utilisant la pondération de 50% pour la dette et de 50% pour les capitaux propres est égal à: (0, 5 x 0, 1078) + (0, 5 x 0, 10) = 10, 39%. Par conséquent, la valeur marchande de la propriété est la suivante: 950 000 $ / 0, 1039 = 9 143 407 $.

Comment évaluer un bien immobilier d'investissement

Évaluations des actions comparables

Les modèles d'évaluation absolue déterminent la valeur actuelle des flux de trésorerie entrants futurs afin d'obtenir la valeur intrinsèque d'une action; Les méthodes les plus courantes sont les modèles d’actualisation des dividendes (DDM) et les techniques d’actualisation des flux de trésorerie (DCF). D'autre part, les méthodes de la valeur relative suggèrent que deux titres comparables devraient être évalués de manière similaire en fonction de leurs revenus. Des ratios tels que le ratio cours / bénéfice et le ratio cours / ventes sont comparés à ceux d'autres sociétés du secteur pour déterminer si un stock est sous-évalué ou surévalué. Comme dans l'évaluation des actions, l'analyse de l'évaluation immobilière doit mettre en œuvre les deux procédures pour déterminer une plage de valeurs possibles.

Calcul du revenu net d'exploitation d'un bien immobilier

Valeur du marché = NOI1r − g = NOI1Rwhere: NOI = Entrée nette d'exploitation = Taux de rendement requis sur les actifs immobiliers g = Taux de croissance de NOIR = Taux de capitalisation (r − g) \ begin {alignement} & Valeur de marché = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {où:} \\ & NOI = \ text {\ small Revenu net d'exploitation} \\ & r = \ text {\ small Taux de rendement requis pour actifs immobiliers} \\ & g = \ text {\ small Taux de croissance du NOI} \\ & R = \ text {\ small Taux de capitalisation (r} - \ text {\ small g)} \\ \ end {aligné} Marché Valeur = r − gNOI1 = RNOI1 où: NOI = Revenu d'exploitation net = Taux de rendement requis sur les actifs immobiliers g = Taux de croissance de NOIR = Taux de capitalisation (r − g)

Le résultat opérationnel net reflète les bénéfices générés par l’immeuble après prise en compte des frais d’exploitation, mais avant déduction des impôts et des paiements d’intérêts. Avant de déduire les dépenses, le total des revenus tirés de l'investissement doit être déterminé. Les revenus locatifs attendus peuvent être initialement prévus sur la base de propriétés comparables à proximité. Avec une étude de marché appropriée, un investisseur peut déterminer les prix que les locataires paient dans la région et supposer que des loyers au pied carré similaires peuvent être appliqués à cette propriété. Les augmentations prévues des loyers sont prises en compte dans le taux de croissance de la formule.

Étant donné que les taux de vacance élevés constituent une menace potentielle pour les rendements des placements immobiliers, vous devez utiliser une analyse de sensibilité ou des estimations prudentes réalistes pour déterminer le manque à gagner si l'actif n'est pas utilisé à pleine capacité.

Les charges d’exploitation comprennent celles directement imputables aux activités quotidiennes de l’immeuble, telles que l’assurance des biens, les frais de gestion, les frais d’entretien et les coûts des services publics. Notez que l’amortissement n’est pas inclus dans le calcul du total des dépenses. Le résultat opérationnel net d'un bien immobilier est similaire au bénéfice avant intérêts, impôts, amortissements et amortissements (BAIIA).

L'actualisation du résultat opérationnel net d'un investissement immobilier par le taux de capitalisation boursière est analogue à l'actualisation d'un flux de dividendes futur par le taux de rendement requis approprié, ajusté pour la croissance des dividendes. Les investisseurs en actions familiarisés avec les modèles de croissance du dividende devraient immédiatement voir la ressemblance. (La DDM est l’une des théories financières les plus fondamentales, mais elle n’est que aussi valable que ses hypothèses. Consultez « Intégration du modèle d’actualisation du dividende ».)

Recherche de la capacité génératrice de revenus d'une propriété

Valeur de marché = revenu brut × multiplicateur de revenu brut \ textit {\ petite valeur de marché = revenu brut} \ times \ textit {\ petit multiplicateur de revenu brut} valeur de marché = revenu brut × multiplicateur de revenu brut

L'approche du multiplicateur de revenu brut est une méthode d'évaluation relative basée sur l'hypothèse sous-jacente que les propriétés situées dans la même zone seront évaluées proportionnellement au revenu brut qu'elles contribuent à générer. Comme son nom l'indique, le revenu brut est le revenu total avant déduction des frais d'exploitation. Cependant, les taux de vacance doivent être prévus pour obtenir une estimation précise du revenu brut.

Par exemple, si un investisseur immobilier achète un immeuble de 100 000 pieds carrés, il peut déterminer, à partir de données de propriété comparables, que le revenu mensuel brut moyen par pied carré dans le quartier est de 10 $. Bien que l'investisseur puisse initialement supposer que le revenu annuel brut est de 12 millions de dollars (10 $ x 12 mois x 100 000 pieds carrés), il est probable qu'il y ait quelques logements vacants dans l'immeuble à tout moment. En supposant un taux de vacance de 10%, le revenu annuel brut est de 10, 8 millions de dollars (12 millions de dollars x 90%). Une approche similaire est également appliquée à l'approche du résultat opérationnel net.

La prochaine étape dans l'évaluation de la valeur du bien immobilier consiste à déterminer le multiplicateur de revenu brut. Ceci est réalisé si l'on dispose de données historiques sur les ventes. Si vous examinez les prix de vente de propriétés comparables et que vous divisez cette valeur par le revenu annuel brut généré, vous obtenez le multiplicateur moyen pour la région.

Ce type d'approche est similaire à l'utilisation de transactions ou de multiples comparables pour valoriser un stock. De nombreux analystes prévoiront les bénéfices d'une entreprise et multiplieront le résultat par action par le ratio P / E du secteur. L’évaluation immobilière peut être réalisée par le biais de mesures similaires.

Obstacles à l'évaluation immobilière

Ces deux méthodes d'évaluation de l'immobilier semblent relativement simples. Cependant, dans la pratique, déterminer la valeur d'un bien générateur de revenus à l'aide de ces calculs est assez compliqué. Tout d’abord, obtenir les informations requises sur toutes les données de la formule, telles que le bénéfice net d’exploitation, les primes incluses dans le taux de capitalisation et des données de vente comparables, peut s'avérer extrêmement fastidieux et difficile.

Deuxièmement, ces modèles d'évaluation ne prennent pas correctement en compte d'éventuelles modifications majeures du marché immobilier, telles qu'une crise du crédit ou un boom immobilier. Par conséquent, une analyse plus approfondie doit être menée pour prévoir et prendre en compte l'impact possible de l'évolution des variables économiques.

Les marchés immobiliers étant moins liquides et transparents que les marchés boursiers, il est parfois difficile d'obtenir les informations nécessaires pour prendre une décision d'investissement en toute connaissance de cause. Cela dit, en raison des investissements considérables requis pour acquérir un grand développement, cette analyse compliquée peut générer un gain important si elle conduit à la découverte d'un bien sous-évalué (similaire à un investissement en actions). Ainsi, prendre le temps de rechercher les intrants nécessaires en vaut bien la peine.

Le résultat final

L’évaluation immobilière repose souvent sur des stratégies similaires à celles de l’analyse par actions. D'autres méthodes, en plus de l'approche du multiplicateur du revenu net d'exploitation et du revenu brut actualisé, sont également fréquemment utilisées, dont certaines sont propres à cette classe d'actifs. Certains experts du secteur, par exemple, ont une connaissance active de la migration et du développement des villes. En conséquence, ils peuvent déterminer les zones locales les plus susceptibles de connaître le taux d’appréciation le plus rapide.

Quelle que soit l'approche utilisée, le prédicteur le plus important du succès d'une stratégie est la qualité de ses recherches.