Opco
Opco est l'abréviation de "société d'exploitation", généralement utilisée pour décrire la société d'exploitation principale impliquée dans une transaction opco / propco. Dans certains cas, la société exploitante cède une filiale sous forme de fiducie de placement immobilier (FPI) pour obtenir des avantages fiscaux. La société immobilière (propco) conserve la propriété de tous les biens immobiliers et dettes connexes, offrant ainsi l'avantage opco lié à la notation et aux problèmes de financement.
Les opérations Opco / Propco sont parmi les plus courantes dans la création d’une FPI.
Opcos Expliqué
Une opération société d'exploitation / société immobilière (opco / propco) est un accord commercial dans lequel une société filiale (c'est-à-dire la société immobilière) est propriétaire de tous les immeubles générant des revenus au lieu de la société principale (société d'exploitation). Les accords Opco / Propco permettent à toutes les questions liées au financement et aux notations de crédit de rester séparées.
Dans une stratégie d'opération opco / propco, les sociétés sont divisées en au moins une société en exploitation et une société immobilière. Alors que la société immobilière possède tous les actifs, y compris les biens immobiliers, associés à la génération de revenus, l'opco les utilise pour générer des ventes.
Une stratégie opco / propco permet aux entreprises de conserver certains éléments - à savoir les dettes et donc les obligations de service de la dette, les notations de crédit et les questions connexes - dans les livres de la société exploitante. Cela présente généralement à la société des avantages financiers et des économies considérables. Si la société exploitante crée une FPI pour tous ses biens immobiliers, elle peut éviter la double imposition sur toutes ses distributions de revenus. Lorsque les marchés du crédit sont de plus en plus restreints ou que la valeur des propriétés chute, les stratégies de transaction opco / propco ne sont pas aussi pratiques et, dans de nombreux cas, ne sont même pas réalisables.
Points clés à retenir
- Opco est l'abréviation de "société d'exploitation", généralement utilisée pour décrire la société d'exploitation principale impliquée dans une transaction opco / propco.
- Dans une stratégie d'opération opco / propco, les sociétés sont divisées en au moins une société en exploitation et une société immobilière.
- Il existe des différences fonctionnelles et stratégiques entre les sociétés d’exploitation immobilière et les FPI, mais les FPI n’ont pas besoin d’exploiter les immeubles.
Exemple d'opco
Les sociétés de casino considèrent souvent que la restructuration d’opco / propco crée de la valeur pour les actionnaires et rationalise les opérations. Le modèle utilisé à cet effet est la restructuration de Penn National Gaming Inc. en 2013. La société de casino a reçu l'autorisation de l'US Internal Revenue Service (IRS) pour céder ses propriétés en franchise d'impôt à une nouvelle FPI.
Penn National Gaming a cédé ses activités dans les domaines des loisirs et des jeux, transférant tous les droits de propriété des actifs immobiliers au nouveau FPI. Une fois ces activités dérivées terminées, Gaming and Leisure Properties a ensuite cédé les propriétés à Penn National Gaming.
Les règles fiscales spéciales en vigueur sur la FPI de Penn National Gaming empêchent le propco de payer l’impôt fédéral sur le revenu de tout loyer obtenu de l’opco. La FPI de Penn National Gaming a également un taux d'intérêt nettement inférieur à celui d'une société de jeux. De plus, étant donné que Penn National Gaming a éliminé la totalité de la dette liée à la propriété en cédant la propriété à sa FPI, le bilan allégé de l’opco permet à la société de casinos d’emprunter les fonds dont elle a besoin pour fonctionner et de se consacrer au développement et à ses casinos.
Opcos contre REITs
Il existe des différences fonctionnelles et stratégiques entre les sociétés d’exploitation immobilière et les FPI. De nombreuses FPI concentrent leur stratégie d'investissement et de portefeuille sur la génération de flux de trésorerie générés par les loyers générés par les propriétés qu'ils détiennent. Les investissements réalisés par une FPI dans un projet de construction et les acquisitions pourraient avoir pour objectif de générer des revenus de location de la propriété. Ce revenu net va principalement aux distributions versées aux investisseurs.
Une société d’exploitation immobilière (REOC) pourrait financer une nouvelle construction puis vendre le bien contre rémunération. La société pourrait également acheter un bien immobilier, rénover le bâtiment puis revendre le bien immobilier dans un but lucratif. Un REOC pourrait également servir de société de gestion qui supervise les propriétés.
Les bénéfices générés par une société d’exploitation immobilière peuvent en grande partie être réinvestis dans des projets tels que des acquisitions, des rénovations et de nouvelles constructions. Cela permet à un REOC de remplir son portefeuille relativement rapidement avec des perspectives potentielles à long terme. Cela se compare aux réglementations qui exigent que les FPI distribuent la plus grande partie de leur revenu net à leurs actionnaires. Un REOC pourrait offrir de meilleures perspectives de croissance, mais ces derniers pourraient ne pas générer autant de revenus immédiats que les REIT.
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