Ratio des dépenses de fonctionnement (REL)

Qu'est-ce que le ratio des dépenses de fonctionnement (REL)?

Dans l'immobilier, le ratio des frais d'exploitation (REL) est une mesure du coût d'exploitation d'un bien immobilier par rapport au revenu généré par ce bien. Il est calculé en divisant les dépenses d'exploitation d'une propriété (moins l'amortissement) par son bénéfice brut d'exploitation et est utilisé pour comparer les dépenses de propriétés similaires. Un investisseur doit rechercher les signaux d'alarme, tels que les frais d'entretien, le bénéfice d'exploitation ou les services publics qui pourraient l'empêcher d'acheter une propriété spécifique.

La fourchette des ratios de frais d’exploitation est idéale entre 60% et 80%. Plus elle est basse, mieux ce sera.

Points clés à retenir

• Le ratio des frais d’exploitation est une mesure de la rentabilité d’un bien immobilier à revenus pour un investisseur.
• Il est calculé en divisant toutes les dépenses d'exploitation moins l'amortissement par le bénéfice d'exploitation.
• Un OER inférieur est souhaité car cela signifie que les dépenses sont minimisées par rapport au revenu.

La formule pour REL est:

REO = Total des charges d'exploitation − amortissementRecettes brutesOER = \ frac {\ text {Total des charges d'exploitation} - \ text {amortissements}} {\ text {Recettes brutes}} REL = Recettes brutesTotales dépenses d'exploitation − amortissements

Comment calculer le REL

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Ratio de dépenses d'exploitation

Afin de calculer les REL pour une propriété, vous devez connaître les dépenses de fonctionnement. Celles-ci incluent toutes sortes de frais et coûts encourus en tant que coûts normaux des affaires. Vous devrez également calculer l'amortissement de la propriété, qui variera en fonction de la méthode de comptabilité utilisée.

Que vous dit le ratio des dépenses de fonctionnement?

Le calcul des REL sur plusieurs années peut aider un investisseur à remarquer les tendances des dépenses d'exploitation d'une propriété. Si les coûts d'une propriété augmentent chaque année plus rapidement que le revenu, la LAR augmente également chaque année. Par conséquent, l’investisseur peut perdre plus d’argent s’il détient la propriété plus longtemps.

Lorsqu'il est propriétaire d'un immeuble à appartements, l'investisseur doit déterminer les postes vacants en utilisant les revenus locatifs effectifs ou les revenus locatifs potentiels moins les pertes de vacance et de crédit, plutôt que les revenus locatifs potentiels. Parce que la gestion des postes vacants fait partie d'une gestion immobilière efficace, y compris les postes vacants dans un REL, donne une image plus précise des dépenses de fonctionnement et indique les domaines dans lesquels des améliorations peuvent être apportées. Par exemple, une propriété mal gérée aura très probablement des taux de vacance plus élevés, ce qui se reflétera dans les REL.

Les frais de gestion immobilière, les services publics, l'enlèvement des ordures, la maintenance, les assurances, les réparations, les taxes foncières et les autres coûts sont inclus dans les ratios des frais d'exploitation. Les dépenses d’exploitation supplémentaires que les investisseurs devraient inclure dans les REL comprennent les frais de gestion de la propriété, les aménagements paysagers, les honoraires d’avocat, l’assurance du propriétaire et l’assurance de base des biens. Ces coûts permettent de gérer la propriété quotidiennement. Pour cette raison, les paiements de prêt, les améliorations des immobilisations et les biens meubles sont exclus des frais d’exploitation.

Un OER inférieur signifie généralement que la propriété est gérée efficacement et qu'elle est plus rentable pour les investisseurs, et qu'une partie moindre de son revenu couvre les coûts d'exploitation et de maintenance. Si l'entreprise est évolutive, le propriétaire peut augmenter le loyer de chaque unité sans augmenter considérablement les dépenses d'exploitation. En outre, les REL peuvent indiquer où des problèmes potentiels peuvent survenir, tels que des factures de services publics en forte augmentation, afin que les investisseurs puissent résoudre les problèmes plus rapidement et protéger leurs niveaux de profit.

Exemple d'utilisation du REL

Prenons un exemple hypothétique, où l'investisseur A possède un immeuble à logements multiples et génère un loyer de 65 000 $ par mois. L’investisseur paie également 50 000 dollars pour ses frais d’exploitation, notamment ses versements hypothécaires mensuels, ses taxes, ses services publics, etc. La propriété devrait également se déprécier de 85 000 $ cette année.

Par conséquent, le REL annuel peut être calculé comme suit:

[(50 000 $ × 12) −85 000] (65 000 × 12) = 66% \ frac {[((50 000 $ \ fois 12) - 85 000]} {(65 000 \ fois 12)} = 66 \% (65 000 × 12) [(50 000 $ × 12) −85 000] = 66%

Cela signifie que les charges d'exploitation absorbent environ les deux tiers des revenus générés par cette propriété.

La différence entre le REL et le taux plafond

Le taux de capitalisation (ou taux de capitalisation) est utilisé dans le monde de l'immobilier commercial pour indiquer le taux de rendement attendu sur un immeuble de placement immobilier. Souvent appelée «taux de capitalisation», cette mesure est calculée en fonction du revenu net que la propriété est censée générer. Il est utilisé pour estimer le retour sur investissement potentiel de l'investisseur sur le marché immobilier.

Le taux de capitalisation représente simplement le rendement d'une propriété sur un horizon d'un an, en supposant que la propriété est achetée au comptant et non sous forme de prêt. Il est défini par la formule:

Taux plafond = bénéfice net d'exploitation ÷ valeur marchande actuelle \ text {Taux plafond} = \ text {résultat net d'exploitation} \ div \ text {valeur marchande actuelle} Taux plafond = résultat opérationnel net ÷ valeur marchande actuelle

Bien que similaire aux REL en termes de mesure de la rentabilité d'un immeuble de placement, il diffère en ce sens qu'il utilise le revenu brut plutôt que le revenu net et place celui-ci au dénominateur. Les REL ne tiennent pas non plus compte de la valeur marchande d'une propriété.

Limites des REL

Les REL présentent deux inconvénients pour les investisseurs immobiliers. Premièrement, comme il n'inclut pas la valeur marchande d'une propriété (comme le taux de capitalisation), il n'informe pas l'investisseur de la valeur relative d'une propriété à l'achat ou à la vente. Cela ne fait que parler de l'efficacité des opérations en cours. Il convient donc de l’utiliser conjointement avec quelque chose comme le taux de capitalisation lors de l’évaluation d’un investissement immobilier.

Deuxièmement, étant donné que l’amortissement peut être calculé de différentes manières, il est possible de jouer aux REL en utilisant une méthode plus favorable de comptabilisation de l’amortissement.

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