Société en commandite immobilière (RELP)
Une société en commandite immobilière (RELP) est un groupe d’investisseurs qui mettent leur argent en commun pour investir dans l’achat, le développement ou la location de biens immobiliers. En vertu de son statut de société en commandite, un RELP a un associé général qui assume toute la responsabilité et des associés limités qui ne sont responsables que jusqu’à concurrence du montant qu’ils contribuent.
Le commandité est généralement une société, un gestionnaire immobilier expérimenté ou une société de promotion immobilière. Les commanditaires sont des investisseurs extérieurs qui fournissent un financement en échange d'un retour sur investissement.
Points clés à retenir
- Les RELP sont des sociétés en commandite organisées pour investir principalement dans l'immobilier.
- Les partenaires commanditaires sont généralement des investisseurs autonomes, tandis que le directeur général assume les responsabilités quotidiennes.
- Les RELP peuvent offrir des rendements relativement élevés et des risques correspondants élevés.
Comprendre les sociétés en commandite de l'immobilier (RELP)
Un RELP est une entité qui offre la possibilité d’investir dans un portefeuille diversifié de placements immobiliers. Ils font partie d'un certain nombre d'options disponibles pour ceux qui recherchent une exposition aux investissements immobiliers.
Bien que leur structure soit unique, les RELP sont comparables aux fiducies de placement immobilier (FPI), aux fonds de placement gérés axés sur l'immobilier et aux autres options de portefeuille immobilier. Ils offrent des rendements attendus relativement élevés mais des risques comparables.
Les RELPS ne paient pas d'impôts directement. Le revenu net ou les pertes sont transmis aux investisseurs, qui sont responsables de la déclaration fiscale.
Les RELP sont commercialisés avec des accords de partenariat détaillés qui définissent les termes de l'entité et les opportunités d'investissement dans leur ensemble. Ils s’adressent généralement aux particuliers fortunés et aux investisseurs institutionnels. Certains exigent le statut d’investisseur qualifié pour le statut de société en commandite.
De nombreux RELP ont un objectif étroitement défini. Ils fournissent la structure d'entreprise nécessaire à la construction d'un quartier résidentiel, d'un centre commercial ou d'un centre commercial. Ils se spécialisent souvent dans des créneaux immobiliers tels que les maisons de retraite ou les immeubles commerciaux de grande valeur.
Il peut y avoir une flexibilité pour diverses activités commerciales au sein du portefeuille. Un RELP peut effectuer des investissements directs dans des biens immobiliers, des crédits pour des emprunteurs immobiliers, des investissements proportionnels en capital ou la participation à une transaction commerciale collaborative.
Les rôles des partenaires dans un RELP
Le commandité a généralement un intérêt direct dans la société et fournit une partie du capital. Les associés commandités jouent un rôle direct dans la gestion de l’entreprise, les représentants désignés faisant souvent partie du conseil d’administration et participant à la gestion quotidienne de l’entreprise. Dans l'ensemble, les partenaires généraux détiennent un pouvoir décisionnel actif.
Les commanditaires ont une responsabilité limitée, qui a généralement une influence et une implication limitées dans la gouvernance de l'entité. Certaines entités ont mis en place des comités consultatifs ou d’autres moyens de communication pour encourager la compréhension et la participation de partenaires limités. En règle générale, les partenaires limités sont des investisseurs autonomes.
Les commanditaires reçoivent des distributions de dividendes ainsi que des revenus reportés chaque année, ce qui constitue une partie de leur rendement. De nombreuses sociétés en commandite ont une durée de vie déterminée, de sorte que les partenaires reçoivent leur capital à une date d'échéance spécifiée.
Risques et retours des RELP
Les RELP peuvent générer des rendements élevés et des risques élevés, d'où l'importance de la diligence raisonnable pour les investisseurs potentiels. Les conditions de la convention peuvent obliger le commanditaire à s’engager à verser une contribution forfaitaire, à établir un calendrier des contributions au fil du temps ou à verser les contributions demandées.
Notamment, les fonds investis dans une société en commandite sont généralement illiquides. L'investisseur ne peut en aucun cas retirer de l'argent.
Taxes sur les RELP
Comme dans tout partenariat, un RELP n’est pas tenu de payer des impôts. Le revenu net ou les pertes sont transmis aux partenaires chaque année.
Pour ce faire, le partenariat doit produire une déclaration informelle selon le formulaire 1065 auprès de l’Internal Revenue Service et signaler toutes les distributions de revenus par le biais de partenaires K-1 individuels. Tous les partenaires de l'entreprise reçoivent des distributions tout au long de l'année et une distribution du revenu chaque année.
Le partenariat est responsable de fournir à chaque partenaire un K-1 qui détaille les revenus qu’il a reçus pour l’année. Les partenaires sont ensuite tenus de déclarer leurs revenus individuellement, le cas échéant.
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