Allégements fiscaux pour les propriétaires de résidences secondaires

Si vous envisagez d'acheter une résidence secondaire à utiliser pour des vacances, un revenu locatif ou une éventuelle résidence pour retraités, il est judicieux sur le plan financier de tirer parti de tous les avantages fiscaux disponibles sur cette propriété. Le coût de possession d’une autre maison peut être considérablement réduit grâce à des déductions d’économie d’impôt sur les intérêts hypothécaires, les taxes foncières et d’autres dépenses.

Les modifications fiscales découlant de la Loi de 2017 sur la réduction des impôts et la création d'emplois (TCJA), en vigueur jusqu'en 2025, ont une incidence sur le montant que vous pourrez peut-être économiser. En commençant par les maisons achetées à partir du 16 décembre 2017, par exemple, les propriétaires peuvent déduire des intérêts sur un maximum de 750 000 $ de prêts au logement admissibles, en baisse de 1 million de dollars avant l'adoption de la TCJA. (Qui plus est, si vous avez une hypothèque sur votre résidence principale, ce nombre sera probablement réduit. Voir ci-dessous pour plus d'informations et vérifiez auprès de votre comptable ou d'un autre conseiller fiscal si cela vous concerne.

En outre, les intérêts sur les prêts sur valeur nette ne peuvent désormais être déduits que si l'argent a été utilisé pour des travaux de rénovation sur le bien sur lequel le prêt a été contracté.

Néanmoins, même avec ces changements, il existe des allégements fiscaux utiles qui peuvent aider à rendre la possession d’une résidence secondaire plus abordable. Voici un bref aperçu.

Allégements fiscaux pour les propriétaires de résidences secondaires

Déduction des intérêts hypothécaires

Des règles fiscales différentes s'appliquent selon que votre résidence secondaire est destinée à un usage personnel ou que vous envisagez de la louer. Avec les locations, la proportion de l'année dans laquelle vous louez la propriété - et y vivez vous-même - entre également en ligne de compte.

Maisons à usage personnel

La déduction des intérêts hypothécaires a longtemps été saluée comme un moyen de rendre l'accession à la propriété plus abordable. Si vous utilisez une deuxième propriété strictement à titre de résidence personnelle et que vous ne la louez jamais, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de la même manière que vous le feriez pour votre résidence principale. Pour être admissible à la déduction, l'hypothèque doit être une dette garantie sur une maison admissible que vous possédez, et vous devez remplir le formulaire IRS 1040 et détailler vos déductions.

Les déposants célibataires et les personnes mariées qui déposent ensemble peuvent demander une déduction détaillée de 100% des intérêts qu'ils paient sur leur hypothèque, dans la limite d'une limite. Ces limites varient en fonction de l'origine de l'hypothèque. Pour les années d'imposition 2018 à 2025, la limite minimale est de 750 000 $ de dettes garanties par vos première et deuxième maisons - ou 375 000 $ si vous êtes marié et produisez séparément. Toutefois, si votre prêt hypothécaire existait avant le 16 décembre 2017, vous continuerez à bénéficier du même traitement fiscal plus généreux que l'ancien système, avec les intérêts sur les prêts hypothécaires et tous les autres prêts déductibles sur une dette pouvant aller jusqu'à 1 million de dollars.

Maisons qui sont louées

Les règles fiscales sont un peu plus compliquées si vous louez la propriété pour une partie ou l’ensemble de l’année. Des règles différentes s'appliquent en fonction de la proportion de temps que la maison sera louée, plutôt que utilisée personnellement. Votre utilisation de la propriété appartiendra à l'une des trois catégories suivantes:

Vous louez la propriété pour 14 jours ou moins. Vous pouvez louer votre résidence secondaire à d’autres parties jusqu’à deux semaines (14 nuits) au cours d’une année sans avoir à déclarer le revenu en résultant à l’IRS. La maison est toujours considérée comme une résidence personnelle et vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les taxes foncières selon les règles habituelles en matière de résidence secondaire.

Ceci est valable quel que soit le taux de location. même les gains d'une maison louée à 10 000 dollars la nuit, par exemple, ne doivent pas être déclarés à l'IRS, à condition que la propriété ait été louée pour une durée maximale de 14 jours tout au long de l'année.

Vous louez la propriété pendant plus de 14 jours, mais vous y restez assez rarement. Les exigences spécifiques ici sont que vous utilisez la maison vous-même moins de 14 jours par an, soit 10% du nombre de jours de location de la maison. Si cela s'applique (et la maison est louée plus de 14 jours par an), votre maison est considérée comme un bien locatif et vous devez déclarer ses revenus de location à l'IRS.
Vous pouvez déduire les frais de location, y compris les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les primes d’assurance, les honoraires versés aux gestionnaires de biens, les factures de services publics et 50% de l’amortissement éventuel de la propriété. Vous devez toutefois répartir ces coûts entre les proportions de temps pendant lesquelles le bien a été utilisé à des fins personnelles et locatives au cours de l'année.

Il est à noter que les jours de réparation ne comptent pas comme une utilisation personnelle. Vous pouvez donc passer plus de 14 jours sur la propriété, à condition que vous mainteniez la maintenance pendant plus de temps. Prévoyez de documenter vos activités de maintenance en conservant les reçus pour prouver que vous n'étiez pas en vacances ces jours-là.

Vous utilisez la propriété pendant plus de 14 jours et vous la louez rarement.
Pour être précis, ce scénario s’applique si vous utilisez l’immeuble vous-même pendant au moins deux semaines par an, soit 10% du nombre total de jours de location du logement. Si tel est le cas, la résidence secondaire est considérée comme une résidence personnelle.
Vous pouvez prendre les déductions d’intérêts hypothécaires et d’impôts fonciers, mais vous ne pouvez pas réclamer de pertes de loyers. Si un membre de votre famille utilise la propriété (y compris votre conjoint, vos frères et soeurs, vos parents, vos grands-parents, vos enfants et vos petits-enfants), ces jours sont considérés comme des jours personnels, à moins que vous ne perceviez un prix de location correct pendant ces séjours en famille.

Pour vous aider à calculer votre déduction d’impôt hypothécaire, utilisez une feuille de calcul en ligne, telle que celle de Bankrate, pour déterminer le montant que vous pourrez éventuellement économiser.

Déduction des intérêts sur valeur nette

En plus de la déduction des intérêts hypothécaires, vous pourrez peut-être radier les intérêts d'un prêt sur valeur nette. Toutefois, les règles régissant ces déductions ont changé à compter de l'année d'imposition 2018.

Auparavant, vous pouviez bénéficier de la déduction même si vous utilisiez le prêt hypothécaire pour rembourser une dette de carte de crédit, prendre des vacances ou acheter une résidence secondaire. Selon l'IRS, vous pouvez désormais déduire l'intérêt que vous payez sur la dette sur valeur nette seulement si vous utilisez l'argent «pour acheter, construire ou améliorer substantiellement la maison du contribuable qui garantit le prêt». Pour être admissible, le prêt doit être garanti par votre résidence principale ou secondaire, et le coût de la maison ne peut pas dépasser.

Ces dispositions signifient que pour réclamer une déduction des intérêts sur l’achat d’une résidence secondaire, vous devez contracter une hypothèque. si vous avez contracté un prêt sur valeur nette nette avec votre résidence principale pour effectuer l'achat, vous ne pouvez pas déduire les intérêts que vous avez payés sur un tel prêt.

À compter de l'année d'imposition 2018, vous pouvez déduire les intérêts sur les prêts au logement de 750 000 $, y compris les prêts hypothécaires. Cependant, gardez à l'esprit que ce chiffre représente le total combiné de tous les prêts utilisés pour acheter, construire ou améliorer vos résidences principales et secondaires. Si vous avez déjà une dette hypothécaire de 750 000 $ ou plus sur ces résidences, par exemple, vous ne pouvez pas demander une déduction pour les intérêts sur la valeur nette de votre maison.

Déduction de l'impôt foncier

Vous pouvez déduire les taxes foncières sur votre résidence secondaire et, d’ailleurs, sur autant de propriétés que vous possédez. Cependant, ici aussi, l'année d'imposition 2018 a apporté des modifications qui affectent ces déductions.

Vous ne pouvez plus déduire le montant total des taxes foncières que vous avez payées sur les biens immobiliers que vous avez possédés. Maintenant, le total de toutes les taxes nationales et locales éligibles à une déduction, y compris les taxes foncières et les impôts sur le revenu, est limité à 10 000 USD par déclaration de revenus, ou à 5 000 USD si vous êtes marié et produisez séparément. Beaucoup de personnes qui achètent une résidence secondaire peuvent déjà dépasser cette limite avec leur première maison et ne peuvent donc bénéficier d'aucune économie d'impôt supplémentaire pour leur résidence secondaire.

Vendre votre deuxième maison

Les lois fiscales vous permettent de réaliser un bénéfice pouvant atteindre 500 000 $ (si vous êtes marié et déclarez conjointement; 250 000 $ si vous êtes célibataire) en franchise d'impôt sur la vente de votre résidence principale. Cette exclusion de vente de maison principale ne s'applique pas si vous vendez votre résidence secondaire; une telle vente peut laisser sur le crochet pour l'impôt sur les gains en capital sur la totalité de votre bénéfice.

Certains déménagements peuvent toutefois vous permettre d’éviter au moins une partie des gains en capital subis pour la vente d’une résidence secondaire. La première consiste à faire de la propriété supplémentaire votre résidence principale pendant au moins deux ans avant de la vendre. Cela peut vous permettre de profiter de l'allégement fiscal, à condition que vous remplissiez les conditions de résidence principale aux fins de l'impôt dans votre État. (Vous devrez peut-être également prendre en compte les incidences fiscales de tout revenu de location que vous pourriez recevoir sur votre résidence principale alors que vous vivez principalement dans la résidence secondaire.)

Si votre résidence secondaire est principalement louée ou détenue à titre d'investissement, vous pouvez également envisager de l'échanger contre une autre propriété comparable. Un échange 1031, également appelé échange de type similaire ou échange avec impôt différé, vous permet d'échanger un immeuble locatif ou un immeuble de placement contre un autre immeuble locatif ou d'investissement d'une valeur égale ou supérieure, avec un impôt différé. L'avantage est que vous pourrez peut-être éviter de payer l'impôt sur les gains en capital sur l'échange.

Pour pouvoir bénéficier d'un tel déménagement, le bien que vous échangez doit être considéré comme un bien locatif et non comme une résidence personnelle. Vous devez donc le louer pour au moins 15 jours et l'utiliser moins de 14 jours ou 10% du total. les jours où la maison était louée chaque année.

Le résultat final

Si cela est financièrement réalisable, le fait de posséder une résidence secondaire peut constituer un excellent investissement pour des vacances ou une location, et pourrait également constituer une résidence principale convenable pendant la retraite. Toutefois, étant donné que le fait de posséder une maison représente un fardeau financier considérable, qu’il s’agisse d’hypothèques, d’impôts, de travaux d’entretien ou de réparations, il est de votre intérêt de connaître les conséquences fiscales de l’acquisition d’une résidence secondaire. Étant donné que les lois fiscales sont compliquées et changent périodiquement, il est conseillé de consulter un spécialiste qualifié en fiscalité immobilière qui saura vous expliquer les incidences fiscales et les lois applicables et vous aidera à déterminer la stratégie de propriété la plus favorable à votre situation.