Déductions fiscales pour les propriétaires d'immeubles locatifs

Possédez-vous des biens immobiliers que vous louez? Outre le potentiel de croissance continue du revenu et du capital, ces investissements offrent des déductions qui peuvent réduire l’impôt sur le revenu de vos bénéfices. Mais d’abord, quel type d’investisseur immobilier êtes-vous: investisseur passif ou professionnel de l’immobilier? Dans cet article, nous allons vous montrer comment votre classification peut faire une grande différence en ce qui concerne le nombre d'allégements fiscaux obtenus.

Si vous passez la majeure partie de votre temps dans l'immobilier en tant que professionnel de l'immobilier, vos pertes de loyers ne sont pas passives. Cela signifie que vos pertes sont entièrement déductibles de tous les revenus, passifs et non passifs. Dans le cas contraire, vos pertes sont passives et ne peuvent être déduites que de 25 000 USD sur le revenu de votre location (la déduction expire progressivement si votre revenu brut ajusté modifié est compris entre 100 000 et 150 000 USD). Toutefois, des pertes de plus de 25 000 dollars peuvent être reportées à l’année suivante.

L'IRS définit un professionnel de l'immobilier comme une personne qui consacre plus de la moitié de son temps de travail à la location. Cela inclut le développement immobilier, la construction, l’acquisition et la gestion. Vous devez également passer plus de 750 heures par an à travailler sur vos biens immobiliers en location.

Sources de revenus communes
Revenus locatifs
L’argent que vous recevez pour le loyer est généralement considéré comme imposable dans l’année où vous le recevez, et non pas quand il était dû ou gagné; par conséquent, vous devez inclure les paiements anticipés dans les revenus.

Par exemple, supposons que vous louez une maison pour 1 000 dollars par mois et que vous demandiez aux nouveaux locataires de payer le loyer du premier et du dernier mois lors de la signature du bail. Dans ce cas, vous devrez déclarer les 2 000 $ que vous avez reçus en tant que revenu, même si 1 000 $ de ces 2 000 $ couvrent une période pouvant durer plusieurs années.

Frais payés par le locataire
Les dépenses que votre locataire paie pour vous sont considérées comme un revenu. Cela inclut, par exemple, une réparation d'urgence sur un réfrigérateur qu'un locataire doit avoir fait pendant que vous êtes en dehors de la ville. Vous pouvez ensuite déduire le montant de la réparation en tant que loyer.

Commerce de services
Votre locataire peut proposer d'échanger ses services contre un loyer. Cependant, vous devez inclure une juste valeur marchande des services en tant que revenu. Par exemple, si votre locataire propose de peindre la maison en location en échange d'un loyer d'un mois (évalué à 1 000 $), vous devez inclure le revenu de 1 000 $ dans votre revenu, même si vous n'avez pas réellement reçu l'argent. Toutefois, vous pourrez déduire 1 000 $ à titre de dépense.

Dépôts de sécurité
Les dépôts de garantie ne sont pas imposables lorsque vous les recevez si votre intention est de restituer cet argent au locataire à la fin du bail. Mais que se passe-t-il si votre locataire ne respecte pas les termes du bail?

Par exemple, supposons que vous collectiez un dépôt de garantie de 500 USD, puis que votre locataire déménage et laisse des trous dans les murs qui coûtent 400 USD à réparer. Vous pouvez déduire ce montant du dépôt de garantie au cours de l'année où vous le retournez. Cependant, à ce moment-là, vous devez inclure dans votre revenu les 400 $ que vous avez utilisés pour réparer le mur. Vous pourrez également afficher les 400 $ à titre de dépense déductible.

Réparations Vs. Améliorations
Les propriétaires d'immeubles locatifs peuvent supposer que tout ce qu'ils font sur leur propriété est une dépense déductible. Pas si, selon l'IRS.

Une réparation maintient votre bien locatif en bon état et constitue une dépense déductible dans l’année où vous le payez. Les réparations comprennent la peinture, la réparation d'une toilette cassée et le remplacement d'un interrupteur d'éclairage défectueux. Les améliorations, en revanche, ajoutent de la valeur à votre propriété et ne sont pas déductibles lorsque vous les payez. Vous devez recouvrer le coût des améliorations en amortissant la dépense par rapport à l'espérance de vie de votre propriété. Les améliorations peuvent inclure un nouveau toit, une terrasse ou un garage.

Par conséquent, du point de vue fiscal, vous devriez effectuer des réparations lorsque les problèmes surviennent, au lieu d'attendre qu'ils se multiplient et nécessitent des rénovations.

Déductions communes
Dépenses hypothécaires
Les dépenses pour obtenir une hypothèque ne sont pas déductibles lorsque vous les payez. Ceux-ci incluent des commissions et des évaluations. Cependant, vous pouvez les amortir sur la durée de votre prêt hypothécaire.

Une fois que vous commencez à faire des versements hypothécaires, n'oubliez pas que tout le paiement n'est pas déductible. Étant donné qu'une partie de chaque paiement sert à rembourser le principal, ce montant n'est pas une dépense déductible; la partie payée en intérêts est déductible. Votre société de prêt hypothécaire vous fera parvenir chaque année un formulaire 1098 indiquant le montant des intérêts que vous avez payés tout au long de l’année. Ceci est déductible. En outre, si une partie de votre paiement comprend de l'argent qui va à un compte séquestre pour couvrir les taxes et les assurances, votre société de prêt hypothécaire devrait également vous en informer.

Frais de voyage
L'argent que vous dépensez en voyages pour percevoir le loyer ou pour entretenir votre bien locatif est déductible. Toutefois, si le but du voyage était d'améliorer, vous devez récupérer cette dépense dans le cadre de l'amélioration et de son amortissement.

Vous avez deux choix pour déduire les frais de déplacement: les frais réels ou le taux de kilométrage standard. Vous pouvez en savoir plus sur les exigences de l'IRS et le kilométrage actuel dans la publication 463.

Autres dépenses communes
Outre les réparations et l’amortissement, vous pouvez déduire d’autres dépenses courantes:

• Assurance
• Les taxes
• L'entretien des pelouses
• Frais de préparation de la déclaration de revenus
• Pertes résultant de causalités (ouragan, tremblement de terre, inondation, etc.) ou de vols

Condominiums et coopératives
Si vous êtes propriétaire d'un condominium ou d'une coopérative de location, chacun a des règles spéciales.

Condominiums
Avec un condominium, vous pouvez payer des cotisations ou des cotisations pour prendre en charge des biens communs. Cela comprend la structure du bâtiment, les halls d’entrée, les ascenseurs et les zones de loisirs.

Lorsque vous louez votre condominium, vous pouvez déduire des dépenses, telles que l’amortissement, les réparations, les intérêts et les taxes, qui se rapportent à la propriété commune. Toutefois, comme dans le cas d’une location d’une maison unifamiliale, vous ne pouvez pas déduire d’argent consacré à des améliorations des immobilisations, comme une évaluation de cabane au club-house. Au lieu de cela, vous devez amortir le coût de toute amélioration par rapport à son espérance de vie.

Les coopératives
Les dépenses que vous avez pour un appartement coopératif que vous louez sont déductibles. Cela comprend les frais d’entretien versés à la société d’habitation coopérative. Les améliorations d'immobilisations sont traitées différemment - vous ne pouvez pas déduire le coût de l'amélioration, ni l'amortir. Vous devez ajouter le coût de l'amélioration à votre base de coûts dans les actions de la société. Cela réduira votre plus-value lors de la vente de l'appartement.

Gardez de bons dossiers
L'annexe E de l'IRS offre des espaces pour de nombreuses catégories de dépenses. Par conséquent, l'IRS vous donne une flexibilité dans les éléments que vous pouvez déduire. Mais soyez prêt à sauvegarder votre réclamation et veillez à séparer les dépenses de réparation et d’entretien de celles qui constituent des améliorations des immobilisations. N'oubliez pas que l'argent que vous dépensez en améliorations pourrait réduire votre impôt à payer lorsque vous vendez.

En outre, si vous prétendez être un professionnel de l'immobilier, vous devez conserver des documents justificatifs (carnets de rendez-vous, agendas, calendriers, journaux, etc.) prouvant votre participation active et le temps passé sur vos propriétés chaque année.

Dans l’ensemble, il existe de nombreux types de déductions disponibles pour les investisseurs immobiliers et il est utile de savoir à quelles conditions vous êtes admissible.