5 types d'hypothèques risquées à éviter

S'il y a quelque chose que nous avons appris de la crise des subprimes de 2008 et du krach de 1987, c'est que nous devrions tous faire preuve de prudence lorsque nous empruntons de l'argent pour acheter ou refinancer une maison. Le type d’hypothèque que vous choisissez peut faire toute la différence entre la propriété d’un jour de votre maison ou le fait de vous retrouver au beau milieu d’une forclusion ou même d’une faillite. Dans cet article, nous discuterons des types d’hypothèques que les gens rencontrent le plus souvent et expliquerons pourquoi ils sont une mauvaise idée quand ils sont jumelés au mauvais emprunteur.

Qu'est-ce qui rend une hypothèque risquée?

À cause de la crise du logement, beaucoup d’entre nous ont fini par croire que certains types d’hypothèques sont intrinsèquement risqués. Toutefois, les experts en prêts hypothécaires vous diront qu’une hypothèque à risque est en réalité un produit de prêt qui ne correspond pas à la capacité de remboursement de l’emprunteur. (Examinez les facteurs qui ont provoqué l’éclatement de ce marché, consultez Le carburant qui a alimenté la fusion des subprimes .)

Keith T. Gumbinger, vice-président de HSH Associates, partage cet avis: "Croyez-le ou non, les produits disponibles [vers 2009] n'étaient pas particulièrement risqués, pour le bon public". Le problème était que certains types d’hypothèques étaient jumelés avec les mauvais emprunteurs, et les prêteurs disaient aux emprunteurs: "Vous pouvez toujours refinancer". Cela peut sembler vrai lorsque les prix des logements ont augmenté pendant des années, mais pas lorsque leurs valeurs baissent.

Les statistiques du marché du logement peu après la crise de 2008-2009 corroborent ces affirmations. Selon l'enquête nationale sur la délinquance menée par la Mortgage Bankers Association, au deuxième trimestre de 2010, les types de prêts présentant le pourcentage le plus élevé de saisies étaient les prêts hypothécaires à taux ajustable (subprime) à taux ajustables, avec un taux de début de saisie de 3, 39%. Les ARM, avec leurs taux d’intérêt changeants, constituent un produit hypothécaire particulièrement risqué pour les emprunteurs dont la situation financière n’est pas idéale.

En comparaison, l’enquête indiquait que les prêts VA présentaient un taux de début de forclusion de 0, 70%, des prêts à taux fixe fixes à 0, 71%, des prêts à la FHA à 1, 02%, des prêts à taux préférentiels de 1, 96% et des prêts à risque fixes de 2, 3%. Ces données indiquent que tout type de prêt hypothécaire peut être une mauvaise idée pour un emprunteur subprime et que même les emprunteurs privilégiés peuvent avoir des ennuis s’ils ne comprennent pas les ARM.

En fait, même les hypothèques à taux fixe peuvent être préjudiciables aux emprunteurs. Regardons notre premier type de prêt hypothécaire à risque.

1. Hypothèques à taux fixe de 40 ans
Les emprunteurs avec des hypothèques à taux fixe peuvent avoir un faible taux de forclusion, mais cela ne signifie pas que les hypothèques à taux fixe sont toujours une bonne idée. L’hypothèque à taux fixe de 40 ans est un de ces produits car plus vous empruntez d’argent, plus vous payez d’intérêts.

Disons que vous voulez acheter une maison de 200 000 $ avec un acompte de 10%. Le montant que vous devrez emprunter est de 180 000 $ (200 000 $ moins 20 000 $).

À un taux d’intérêt de 5%, voici les paiements mensuels et le montant total que vous paierez pour la maison à différentes conditions si vous conservez le prêt à vie:

Le graphique ci-dessus est une comparaison simplifiée. En réalité, le taux d’intérêt sera le plus bas pour le prêt de 15 ans et le plus élevé pour le prêt de 40 ans. Voici une comparaison plus réaliste:

Comme vous pouvez le voir à la figure 2 ci-dessus, le taux d'intérêt du prêt hypothécaire de 40 ans est plus élevé de 0, 6% et votre facture mensuelle ne sera abaissée que de 23 dollars, passant de 988 à 965 dollars. Toutefois, cela vous coûtera 107 570, 82 $ de plus sur la durée du prêt. La plupart des gens ne peuvent pas se permettre de gaspiller ce genre d’argent. En souscrivant un emprunt hypothécaire de 40 ans, vous augmentez votre risque de ne pas en avoir assez pour la retraite, de ne pas être en mesure de payer les études collégiales de vos enfants ou de nombreux autres scénarios. Au mieux, vous renoncez à 107 570, 82 $ que vous auriez pu dépenser en vacances, en électronique, en dîners agréables et autres dépenses amusantes. Qui veut faire ça?

2. Hypothèques à taux ajustable
Les prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM) ont un taux d'intérêt fixe pour une courte durée initiale pouvant aller de six mois à 10 ans. Ce taux d’intérêt initial, appelé taux teaser, est souvent inférieur au taux d’intérêt d’un prêt à taux fixe de 15 ou 30 ans. Après la période initiale, le taux est ajusté périodiquement - cela peut être une fois par an, une fois tous les six mois ou même une fois par mois.

"Tout prêt qui a un taux d'intérêt fixe pour une période plus courte que la durée du prêt présente un risque de taux d'intérêt énorme", déclare le courtier immobilier californien Greg Cook du réseau First Time Home Buyer Network.

Le risque de taux d’intérêt est le risque que, si les taux d’intérêt augmentent, les versements mensuels au titre d’un PCE deviennent plus onéreux et, dans certains cas, constituent une dépense que le propriétaire ne peut pas se permettre.

L'élément d'imprévisibilité qui accompagne les ARM est un problème pour beaucoup de gens, surtout s'ils ont un revenu fixe ou ne s'attendent pas à ce que leurs revenus augmentent.

Les ARM deviennent encore plus risqués si vous avez une hypothèque jumbo, tout simplement parce que plus votre capital est élevé, plus un changement de taux d’intérêt affectera votre versement mensuel.

Cela étant dit, Mary Tootikian, une sous-traitante et sous-traitante expérimentée en prêts hypothécaires et auteur du livre "Stunned in America", souligne qu '"historiquement, les gens ne restent pas dans leur maison ou leur hypothèque plus de cinq à sept ans., pourquoi payer un taux plus élevé [pour un] emprunt fixe de 30 ans alors qu’un prêt hypothécaire à taux réduit fera l'affaire? "

Il est également important de noter qu'un taux d'intérêt ajustable peut être ajusté à la baisse, ce qui diminue le paiement mensuel. Cela signifie que les bras peuvent être un bon choix si vous vous attendez à une réduction future des taux d'intérêt. Bien sûr, vous ne pouvez pas prédire l'avenir. (Les deux types d’hypothèques présentent des avantages et des inconvénients en fonction de vos besoins financiers et de vos perspectives. Pour plus de précisions, lisez Hypothèques: à taux fixe ou à taux ajustable .)

3. Hypothèques d'intérêt seulement
Avec une hypothèque à intérêt seulement (IO), l'emprunteur ne paie que les intérêts de l'hypothèque pour la première fois pendant cinq à dix ans, ce qui permet un versement hypothécaire mensuel moins élevé pendant cette période. Cela rend les hypothèques d'intérêt seulement attractives pour certains investisseurs immobiliers qui ne possèdent une maison que pour une courte période et veulent réduire leurs coûts de possession.

Les prêts hypothécaires IO peuvent également être avantageux pour les personnes qui gagnent un revenu irrégulier et pour les personnes qui ont un potentiel d'augmentation de revenu important, mais uniquement si elles sont suffisamment disciplinées pour effectuer des paiements plus élevés lorsqu'elles ont les moyens de le faire.

L'inconvénient est que le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire IO a tendance à être plus élevé que celui que vous paieriez pour un prêt hypothécaire à taux fixe conventionnel, car les gens font défaut plus souvent sur des prêts à intérêt seulement. (Ces prêts peuvent être avantageux, mais pour de nombreux emprunteurs, ils constituent un piège financier. Pour en savoir plus, consultez la rubrique Hypothèques sans intérêt: sans maison ou sans abri? )

De plus, si vous n'êtes pas un emprunteur financièrement sophistiqué, les prêts hypothécaires à intérêt seulement peuvent être extrêmement risqués pour l'une ou plusieurs des raisons suivantes:

• Vous ne pouvez pas vous permettre des paiements mensuels considérablement plus élevés à la fin de la période ne portant que sur les intérêts. À ce stade, vous payerez toujours des intérêts, mais vous rembourserez également le principal sur une période plus courte que celle d'un prêt à taux fixe.
• Vous ne pouvez pas refinancer parce que votre capital immobilier est faible, voire inexistant.
• Vous ne pouvez pas vendre car vous avez peu ou pas de valeur nette et le prix des maisons a baissé, ce qui vous a mis sous l'eau.
• Les emprunteurs qui conservent le prêt avec intérêt uniquement pendant toute la durée du prêt paieront beaucoup plus d'intérêts qu'ils n'en auraient avec un prêt hypothécaire conventionnel.
• En fonction de la structure du prêt, vous pouvez être confronté à un important paiement de capital à la fin de la durée du prêt.

Si vous êtes un emprunteur qui n'est pas un bon candidat pour un prêt IO, l'un de ces problèmes pourrait vous faire perdre la maison dans le pire des cas. Dans un scénario un peu moins défavorable, le prêt IO pourrait tout simplement vous coûter plus cher que ce que vous devez réellement payer pour devenir propriétaire.

4. ARM d'intérêt seulement
Avec certains prêts à intérêt seulement, appelés ARM à intérêt seulement, le taux d’intérêt n’est pas fixe, mais peut monter ou descendre en fonction des taux d’intérêt du marché. Essentiellement, le système ARM à intérêt unique prend deux types d’hypothèques potentiellement à risque et les combine en un seul produit.

Voici un exemple de la façon dont ce produit peut fonctionner. L'emprunteur ne paie que des intérêts, à taux fixe, pour les cinq premières années. Ensuite, pour les cinq prochaines années, l'emprunteur continue à ne payer que des intérêts, mais le taux d'intérêt est ajusté chaque année en fonction des taux d'intérêt du marché, ce qui signifie que le taux d'intérêt de l'emprunteur peut augmenter ou diminuer. Ensuite, pour la durée restante du prêt, disons 20 ans, l’emprunteur remboursera chaque mois un montant fixe du principal majoré d’intérêts à un taux d’intérêt variant chaque année.

Beaucoup de gens n'ont tout simplement pas les moyens financiers ou émotionnels de résister à l'incertitude liée aux bras à intérêt seulement. (Pour en savoir plus sur les options de paiement ARM: une bombe à retardement? )

5. Prêts à faible versement initial
Il ne semble y avoir qu'un faible risque de ne mettre que 3, 5% de moins, car vous ne vous séparez pas de beaucoup d'argent. Et en fait, les prêts VA et les prêts de la Federal Housing Administration (FHA), dont les exigences en matière d'acompte sont de 0% et 3, 5%, respectivement, présentent des taux de départ des saisies parmi les plus bas. Le problème avec le versement d’une faible mise de fonds est que, si les prix des maisons baissent, vous risquez de vous retrouver dans une situation où vous ne pourrez ni vendre ni refinancer.

Si vous avez suffisamment d’argent à la banque, vous pouvez vous racheter à votre prêt hypothécaire, mais la plupart des personnes qui paient peu d’acompte sur leur maison ne disposent pas de réserves de trésorerie importantes.

Le résultat final

Bien que la plupart des prêts que certains prêteurs hypothécaires considèrent vraiment comme présentant un risque vraiment élevé, tels que le bras à intérêt uniquement, ne soient plus sur le marché, il existe encore de nombreux moyens de vous retrouver avec un mauvais prêt si vous vous inscrivez un produit qui ne vous convient pas vraiment. (Voir aussi Travailleur indépendant? 5 étapes pour marquer une hypothèque .)