Amélioration de la capitale
Une amélioration des immobilisations consiste en l’ajout d’un changement structurel permanent ou la restauration de certains aspects d’une propriété, ce qui permettra d’en augmenter la valeur globale, d’en prolonger la durée de vie utile ou de l’adapter à de nouvelles utilisations. Les particuliers, les entreprises et les villes peuvent apporter des améliorations majeures à la propriété qu’ils possèdent. Dans un sens commercial ou municipal, ce processus peut également être appelé dépenses en capital.
Selon l’Internal Revenue Service (IRS), pour être admissible, ce type d’amélioration doit durer plus d’un an après son achèvement. Bien que l'ampleur d'une amélioration des immobilisations puisse varier, les propriétaires individuels et les grands propriétaires procèdent à des améliorations.
Comment fonctionne une amélioration de capital
L’amélioration du capital augmente généralement la valeur marchande d’une propriété, mais peut également accroître l’utilité de l’actif au-delà de son état actuel.
La publication 523 de l'IRS décrit la définition d'une amélioration du capital. L'ajout d'une chambre à coucher, d'une salle de bain ou d'une terrasse est un exemple d'améliorations résidentielles. Parmi les autres projets approuvés par l'IRS, citons l'ajout de nouveaux appareils électroménagers intégrés, de moquette ou de revêtements de sol mur-à-mur, ou des améliorations à l'extérieur de la maison, telles que le remplacement du toit, du bardage ou des contre-fenêtres.
Par exemple, si une personne achète un nouveau chauffe-eau et une remise à outils pour sa propriété, qui sont tous deux rattachés à la maison, ils seront considérés comme des améliorations majeures à la maison. Un exemple d’amélioration des immobilisations axée sur les entreprises consisterait à remplacer le système de CVC ou à installer des dispositifs accessibles aux personnes handicapées avec la loi américaine (ADA) sur un bâtiment existant. De même, la création d'un nouveau parc public dans un centre-ville serait également considérée comme une amélioration capitale pour une ville. Dans ces scénarios, les nouveaux ajouts rendraient les propriétés respectives plus précieuses, seraient considérés comme des ajouts permanents et leur suppression causerait un préjudice important au bien.
Points clés à retenir
- Une amélioration du capital est un changement structurel permanent ou une restauration qui améliore la valeur d'une propriété, augmente sa durée de vie utile ou l'adapte à une nouvelle utilisation.
- L'IRS définit les améliorations des immobilisations et les distingue des réparations.
- En plus d'améliorer une maison, l'amélioration du capital augmente le coût de base de cette maison, ce qui réduit l'ampleur de tout bénéfice imposable au moment de la vente.
Les améliorations des immobilisations ont un impact sur le coût
Une base de coût est le coût d'origine d'un actif. L'IRS établit des normes spécifiques pour qu'une amélioration soit considérée comme une augmentation basée sur les coûts. Une des principales préoccupations est qu'il doit être en place au moment de la vente d'une propriété. Une amélioration des immobilisations doit également faire partie de la propriété - ou être fixée de manière tellement permanente sur la propriété - que sa suppression entraînerait des dommages importants ou une diminution de la valeur de la propriété elle-même.
L'IRS fait une distinction entre les améliorations des immobilisations et les réparations. Les réparations ou l'entretien ne peuvent pas être inclus dans la base de coûts d'une propriété. Cependant, les réparations qui font partie d'un projet plus vaste, comme le remplacement de toutes les fenêtres d'une maison, sont considérées comme des améliorations des immobilisations. Les rénovations nécessaires pour maintenir une maison en bon état ne sont pas incluses si elles n'apportent pas de valeur à l'actif. Selon l'IRS, la réparation des murs, la réparation des fuites ou le remplacement de matériel défectueux sont des exemples de réparations non éligibles.
Les améliorations des immobilisations ont un impact sur les gains en capital
En plus d'améliorer la maison, une amélioration des immobilisations - selon l'IRS - augmente le coût de base d'une structure. C'est-à-dire que les dépenses engagées pour apporter les améliorations sont ajoutées au montant que le propriétaire a payé pour acheter ou construire la propriété. L'augmentation du coût de base, à son tour, réduit l'ampleur du gain en capital imposable lors de la vente de la propriété.
Les gains en capital tirés de l’immobilier se comportent différemment des autres types de gains en capital. À compter de 2019, les propriétaires ont droit à une exonération des gains en capital sur tout bénéfice tiré de la vente d'une résidence principale jusqu'à 250 000 USD si célibataire et 500 000 USD si ils sont mariés et déposent conjointement. Cette exemption comporte une mise en garde importante. Le propriétaire doit avoir résidé dans la propriété au moins deux des cinq dernières années avant la vente.
En outre, si le gain est sensiblement supérieur aux sommes énumérées ci-dessus, l’effet sur les coûts d’amélioration des immobilisations peut être considérable. De nombreux facteurs peuvent amener le contribuable à atteindre le niveau des gains en capital de 250 $ / 500 $. Celles-ci incluent si les propriétaires ont acquis la propriété il y a plusieurs décennies et si la valeur des biens immobiliers locaux a considérablement augmenté depuis l'achat.
Supposons, par exemple, qu'une personne achète une maison pour 650 000 dollars et dépense 50 000 dollars pour rénover la cuisine et ajouter une salle de bains. Le coût de base de la maison passe de 650 000 $ à 700 000 $. Après 10 ans de possession et de vie à la maison, le propriétaire, célibataire et déclarant ses impôts en tant que tel, finit par vendre la propriété au prix de 975 000 $. Si aucune amélioration en capital n'avait été apportée, le montant imposable du gain en capital serait de 75 000 $ (prix de vente de 975 000 $ - prix d'achat de 650 000 $ - exclusion des gains en capital de 250 000 $.
Toutefois, étant donné que l’amélioration des immobilisations a augmenté le coût de base de 50 000 $, le montant imposable du gain en capital serait de 25 000 $ (975 000 $ - (650 000 $ + 50 000 $) - 250 000 $ = 25 000 $).
Exemple concret d'amélioration de capital
Les lois sur les loyers de l'État de New York incluent une disposition appelée programme d'amélioration des immobilisations majeures. Datant des années 1970, il permet aux propriétaires d'augmenter de 6% par an les loyers d'immeubles à stabilisation ou à contrôle de loyer, afin de récupérer le coût des améliorations majeures apportées à ces structures. Une mise à niveau du système CVC, de nouveaux ascenseurs, des espaces communs mis à jour et d'autres améliorations comptent pour le MCI.
En février 2019, deux membres de la législature de l'État ont présenté un projet de loi visant à supprimer le programme, accusant les propriétaires d'immeubles d'abuser du programme trop facilement. Un abus survient lorsque ces propriétaires peu scrupuleux présentent des demandes de remboursement excessives ou inventées. Outre le risque de fraude, le programme MCI est intrinsèquement injuste, affirment certains critiques. Ces distracteurs disent qu'une amélioration des immobilisations est un coût ponctuel pour un propriétaire, mais qu'une augmentation de loyer est une dépense permanente pour un locataire.
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