Un guide rapide pour aider votre enfant adulte à acheter une maison

Sur le marché actuel, les acheteurs d'une première maison, en particulier les millénaires, peuvent se retrouver mêlés à un réseau complexe d'endettement étudiant, à la hausse du prix des maisons et à des exigences strictes en matière de prêt hypothécaire. En conséquence, l’assistance des parents à l’achat de logements a augmenté ces dernières années, selon la National Association of REALTORS®.

Avoir les moyens d'aider les enfants adultes à acheter une maison ou un appartement est une bénédiction et un luxe. Mais avant de vous inscrire sur la ligne pointillée, déterminez si et comment le faire au mieux.

Établissez un contrat assorti d'attentes et de conditions et laissez un avocat ou un autre professionnel de l'immobilier examiner le contrat pour vérifier s'il contient des détails ambigus ou négligés.

Façons communes d'aider vos enfants

Il existe de nombreuses façons d’aider un enfant à acheter un domicile, si ce n’est simplement acheter la maison en votre nom et la louer ou la donner à votre enfant. L'immobilier est une opportunité d'investissement et, d'un océan à l'autre, vous pouvez trouver des millénaires vivant dans des appartements qui sont légalement le pied-à-terres de leurs parents. Mais il existe d'autres scénarios courants pour aider vos enfants à acheter une maison, notamment:

• Fournir l'acompte pour le domicile de l'enfant.
• Copropriété de la maison avec votre enfant (en divisant le montant de votre choix selon le pourcentage que vous choisissez; lorsque la maison est vendue, vous récupérez votre argent).
• L'achat d'une propriété à plusieurs unités (ou un lieu assez grand pour les colocataires) et la location de l'autre (des) unité (s) pour compenser le coût.
• Financer l'achat de la maison de votre enfant et le rendre officiel en le rendant comme n'importe quel autre prêt hypothécaire (un agent hypothécaire peut vous aider, structurer correctement le prêt et ses conditions de paiement, et même générer des relevés mensuels et des formulaires fiscaux).

Combien d'argent puis-je faire un don sans toucher d'impôts?

Pour des raisons fiscales, les parents choisissent souvent de donner leur progéniture avec l'argent dont ils ont besoin, plutôt que de payer les coûts directement. Par exemple, l'exclusion fiscale de 2019 sur les cadeaux est de 15 000 USD par bénéficiaire, par donateur et par an.

À l'heure actuelle, vous et votre épouse pouvez donner jusqu'à 60 000 USD (15 000 USD x 2 parents cadeau 2 x bénéficiaires) à votre enfant et à son conjoint, par exemple⁠⁠, suffisamment pour constituer un acompte décent dans de nombreuses villes américaines.

Points clés à retenir

• Il existe de nombreuses façons d’aider votre enfant à acheter sa première maison, mais tenez compte de tous les faits et des pièges potentiels avant de le faire.
• Offre de financer une réserve de trésorerie dans un compte d'épargne au nom de votre enfant. Un compte bancaire en bonne santé est attrayant pour les prêteurs hypothécaires.
• Les experts vous déconseillent de faire des raids sur votre fonds de retraite ou de vous endetter pour payer le domicile de votre enfant.
• Envisagez de faire de votre enfant un utilisateur autorisé sur vos cartes de crédit (en supposant que votre crédit soit bon à excellent) afin de renforcer leur crédit.

Vous pouvez suivre le premier cadeau avec un autre cadeau de 60 000 $ (15 000 $ x 2 parents cadeaux x 2 bénéficiaires) le 1er janvier 2020 (en supposant que l'IRS ne modifie pas le montant). Le total de 120 000 $ ne comptera pas comme revenu ni ne sera soumis à l'impôt fédéral sur le revenu dans la déclaration de revenus de votre enfant.

Gardez à l'esprit que "si les parents donnent de l'argent en cadeau ... l'argent doit être recherché et suivi, ainsi qu'une lettre de cadeau", déclare Linda Robinson, agent immobilier et agent de crédit chez Cabrillo Mortgage à San Diego. Pour sécuriser la transaction, faites appel à un professionnel de l'hypothèque expérimenté, a déclaré Robinson.

Avant de signer une hypothèque ou un prêt: Points à considérer

Certains prêteurs exigent que toutes les parties au titre soient sur le contrat d'hypothèque. Cela signifie que même si l’intention est que l’enfant gère les paiements hypothécaires mensuels, les parents sont également responsables financièrement de la dette.

Si les parents ne sont pas sur l'hypothèque, ils ne peuvent pas profiter de la déduction fiscale des intérêts hypothécaires. Même un prêt sans intérêt des parents à l’enfant peut entraîner une obligation fiscale pour les parents. L'IRS suppose que vous gagnez des intérêts même si ce n'est pas le cas, ce qui constitue un revenu imposable. Les prêts parentaux alourdissent le fardeau de la dette de l'enfant et pourraient nuire à ses chances de bénéficier d'un financement supplémentaire lui-même. Du côté positif, un prêt correctement enregistré permet à l’enfant de maximiser les retenues au moment de l’impôt.

Même si les parents versent un acompte, l'enfant devra tout de même être admissible à l'hypothèque, ce qui implique notamment de disposer de réserves de liquidités, d'un emploi stable et d'un revenu stable. Cela dit, les prêteurs hypothécaires autorisent généralement le versement intégral ou partiel de la mise de fonds d’une maison principale, à condition que les autres conditions soient remplies. Le prêt hypothécaire Home Possible Advantage de Freddie Mac, par exemple, permet à l’acompte de 3% de provenir de dons ou d’autres fonds.

Économies d'impôt potentielles pour les parents

Un parent qui achète une maison et permet à l'enfant d'y vivre peut être en mesure de prendre des déductions fiscales importantes. Les impôts fonciers, les intérêts hypothécaires, les réparations, l’entretien et les améliorations structurelles sont généralement déductibles sur une résidence secondaire. Cependant, même si un locateur peut déduire jusqu'à 25 000 $ de pertes chaque année, les parents sont soumis à des règles différentes lorsqu'ils louent à des membres de leur famille. Si l'enfant ne paie pas de loyer, l'utilisation de la propriété est considérée personnelle et les déductions liées à la location ne sont pas autorisées.

Toutefois, si l'enfant a des colocataires qui paient un loyer, le parent peut être en mesure de prendre les déductions liées au loyer tout en permettant à l'enfant d'y vivre sans loyer.

Notez que la déduction des intérêts hypothécaires ne peut être prise que par une personne qui paie l’emprunt hypothécaire et qui est propriétaire (ou propriétaire partielle) de la maison. Si le parent détient le titre de propriété mais que l'enfant effectue le versement hypothécaire tous les mois, aucun des deux ne peut bénéficier de la déduction des intérêts. Si l'enfant possède un pourcentage quelconque de la maison, il peut déduire cette part de l'intérêt.

Construire l'équité et investir à long terme

Les paiements hypothécaires pourraient avoir plus de sens financier que de donner aux enfants une allocation mensuelle de logement ou de payer leur loyer. Le remboursement d'une hypothèque augmente la valeur nette de la maison et celle-ci se transforme en actif, ce qui permet généralement d'apprécier l'actif s'il est correctement entretenu. Gardez simplement à l'esprit que l'immobilier résidentiel est considéré comme un investissement à long terme. En règle générale, la plupart des acheteurs doivent conserver une maison pendant trois à cinq ans pour atteindre le seuil de rentabilité.

Si les parents optent pour un prêt à faible taux d’intérêt pour l’enfant, devenant ainsi son prêteur hypothécaire, ils percevront un revenu modeste grâce aux versements mensuels. Même un prêt à faible taux d’intérêt peut battre le rendement de certains investissements conservateurs.

Les coûts élevés des résidences secondaires et des hypothèques co-signées

Les maisons achetées par les parents comme résidences secondaires ou comme investissements nécessitent souvent des acomptes plus importants, car elles ne sont pas éligibles pour des hypothèques généreuses, orientées vers les nouveaux arrivants, telles que les prêts adossés à la Federal Housing Administration (FHA). "La différence entre une hypothèque principale [de maison] et une hypothèque de maison d'investissement est importante", note Robinson. "Vous devez mettre au moins 20% à 30% sur les immeubles de placement, et les taux d '[intérêt] sont également un peu plus élevés. Si les enfants sont solvables, les parents seront peut-être mieux payés comme cosigneurs et donneurs de cadeaux que être ceux sur le prêt. "

Si un parent cosigne pour une hypothèque et que l'enfant accuse un retard dans les paiements, la cote de crédit du parent est tout autant affectée que celle de l'enfant. En outre, en tant que cosignataire (et donc coemprunteur), la société mère est responsable de la dette. Un parent qui cosigne pour - ou donne de l'argent à - un enfant marié qui divorce ensuite peut être empêtré dans une division désordonnée des actifs et pourrait perdre tout ou partie de l'investissement au profit de l'ex-conjoint.

Naviguer dans le coût émotionnel

L'enchevêtrement financier dans les familles peut causer du stress et des conflits. Les frères et sœurs en dehors de l'échange peuvent se sentir jaloux ou plein de ressentiment. Les donneurs de cadeaux peuvent se sentir frustrés par ce qu'ils perçoivent comme une mauvaise utilisation du cadeau, mais impuissants à faire quoi que ce soit sur la manière dont le cadeau est utilisé.

Les destinataires de cadeaux peuvent se sentir frustrés par les conditions attachées à un cadeau sous forme d'attentes et de règles. Certains parents n'appliqueront pas de conséquences si l'enfant ne parvient pas à tenir sa part du marché. Les arrangements financiers entre les membres de la famille peuvent souvent mener à des malentendus compliqués et être difficiles à appliquer.

Le résultat final

L'achat d'une maison pour un enfant ou la fourniture d'une aide financière pour l'acquérir présente de nombreux avantages. Il peut donner à l'enfant les avantages fiscaux liés à l'accession à la propriété et l'aider à établir de bons antécédents de crédit.

L’achat peut également être avantageux si les avoirs des parents sont suffisamment importants pour déclencher des droits de succession ou des droits de succession; diminuer la succession maintenant peut diminuer le fardeau fiscal à l'avenir. En outre, la propriété est un investissement qui pourrait en fin de compte aider la société mère à atteindre son seuil de rentabilité ou à générer un profit, ses dépenses étant déductibles d’impôts.

Les parents ne devraient jamais acheter une maison à un enfant si cela implique de compromettre leur capacité à payer leurs propres factures, à payer leurs propres emprunts hypothécaires ou à maintenir leur niveau de vie à la retraite. Il est généralement déconseillé d’emprunter des fonds pour la retraite, une résidence principale ou de complètement décimer des comptes. Et les conséquences émotionnelles sont plus difficiles à mesurer que les conséquences financières.

Quelle que soit la façon dont vous décidez de l'aborder (cadeau, prêt, copropriété), écrivez-le par écrit, c’est-à-dire un contrat légal. Cela peut être un acte d'amour, mais cela doit être considéré comme un accord commercial entre vous et votre progéniture. Après tout, vous savez où ils habitent.