Guide de l'assurance hypothécaire privée (PMI)

C'est un mythe qu'il faut mettre 20% du prix d'achat d'une maison pour obtenir une hypothèque. Les prêteurs offrent de nombreux programmes de prêt avec des exigences de mise de fonds moins élevées, adaptées à divers budgets et besoins des acheteurs. Si vous suivez cette voie, attendez-vous à payer pour une assurance hypothécaire privée (PMI). Cette dépense supplémentaire peut faire grimper le coût de vos versements hypothécaires mensuels et, globalement, rendre votre emprunt plus cher. Cependant, c'est presque inévitable si vous n'avez pas d'acompte de 20% ou plus économisé.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Qu'est-ce que le PMI?

Le PMI est un type d'assurance hypothécaire que les acheteurs sont généralement obligés de payer pour un prêt conventionnel lorsqu'ils effectuent un versement initial inférieur à 20% du prix d'achat de la maison. De nombreux prêteurs proposent des programmes de mise de fonds modique vous permettant de ne verser que 3%. Le coût de cette flexibilité est le PMI, qui protège l'investissement du prêteur au cas où vous ne rembourseriez pas votre prêt hypothécaire, appelé défaut. En d'autres termes, PMI assure le prêteur, pas vous.

PMI aide les prêteurs à récupérer davantage de leur argent en cas de défaut. La raison pour laquelle les prêteurs exigent une couverture pour les acomptes inférieurs à 20% du prix d'achat est due au fait que vous possédez une participation plus petite dans votre maison. Les créanciers hypothécaires vous prêtent plus d’argent dès le départ et risquent donc de perdre davantage si vous êtes en défaut de paiement au cours des premières années de propriété. Les prêts assurés par la Federal Housing Administration, ou prêts FHA, nécessitent également une assurance prêt hypothécaire, mais les directives sont différentes de celles applicables aux prêts classiques (nous le couvrirons plus tard).

Le coût du PMI

En général, vous payerez entre 40 et 80 dollars par mois pour chaque tranche de 100 000 dollars empruntés, selon Freddie Mac, une entreprise parrainée par le gouvernement qui achète et vend des prêts hypothécaires sur le marché hypothécaire secondaire. N'oubliez pas que ce montant peut varier en fonction de votre pointage de crédit et de votre ratio prêt / valeur, c'est-à-dire le montant que vous avez emprunté sur votre prêt hypothécaire par rapport à la valeur de la maison.

Au cours des années passées, vous avez été autorisé à déduire le coût du PMI de vos impôts fédéraux. Pour 2017 et les années suivantes, le Congrès a décidé de ne pas renouveler cette disposition, vous ne pouvez donc plus déduire les paiements du PMI sur vos taxes annuelles. (En fait, ils ont ensuite rétabli la déduction juste pour 2017. À compter de 2018, elle n'est plus.)

Payer pour le PMI

Vous avez deux options pour payer le PMI: une prime unique, initiale, versée à la clôture ou mensuelle. Dans de nombreux cas, les prêteurs intègrent le PMI à votre versement hypothécaire mensuel en tant que prime mensuelle. Lorsque vous recevez votre estimation de prêt et vos documents d'information de clôture, votre montant PMI sera détaillé dans la section Paiements prévus à la première page de chaque document.

Une autre option consiste à payer le PMI parmi vos frais de clôture. Vous trouverez cette prime à la section 2 de l’estimation du prêt et de l’information de clôture, à la page B. L’inconvénient de cette option est toutefois que vous ne recevrez probablement pas ce montant si vous transférez ou refinancez votre prêt hypothécaire. Dans certains cas, vous pouvez payer des primes initiales et mensuelles.

Annulation de la couverture PMI

La bonne nouvelle est que vous ne paierez pas le PMI pour toute la durée d'un prêt conventionnel.

La loi fédérale sur la protection des propriétaires d'habitations élimine le PMI de l'une des trois manières suivantes:

• Annulation du PMI à l'initiative de l'emprunteur
• arrêt automatique du PMI
• arrêt définitif du PMI

Vous pouvez demander l’annulation du PMI une fois que votre ratio prêt / valeur - le montant du solde de votre prêt divisé par la valeur marchande de la maison - tombe en dessous de 80% de la valeur estimée de la maison (ou plus tôt si la valeur de votre maison s’apprécie avant). Les prêteurs inscrivent cette date sur le formulaire de divulgation de PMI, que vous avez probablement reçu avec vos documents de clôture.

Pour annuler PMI, vous devez:

• Faites votre demande par écrit.
• Soyez à jour sur vos paiements hypothécaires mensuels.
• Avoir des antécédents de paiement positifs (pas plus d'un paiement avec 30 jours de retard sur 12 mois, ni plus d'un paiement avec 60 jours de retard sur 24 mois, selon Fannie Mae et Freddie Mac).
• Vérifiez que vous n'avez pas de privilège junior (comme une hypothèque de second rang).

Résiliation automatique du PMI

Une autre façon de mettre fin à PMI est la résiliation automatique de PMI, qui entre en vigueur à la date prévue à laquelle le solde de votre prêt hypothécaire atteint 78% LTV. En vertu de la loi, les prêteurs sont tenus d'annuler PMI automatiquement à cette date. Les mêmes conditions pour l'annulation de PMI initiée par l'emprunteur (historique de paiement dans les délais et pas de privilèges) s'appliquent également ici. Si vous avez eu des paiements en retard, votre prêteur n'annulera pas PMI tant que vos paiements ne seront pas à jour.

Résiliation finale du PMI

Enfin, il y a quelque chose appelé la terminaison finale du PMI. C'est à ce moment qu'un prêteur doit automatiquement mettre fin à PMI le mois suivant le terme de votre prêt selon un échéancier de remboursement, même si vous n'avez pas atteint 78% du ratio prêt / valeur.

Par exemple, si vous avez un prêt fixe de 30 ans, le point médian se situe après 15 ans. Encore une fois, vous devez être à jour sur vos paiements pour être admissible. Ce type d’annulation PMI s’applique généralement aux prêts présentant des caractéristiques particulières, tels que des paiements forfaitaires, une période ne portant que sur les intérêts ou une abstention principale.

Home Value et PMI

Votre admissibilité à annuler PMI dépend également de la valeur de votre maison, qui s'est appréciée ou s'est dépréciée au fil du temps. Si cela augmente, vous pouvez annuler PMI plus tôt que prévu. si elle diminue, vous devrez attendre plus longtemps que prévu pour annuler PMI.

Avant d'annuler PMI, un prêteur déterminera la valeur marchande actuelle de votre maison à l'aide d'un avis relatif au prix du courtier (effectué par un agent immobilier qui valorisera votre maison en fonction de la valeur de maisons comparables dans votre quartier), d'une certification de valeur ou d'un autre type de contrat. évaluation de la propriété

Si la valeur de votre maison a chuté en raison d'un ralentissement du marché, votre prêteur refusera probablement votre demande d'annulation de PMI, à moins que la valeur de votre maison soit basée sur une nouvelle évaluation et que vous remboursiez le solde du prêt à un ratio prêt / valeur de 80% de la nouvelle valeur estimée.

D'autre part, la valeur de votre maison peut augmenter plus rapidement que prévu, en raison des conditions du marché ou du fait que vous l'avez modifiée, ce qui signifie que vous pourriez atteindre le seuil de 80% de la VT à l'avance. Dans ce cas, vous pouvez demander une annulation PMI à l'avance et votre prêteur commandera une évaluation pour confirmer la valeur actuelle de la maison. (Remarque: vous êtes responsable du paiement de l'évaluation de la propriété, qui peut coûter entre 300 $ et 400 $. Ce montant peut varier en fonction de la taille et de l'emplacement de la maison.)

Prêts conventionnels sans PMI

Certains prêteurs proposent leurs propres produits de crédit conventionnels sans le PMI requis; Cependant, ils ont tendance à facturer des taux d'intérêt plus élevés pour se protéger en cas de défaillance de votre prêt. À long terme, cela peut être plus ou moins coûteux que de payer un PMI, selon la durée de votre séjour dans votre maison ou de la durée de votre hypothèque.

C’est là que les comparaisons d’hypothèques peuvent aider. Examinez les taux d’intérêt proposés pour les prêts non-PMI par rapport à ceux avec un PMI. Calculez la différence entre les deux pour voir combien vous allez payer de plus pour un prêt sans PMI. Ce montant est-il inférieur aux paiements PMI que vous effectuerez jusqu'à ce que vous atteigniez le ratio LTV de 80% pour annulation? N'oubliez pas que la valeur des maisons peut augmenter ou diminuer, ce qui affecte la durée pendant laquelle vous pourriez payer un PMI.

Exigences de mise de fonds

Payer 20% du prix d'achat d'une maison élimine le PMI, ce qui est le moyen idéal si vous en avez les moyens. En plus d'économiser régulièrement pour un versement initial, envisagez d'acheter une maison moins chère.

Un budget de recherche de logement plus conservateur réduira le montant nécessaire pour verser un acompte de 20%.

Hypothèques Piggyback et PMI

Certains prêteurs recommandent l’utilisation d’un deuxième prêt hypothécaire «sur le dos» pour éviter le PMI. Cela peut aider à réduire les coûts hypothécaires initiaux plutôt que de payer pour le PMI. Cela fonctionne comme ceci: vous contractez une première hypothèque pour la majeure partie du prix d'achat de la maison (moins le montant de votre mise de fonds). Ensuite, vous contractez une deuxième hypothèque, beaucoup plus petite, pour le reste du prix d'achat de la maison, déduction faite des montants de la première hypothèque et de l'acompte. En conséquence, vous évitez les PMI et vous obtenez des paiements combinés inférieurs au coût de la première hypothèque avec PMI.

Cependant, une deuxième hypothèque porte généralement un taux d'intérêt plus élevé qu'une première hypothèque. La seule façon de se débarrasser d'une deuxième hypothèque consiste à rembourser entièrement le prêt ou à le refinancer (avec la première hypothèque) en une nouvelle hypothèque autonome, vraisemblablement lorsque le ratio prêt / valeur atteint 80% (pour éviter le PMI). Toutefois, ces prêts peuvent être coûteux, en particulier si les taux d’intérêt augmentent à partir du moment où vous contractez le prêt initial et lorsque vous refinancez les deux prêts en un seul prêt hypothécaire. N'oubliez pas que vous devrez de nouveau payer les frais de clôture pour refinancer les deux prêts en un seul prêt.

(Pour plus d'informations, voir Comment se débarrasser de l'assurance hypothécaire privée .)

Prime d'assurance prêt hypothécaire FHA

Si vous ne pouvez pas prétendre à un produit de prêt conventionnel, vous pouvez envisager un prêt FHA. Comme certains produits de prêt conventionnels, les prêts FHA offrent une option de paiement avec une mise de fonds minimale - aussi faible que 3, 5% - et des exigences de crédit plus souples.

Les prêteurs exigent une assurance hypothécaire pour tous les prêts FHA, lesquels sont payés en deux parties: une prime d’assurance hypothécaire initiale, ou UFMIP, et une prime d’assurance hypothécaire annuelle, ou MIP annuelle. Les deux coûts sont indiqués à la première page de votre estimation de prêt et de votre déclaration de clôture.

La prime d'assurance d'Upfront

La prime d’assurance hypothécaire initiale (UFMIP) correspond à 1, 75% du montant du prêt. Vous pouvez le payer dès la clôture ou être intégré à votre prêt hypothécaire. Si vous choisissez d'inclure UFMIP dans votre prêt hypothécaire, vos mensualités seront plus élevées et le coût total de votre emprunt augmentera.

La prime annuelle

En plus de l'UFMIP, vous payerez un MIP annuel, divisé en versements mensuels égaux et intégré dans vos versements hypothécaires. En fonction de la durée et de la taille de votre prêt, vous paierez entre 0, 45% et 1, 05% du montant du prêt.

Annulation du FHA MIP

Si vous mettez 10% ou plus, le MIP annuel peut être annulé après les 11 premières années de votre prêt. Toutefois, contrairement aux prêts classiques, les prêts FHA dont l’acompte est inférieur à 10% vous obligent à payer un MIP annuel pendant toute la durée du prêt. Si vous tombez dans le dernier groupe, le seul moyen d'éliminer les paiements au titre du PMP consiste à refinancer un prêt conventionnel, une fois que votre ratio LTV est suffisamment bas pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire conventionnel sans PMI.

Le résultat final

Si vous ne disposez pas de beaucoup d’argent pour un versement initial, payer PMI est un compromis que vous ferez pour emprunter plus d’argent. Vous n'êtes pas seul si vous choisissez cette voie. De nos jours, la plupart des acheteurs effectuent des acomptes inférieurs à 20%. En 2017, l'acompte médian sur une maison était de 10%, selon un sondage de la National Association of Realtors.

Lors de votre demande de prêt hypothécaire, examinez attentivement les estimations de prêt afin de comparer le montant que vous paierez pour un prêt avec PMI. Un prêt qui ne nécessite peut-être pas de PMI mais qui est assorti d'un taux d'intérêt plus élevé À quelques exceptions près, le PMI est difficile à éviter si vous avez besoin d'un prêt avec un faible acompte, mais il y a une lumière au bout du tunnel: vous ne paierez pas le PMI pour la durée du prêt. (Pour plus d'informations, voir "Comment éviter de payer une assurance hypothécaire privée - PMI")