Hypothèque ou prêt conventionnel

Un prêt hypothécaire conventionnel ou un prêt conventionnel est tout type de prêt acheteur qui n’est pas offert ou garanti par une entité gouvernementale, telle que la Federal Housing Administration (FHA), le Département américain des anciens combattants (VA) ou le USDA Rural Housing Service., mais est plutôt disponible ou garantie par un prêteur privé (banques, coopératives de crédit, sociétés de prêt hypothécaire) ou par les deux entreprises parrainées par le gouvernement, la Federal Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Les prêts conventionnels sont souvent qualifiés à tort d’hypothèques ou de prêts conformes. Bien qu'il y ait des chevauchements, les deux sont des catégories distinctes. Une hypothèque conforme est une hypothèque dont les conditions générales répondent aux critères de capitalisation de Fannie Mae et Freddie Mac. Le principal de ceux-ci est une limite en dollars, fixée chaque année par la Federal Housing Finance Agency (FHFA): en 2019, dans la plupart des États-Unis continentaux, un prêt ne doit pas dépasser 484 350 dollars. Ainsi, bien que tous les prêts conformes soient conventionnels, tous les prêts classiques ne sont pas qualifiés de conformes. Une hypothèque jumbo de 800 000 dollars, par exemple, est une hypothèque classique, mais pas une hypothèque conforme, car elle dépasse le montant qui lui permettrait d’être adossée à Fannie Mae ou Freddie Mac. (Pour une lecture connexe, reportez-vous à la section "Compréhension des prêts hypothécaires classiques ou jumbo")

À l'heure actuelle, les prêts hypothécaires conventionnels représentent environ les deux tiers des emprunts des propriétaires-occupants aux États-Unis. Le marché secondaire des prêts hypothécaires classiques est extrêmement vaste et liquide. La plupart des prêts hypothécaires conventionnels sont regroupés dans des titres adossés à des créances hypothécaires transférables, qui sont négociés sur un marché à terme bien établi connu sous le nom de marché des prêts hypothécaires à annoncer (TBA). Un grand nombre de ces titres pass-through conventionnels sont en outre titrisés en obligations hypothécaires garanties (CMO).

Points clés à retenir

• Un prêt hypothécaire conventionnel ou un prêt conventionnel est un prêt de l'acheteur de la maison qui n'est pas offert ou garanti par une entité gouvernementale.
• Il est disponible ou garanti par un prêteur privé ou par les deux entreprises parrainées par le gouvernement - Fannie Mae et Freddie Mac.
• Les emprunteurs potentiels doivent remplir une demande de prêt hypothécaire officielle, fournir les documents requis, l'historique de crédit et la cote de crédit actuelle.
• Les taux d'intérêt des prêts conventionnels ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, tels que les prêts FHA.

Comment fonctionne une hypothèque ou un prêt conventionnel

Dans les années qui ont suivi l'effondrement des prêts hypothécaires à risque en 2007, les prêteurs ont renforcé les critères d'admissibilité aux prêts - les prêts hypothécaires «sans vérification» et «sans mise de fonds» sont allés de pair, mais dans l'ensemble, la plupart des exigences de base n'ont pas changé. . Les emprunteurs potentiels doivent remplir une demande de prêt hypothécaire officielle (et généralement payer des frais de demande), puis fournir au prêteur les documents nécessaires pour effectuer une vérification approfondie de leurs antécédents, de leurs antécédents de crédit et de leur pointage de crédit actuel.

Documentation requise

Aucune propriété n'est jamais financée à 100%. En vérifiant vos actifs et vos passifs, un prêteur cherche à savoir non seulement si vous pouvez payer vos versements hypothécaires mensuels (qui ne devraient généralement pas dépasser 28% de votre revenu brut), mais également si vous pouvez gérer un acompte sur la propriété. (et si oui, combien), ainsi que d’autres coûts initiaux, tels que les frais de montage ou de souscription de prêts, les frais de courtage et les coûts de règlement ou de clôture, qui peuvent tous augmenter considérablement le coût d’un prêt hypothécaire. Parmi les éléments requis sont:

1 Preuve de revenu. Ces documents comprendront, sans toutefois s'y limiter:

• Trente jours de talons de chèque de paie indiquant le revenu ainsi que le revenu cumulatif de l'année
• Deux années de déclarations de revenus fédérales
• Relevé trimestriel de soixante jours ou de tous les comptes d'actifs, y compris vos comptes de chèques, d'épargne et de placement
• Deux années de déclarations W-2

Les emprunteurs doivent également être préparés avec la preuve de tout revenu supplémentaire, tel que pension alimentaire ou bonus.

2. Actifs. Vous devrez présenter des relevés bancaires et des relevés de compte de placement pour prouver que vous disposez des fonds nécessaires à l’acompte et aux frais de clôture de la résidence, ainsi que des réserves de trésorerie. Si vous recevez de l'argent d'un ami ou d'un membre de votre famille pour vous aider à effectuer le versement initial, vous aurez besoin de lettres-cadeaux, attestant qu'elles ne sont pas des prêts et qu'elles ne font l'objet d'aucun remboursement obligatoire ou obligatoire. Ces lettres devront souvent être notariées.

3. Vérification de l'emploi. Les prêteurs veulent aujourd’hui s’assurer qu’ils ne prêtent qu’aux emprunteurs ayant des antécédents de travail stables. Votre prêteur voudra non seulement consulter vos talons de chèque de paye, mais pourra également appeler votre employeur pour vérifier que vous êtes toujours employé et vérifier votre salaire. Si vous avez récemment changé d'emploi, un prêteur peut vouloir contacter votre ancien employeur. Les emprunteurs indépendants devront fournir d'importants documents supplémentaires concernant leur entreprise et leur revenu.

4. Autre documentation. Votre prêteur devra copier votre permis de conduire ou votre carte d'identité nationale et aura besoin de votre numéro de sécurité sociale et de votre signature, ce qui permettra au prêteur d'extraire votre dossier de crédit.

Taux d'intérêt

Les taux d'intérêt des prêts conventionnels ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, tels que les prêts FHA (bien que ces prêts, qui obligent généralement les emprunteurs à payer des primes d'assurance-prêt hypothécaire, peuvent sembler tout aussi coûteux à long terme).

Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire conventionnel dépend de plusieurs facteurs, notamment les conditions du prêt (sa durée, sa taille, son taux d'intérêt fixe ou son taux ajustable), ainsi que la conjoncture économique et les conditions du marché financier. Les prêteurs hypothécaires fixent les taux d’intérêt en fonction de leurs attentes en matière d’inflation future; l'offre et la demande de titres adossés à des créances hypothécaires ont également une influence sur les taux. Lorsque la Réserve fédérale augmente le coût des emprunts des banques en ciblant un taux plus élevé sur les fonds fédéraux, les banques répercutent à leur tour les coûts plus élevés sur leurs clients, et les taux des prêts à la consommation, y compris ceux des prêts hypothécaires, ont tendance à augmenter.

Généralement, les points, les frais versés au prêteur (ou au courtier) sont liés au taux d'intérêt. Plus vous payez de points, plus votre taux d'intérêt est bas. Un point coûte 1% du montant du prêt et réduit votre taux d'intérêt d'environ 0, 25%. En général, les personnes qui envisagent de vivre dans une maison pendant une longue période (10 ans ou plus) devraient envisager de prendre des points pour maintenir les taux d’intérêt plus bas tout au long de la vie du prêt.

Le dernier facteur à prendre en compte pour déterminer le taux d’intérêt est le profil financier de l’emprunteur: actifs personnels, solvabilité et montant de l’acompte qu’il peut verser sur la résidence à financer.

Un acheteur qui envisage de vivre dans une maison pendant 10 ans ou plus devrait envisager de payer pour obtenir des points afin de maintenir des taux d’intérêt plus bas pour toute la durée de l’hypothèque.

Considérations spéciales pour une hypothèque ou un prêt conventionnel

Ces types de prêts ne sont pas pour tout le monde. Voici un aperçu des personnes susceptibles d’être admissibles à un prêt hypothécaire conventionnel et de celles qui ne le sont pas.

Qui est susceptible de se qualifier?

Les personnes ayant des rapports de solvabilité établis et des rapports de solvabilité stellaires qui ont une base financière solide peuvent généralement prétendre à des prêts hypothécaires conventionnels. Plus spécifiquement, le candidat idéal devrait avoir:

• Un pointage de crédit d'au moins 680 et, de préférence, bien au-dessus de 700. Plus le pointage est élevé, plus le taux d'intérêt du prêt est bas, les meilleures conditions étant réservées aux personnes de plus de 740.
• Un ratio dette / revenu (DTI) acceptable. Il s’agit de la somme de vos obligations mensuelles par rapport à votre revenu mensuel. Ce nombre est d'environ 36% et pas plus de 43%.
• Un acompte d’au moins 20% du prix d’achat de la maison est disponible. Les prêteurs peuvent accepter et acceptent moins, mais s’ils le font, ils exigent souvent que les emprunteurs souscrivent une assurance hypothécaire privée et paient leurs primes tous les mois jusqu’à ce qu’ils atteignent au moins 20% du capital de la maison.

En outre, les hypothèques conventionnelles sont souvent le meilleur ou le seul recours pour les acheteurs de maison qui souhaitent acquérir une résidence à des fins d’investissement, comme résidence secondaire ou pour acheter une propriété dont le prix dépasse 500 000 $.

Qui est peu susceptible de se qualifier

En règle générale, ceux qui débutent dans la vie, ceux qui ont un peu plus de dettes que la normale et ceux qui ont une cote de crédit modeste ont souvent du mal à se qualifier pour des prêts classiques. Plus précisément, ces hypothèques seraient difficiles pour ceux qui ont:

• Soumis à une faillite ou à une forclusion au cours des sept dernières années.
• Scores de crédit inférieurs à 650.
• DTI supérieurs à 43%.
• Moins de 20%, voire 10% du prix d'achat de la maison pour un acompte.