Crédits pour les acheteurs d'une première maison

Vous envisagez d'acheter votre première maison? Vous devrez économiser au moins autant pour l’acompte et les frais de clôture. Mais il existe également une foule d'éléments (subventions fédérales et étatiques, crédits d'impôt et autres options) que vous pouvez explorer et qui sont conçus pour aider les premiers acheteurs à se permettre une première maison. En fait, même si vous avez déjà possédé une maison, vous pouvez être admissible à ces programmes si vous respectez certaines directives.

Définition de premier acheteur

Selon le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), l'agence gouvernementale chargée du marché de l'habitation, un acheteur d'une première habitation est une personne qui remplit l'une des conditions suivantes:

• Un particulier qui n'a pas été propriétaire d'une résidence principale au cours de la période de trois ans se terminant à la date d'achat du bien (et le conjoint de ce particulier)
• Un parent célibataire qui n'a possédé qu'une maison avec un ex-conjoint pendant son mariage
• Une femme au foyer déplacée qui n'a appartenu qu'à un conjoint
• Un particulier qui n'a été propriétaire que d'une résidence principale non fixée de façon permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation en vigueur
• Une personne qui n'a possédé qu'une propriété qui n'était pas conforme aux codes de l'état, locaux ou modèles du bâtiment et qui ne peut être mise en conformité pour moins que le coût de la construction d'une structure permanente

Les options suivantes peuvent vous aider à concrétiser votre rêve d'acheter une nouvelle maison, à condition que vous soyez considéré comme un premier acheteur, comme indiqué ci-dessus.

Crédit d'impôt et déduction fiscale

La première chose à comprendre à propos des avantages fiscaux est la différence entre une déduction fiscale et un crédit d'impôt. "Beaucoup de gens pensent que ces termes sont interchangeables", déclare Lisa Greene-Lewis, expert-comptable diplômée à San Diego, Californie. "Une déduction fiscale réduit votre revenu imposable, mais votre réduction d'impôt effective est basée sur votre tranche d'imposition. Un crédit d'impôt représente une réduction d'un dollar sur deux des impôts que vous devez.

Cela signifie que vous économisez beaucoup plus avec un crédit. «Un crédit d'impôt de 100 dollars réduirait votre obligation fiscale de 100 dollars, tandis qu'une déduction fiscale de 100 dollars réduirait vos impôts de 25 dollars si vous vous situez dans la tranche d'imposition de 25%», déclare Greene-Lewis.

Exploiter les avantages de la première fois

Affiner le HUD

HUD est le premier endroit à rechercher une aide sous forme de subvention. Bien que HUD n'accorde pas de subventions directement à des particuliers, il octroie des subventions à des organisations destinées aux acheteurs d'une première habitation.

Regardez à votre IRA

Chaque acheteur d'une première maison a le droit de retirer 10 000 USD au cours de sa vie d'un IRA traditionnel ou Roth sans avoir à payer la pénalité de 10% pour un retrait anticipé. «Cependant, le gouvernement fédéral définit comme un premier acheteur une personne qui n'a pas eu de résidence personnelle depuis trois ans», déclare Dean Ferraro, agent inscrit à Mission Viejo, en Californie, autorisé à représenter les contribuables devant l'Internal Revenue Service. (IRS). Ainsi, même si vous possédiez une maison dans le passé, si vous remplissez les critères fédéraux, vous pouvez utiliser ces fonds pour obtenir un acompte, des frais de clôture, etc.

Si vous avez un IRA traditionnel, vous devrez payer de l'impôt sur l'argent que vous retirez. Les comptes Roth IRA ne seront pas soumis à des taxes supplémentaires, car ils sont financés avec de l'argent déjà imposé. Étant donné que chaque personne a un montant à vie de 10 000 $ pouvant être retiré sans pénalité d’un IRA, un couple peut retirer un maximum de 20 000 $ combiné pour payer son premier logement. Assurez-vous simplement d’utiliser l’argent dans les 120 jours, sinon il sera soumis à la pénalité de 10%, prévient Ferraro.

Dimensionnez les programmes d'État

De nombreux États, tels que l'Illinois, l'Ohio et l'État de Washington, offrent une aide au versement initial pour les acheteurs d'une première habitation admissibles. En règle générale, l'admissibilité à ces programmes est basée sur le revenu et peut également limiter le coût d'achat d'une propriété. Les personnes éligibles peuvent être en mesure de recevoir une aide financière avec des acomptes et des frais de clôture, ainsi que des coûts de réhabilitation ou d'amélioration d'une propriété.

Connaître les options amérindiennes

Les primo-américains qui achètent une première maison peuvent demander un prêt en vertu de l’article 184. «Outre le prêt VA sans réduction de fonds, il s'agit du meilleur prêt subventionné par le gouvernement fédéral», déclare Ferraro. Ce prêt nécessite des frais de garantie initiale de 1, 5% et un acompte de 2, 25% seulement sur les prêts de plus de 50 000 $ (pour les prêts d'un montant inférieur à 1, 24%). Contrairement au taux d'intérêt d'un prêt traditionnel basé sur le pointage de crédit de l'emprunteur, le taux de ce prêt est basé sur le taux du marché en vigueur. Les prêts en vertu de l'article 184 ne peuvent être utilisés que pour des maisons unifamiliales (une à quatre unités) et pour une résidence principale.

Avantages fiscaux pour tous les acheteurs

L'achat d'une première maison vous rend également éligible aux avantages fiscaux accordés à chaque acheteur, qu'il s'agisse d'une première maison ou non.

Déduction des intérêts hypothécaires à domicile

L'intérêt hypothécaire à domicile était l'une des déductions les plus importantes pour ceux qui détaillent. Cependant, la loi sur la réduction de l’impôt et la création d’emplois a limité cette déduction aux intérêts payés sur 750 000 dollars ou moins pour les contribuables mariés déposant des déclarations communes (375 000 dollars ou moins pour ceux qui déposent des déclarations isolées). Parallèlement, il a presque doublé la déduction standard applicable aux couples mariés, passant de 12 700 $ à 24 000 $ (entre 6 350 $ et 12 000 $ pour les déposants célibataires), ce qui réduit les chances que les personnes aient suffisamment de déductions pour les détailler. Néanmoins, les intérêts hypothécaires sont déductibles et vous devriez être informé des intérêts versés à votre prêteur sur un formulaire 1098 envoyé chaque année en janvier et / ou au début de février.

Déduction des frais d'origination des points ou des prêts

Les frais que vous payez pour obtenir un prêt hypothécaire peuvent être déduits, selon Greene-Lewis. «Les points figureront également sur le formulaire 1098 de votre prêteur ou de votre déclaration de règlement à la fin de l'année», explique-t-elle, ajoutant que les règles de déduction des points sont différentes pour un premier achat ou un refinancement.

Déduction de l'impôt foncier

Des déductions d'impôts fonciers sont disponibles pour les impôts fonciers nationaux et locaux en fonction de la valeur de votre maison. Le montant déduit correspond au montant payé par le propriétaire, y compris tout paiement effectué via un compte séquestre lors du règlement ou de la clôture, mais la TCJA a fixé un plafond de 10 000 USD pour la déduction. «Vous pouvez trouver les taxes foncières payées sur votre formulaire 1098 auprès de votre société de prêt hypothécaire si vos taxes foncières sont payées par l'intermédiaire de votre société de prêt hypothécaire», déclare Greene-Lewis. «Sinon, vous devez déclarer le montant des taxes foncières que vous avez payées pour l'année indiquée sur votre facture.»

Crédit d'énergie résidentiel

Les propriétaires qui installent des panneaux solaires, des systèmes de chauffage géothermiques et des éoliennes - ou des fenêtres ou des systèmes de chauffage et de climatisation écoénergétiques - peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt d'une valeur pouvant atteindre 30% du coût. Vérifiez la liste des incitations énergétiques de l'IRS pour voir si vous êtes admissible.

Une fois que vous avez pris en compte tous les avantages fiscaux et toutes les déductions auxquels vous avez droit, assurez-vous de rechercher une société de prêt hypothécaire qui correspond le mieux à vos besoins.

Le résultat final

Les coûts d’accession à la propriété s’étendent au-delà des acomptes et des versements mensuels. Assurez-vous de prendre en compte le premier acheteur de maison et les autres avantages et déductions fiscaux pour décider si vous pouvez vous permettre d'acheter une maison et combien vous pouvez payer pour celle-ci.

«Assurez-vous de bien prendre en compte les coûts de clôture, les frais de déménagement, l'inspection de la maison, les frais d'entiercement, l'assurance habitation, les taxes foncières, les coûts de réparation et d'entretien, les frais d'association possibles des propriétaires, etc.», déclare JD Crowe, président de Southeast Mortgage, Géorgie premier prêteur non bancaire et président de la Mortgage Bankers Association of Georgia.

Sachant que vous pouvez vous permettre le logement que vous avez choisi, vous avez les meilleures chances de pouvoir y vivre pendant des années.