Comment les taux d'intérêt affectent le marché du logement

Les prêts hypothécaires se présentent sous deux formes principales - à taux fixe et à taux ajustable - avec des combinaisons hybrides et des dérivés multiples de chacun. Une compréhension de base des taux d’intérêt et des influences économiques qui déterminent l’évolution future des taux d’intérêt peut vous aider à prendre des décisions saines en matière de financement hypothécaire. Ces décisions incluent le choix entre une hypothèque à taux fixe ou une hypothèque à taux ajustable (ARM) ou la décision de refinancer un prêt hypothécaire à taux ajustable.

La ligne de production hypothécaire

Le secteur hypothécaire comprend trois parties principales: le créancier hypothécaire, le regroupeur et l'investisseur.

Le créancier hypothécaire est le prêteur. Les prêteurs se présentent sous plusieurs formes, des caisses populaires et des banques aux courtiers en hypothèques. Les créanciers hypothécaires introduisent et commercialisent des prêts auprès des consommateurs. Ils vendent des emprunts. Ils se font concurrence sur la base des taux d’intérêt, des frais et des niveaux de service qu’ils offrent. Les taux d'intérêt et les frais qu'ils facturent déterminent leurs marges bénéficiaires. La plupart des initiateurs d'hypothèques ne «gèrent» pas les prêts (ce qui signifie qu'ils ne conservent pas l'actif du prêt). Au lieu de cela, ils vendent l’hypothèque sur le marché hypothécaire secondaire. Les taux d'intérêt qu'ils facturent aux consommateurs sont déterminés par leurs marges bénéficiaires et le prix auquel ils peuvent vendre leur prêt hypothécaire sur le marché hypothécaire secondaire.

L'agrégateur achète des emprunts hypothécaires nouvellement créés auprès d'autres institutions. Ils font partie du marché hypothécaire secondaire. La plupart des agrégateurs sont également à l'origine de l'hypothèque. Les agrégateurs regroupent de nombreux prêts hypothécaires similaires pour former des titres adossés à des créances hypothécaires - un processus appelé titrisation. Un titre adossé à une hypothèque est une obligation adossée à un pool d'hypothèques sous-jacent. Les titres adossés à des créances hypothécaires sont vendus à des investisseurs. Le prix auquel les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent être vendus aux investisseurs détermine le prix que les agrégateurs paieront pour les nouvelles hypothèques contractées auprès d'autres prêteurs et les taux d'intérêt qu'ils offrent aux consommateurs pour leurs propres octrois d'hypothèques.

Il existe de nombreux investisseurs dans les titres adossés à des créances hypothécaires: fonds de pension, fonds mutuels, banques, fonds spéculatifs, gouvernements étrangers, sociétés d’assurance et Freddie Mac et Fannie Mae (entreprises parrainées par le gouvernement). Lorsque les investisseurs tentent de maximiser les rendements, ils effectuent fréquemment des analyses de la valeur relative entre les titres adossés à des créances hypothécaires et d’autres placements à revenu fixe tels que les obligations de sociétés. Comme pour tous les titres financiers, la demande des investisseurs pour les titres adossés à des créances hypothécaires détermine le prix qu'ils vont payer pour ces titres.

Impact des investisseurs sur les taux hypothécaires

Dans une large mesure, les investisseurs en sécurité adossés à des créances hypothécaires déterminent les taux hypothécaires proposés aux consommateurs. Comme expliqué ci-dessus, la ligne de production hypothécaire se termine sous la forme d'un titre adossé à une hypothèque souscrit par un investisseur. Le marché libre détermine les prix de compensation du marché que les investisseurs paieront pour des titres adossés à des créances hypothécaires. Ces prix remontent dans le secteur des prêts hypothécaires pour déterminer les taux d’intérêt qui vous seront offerts lors de l’achat de votre maison.

Hypothèques à taux d'intérêt fixe

Le taux d'intérêt sur une hypothèque à taux fixe est fixé pour la durée de l'hypothèque. Toutefois, en moyenne, les prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans ont une durée de vie plus courte, en raison du mouvement ou du refinancement des clients. Auparavant, la règle générale était que les propriétaires restaient chez eux en moyenne sept ans. Toutefois, l'Association nationale des constructeurs d'habitations a signalé en janvier 2018 que cette période est maintenant passée à 12 ou 13 ans.

Les prix des titres adossés à des créances hypothécaires sont fortement corrélés aux prix des obligations du Trésor américain. Cela signifie que le prix d'un titre adossé à une hypothèque adossé à une hypothèque de 30 ans évoluera comme le prix du billet du Trésor américain ou de l'emprunt du Trésor américain à 10 ans en fonction d'un principal financier appelé duration. En pratique, la durée d'une hypothèque de 30 ans est plus proche de celle du billet de cinq ans, mais le marché a tendance à utiliser l'obligation à 10 ans comme référence. Cela signifie également que le taux d'intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe offerts aux consommateurs sur 30 ans devrait augmenter ou diminuer en fonction du rendement de l'emprunt du Trésor américain à 10 ans. Le rendement d'une obligation est fonction de son taux de coupon et de son prix.

Les attentes économiques déterminent le prix et le rendement des obligations du Trésor américain. Le pire ennemi d’une obligation est l’inflation, qui érode la valeur des paiements ultérieurs - à la fois des coupons et du remboursement du principal. Par conséquent, lorsque l'inflation est élevée ou devrait augmenter, les prix des obligations baissent, ce qui signifie que leurs rendements augmentent - il existe une relation inverse entre le prix d'une obligation et son rendement.

Le rôle de la Fed

La Réserve fédérale joue un rôle important dans les anticipations d'inflation. En effet, la perception par le marché obligataire de la manière dont la Réserve fédérale contrôle l'inflation grâce à l'administration de taux d'intérêt à court terme détermine les taux d'intérêt à long terme, tels que le rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans. En d’autres termes, la Réserve fédérale fixe les taux d’intérêt à court terme actuels, que le marché interprète pour déterminer les taux d’intérêt à long terme tels que le rendement de l’emprunt à 10 ans du Trésor américain.

N'oubliez pas que les taux d'intérêt des emprunts hypothécaires à 30 ans sont fortement corrélés au rendement de l'emprunt du Trésor américain à 10 ans. Si vous essayez de prévoir l'évolution future des taux d'intérêt des emprunts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans, observez et comprenez le rendement de l'obligation du Trésor américain à 10 ans (ou du billet à cinq ans) et suivez l'évolution du marché. dire sur la politique monétaire de la Réserve fédérale.

Hypothèques à taux ajustable - ARM

Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux variable peut changer tous les mois, tous les six mois, tous les ans ou moins souvent, en fonction des conditions du prêt. Le taux d'intérêt consiste en une valeur d'indice plus une marge. C'est ce que l'on appelle le taux d'intérêt pleinement indexé. Il est généralement arrondi à un huitième de point de pourcentage. La valeur de l'indice est variable, tandis que la marge est fixe pour la durée de l'hypothèque. Par exemple, si la valeur actuelle de l’indice est de 6, 83% et la marge de 3%, l’arrondissement au huitième de point de pourcentage le plus proche donnerait un taux d’intérêt pleinement indexé de 9, 83%. Si l'indice chutait à 6, 1%, le taux d'intérêt pleinement indexé serait de 9, 1%.

Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux variable est lié à un indice. Il existe différents indices hypothécaires utilisés pour différents prêts hypothécaires à taux variable, chacun étant construit en utilisant les taux d'intérêt sur un type de garantie financière activement négociée, un type de prêt bancaire ou un type de dépôt bancaire. Tous les différents indices hypothécaires sont largement corrélés les uns aux autres. En d'autres termes, ils évoluent dans le même sens, à la hausse ou à la baisse, à mesure que les conditions économiques changent.

La plupart des indices hypothécaires sont considérés comme des indices à court terme. Le terme "court terme" ou "terme" désigne la durée des titres, prêts ou dépôts utilisés pour construire l'indice. Généralement, tout titre, prêt ou dépôt d’une durée d’un an ou moins est considéré à court terme. La plupart des taux d’intérêt à court terme, y compris ceux utilisés pour la construction d’indices hypothécaires, sont étroitement corrélés à un taux d’intérêt appelé taux des fonds fédéraux.

Prévision des changements

Si vous essayez de prévoir les variations de taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à taux variable, examinez la forme de la courbe de rendement. La courbe de rendement représente les rendements des obligations du Trésor américain dont l’échéance est comprise entre trois mois et 30 ans.

Lorsque la courbe est plate ou descendante, cela signifie que le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale maintienne ses taux d'intérêt à court terme ou les abaisse. Lorsque la courbe est en pente ascendante, le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale fasse monter les taux d'intérêt à court terme.

L'inclinaison de la courbe dans un sens ou dans l'autre indique à quel point le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale augmente ou diminue les taux d'intérêt à court terme. Le prix des contrats à terme sur Fed Funds constitue également une indication des attentes du marché en ce qui concerne les futurs taux d’intérêt à court terme.

Le résultat final

Une compréhension de ce qui influence les taux actuels et futurs des prêts hypothécaires à taux fixe et ajustable peut vous aider à prendre des décisions saines sur le plan financier. Par exemple, il peut éclairer votre décision de choisir un prêt hypothécaire à taux ajustable par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe et vous aider à décider s’il est judicieux de refinancer un prêt hypothécaire à taux ajustable.

Ne croyez pas tout ce que vous entendez à la télévision. Ce n'est pas toujours «le bon moment pour refinancer votre prêt hypothécaire à taux ajustable avant que le taux d'intérêt n'augmente davantage». Les taux d'intérêt pourraient augmenter davantage à l'avenir - ou pourraient chuter. Découvrez ce que dit la courbe de rendement.

• (Pour en savoir plus, voir Fonctionnement des taux d’intérêt sur une hypothèque, Consultez les taux hypothécaires actuels, Fonctionnement des taux d’intérêt sur une hypothèque, Présentation de la structure de paiement des hypothèques, Points d’hypothèque: quel est le but?
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