Flux de trésorerie après impôts actualisés
La méthode de la valeur actualisée des flux de trésorerie après impôt est une méthode permettant d'évaluer un investissement en évaluant le montant d'argent généré et en prenant en compte le coût du capital et le taux d'imposition marginal de l'investisseur. Le flux de trésorerie après impôt actualisé est similaire au flux de trésorerie actualisé simple (DCF), mais les incidences fiscales sont également prises en compte.
RUPTURE de flux de trésorerie après impôt actualisés
L’approche fondée sur les flux de trésorerie après impôts actualisés est principalement utilisée dans l’évaluation des biens immobiliers pour déterminer si un bien immobilier donné est susceptible de constituer un bon investissement. Les investisseurs doivent tenir compte de l'amortissement, de la tranche d'imposition de l'entité qui sera propriétaire du bien et de tout paiement d'intérêts lorsque cette méthode d'évaluation est utilisée. Il s'agit d'un calcul du flux de trésorerie net d'une propriété après déduction des impôts et des coûts de financement, chaque année. Le flux de trésorerie est actualisé au taux de rendement requis de l'investisseur pour trouver la valeur actuelle des flux de trésorerie après impôt. Si la valeur actuelle du flux de trésorerie après impôt est supérieure au coût de l'investissement, l'investissement peut en valoir la peine.
Étant donné que le flux de trésorerie après impôt actualisé est calculé après impôt, il faut utiliser l’amortissement pour déterminer la charge d’impôt, même s’il ne s’agit pas d’un flux de trésorerie réel. L'amortissement est une dépense hors caisse qui réduit les impôts et augmente les flux de trésorerie. Il est généralement soustrait du résultat opérationnel net pour obtenir le résultat net après impôt, puis ajouté afin de refléter l'impact positif qu'il a sur le flux de trésorerie après impôt.
Comme il existe de nombreuses méthodes différentes pour évaluer les investissements immobiliers et que chacune d’entre elles présente des inconvénients, les investisseurs ne doivent pas se fier uniquement aux flux de trésorerie actualisés après impôts pour prendre une décision. Pour examiner la valeur de la propriété de plusieurs points de vue, vous pouvez également utiliser d'autres méthodes d'évaluation de l'immobilier, telles que la méthode du coût, la méthode de comparaison des ventes (SCA) et la méthode du revenu.
Le flux de trésorerie après impôt actualisé peut être utilisé pour calculer l'indice de rentabilité, un ratio qui évalue la relation entre les coûts et les avantages d'un projet ou d'un investissement proposé. L'indice de rentabilité, ou ratio avantages-coûts, est calculé en divisant la valeur actuelle du flux de trésorerie actualisé après impôt par le coût de l'investissement. En règle générale, un projet avec un indice de rentabilité égal ou supérieur à un est une opportunité d’investissement rentable. En d’autres termes, si la valeur actuelle du flux de trésorerie après impôt est égale ou supérieure au coût du projet, celui-ci peut valoir la peine d’être entrepris.
Le flux de trésorerie après impôt actualisé est également utilisé pour calculer le délai de récupération simple et le délai de récupération actualisé d'un investissement, permettant ainsi à un investisseur de déterminer le temps qu'il faudrait au projet pour récupérer le montant initial investi.
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