Engagements et intérêts non propriétaires dans des biens immobiliers

La propriété est un concept juridique qui accorde et protège le droit exclusif d'une personne de posséder, de posséder, d'utiliser et de disposer d'une chose. Le terme propriété ne suggère pas un élément physique, mais décrit le lien juridique d'une personne avec une chose.

Biens immobiliers Les biens immobiliers comprennent les terres, les logements et les héritages. Les terres se rapportent au sol, à l'air au-dessus, à la surface sous la surface de la Terre et à tout ce qui y est érigé. Les concessions comprennent les terres et certains droits incorporels liés aux terres. Les héréditaires englobent tous les intérêts tangibles ou intangibles sur les biens immobiliers, y compris les terres et les immeubles, qui peuvent être hérités. (Pour en savoir plus, lisez 5 erreurs que les investisseurs immobiliers devraient éviter .)

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Intérêt Un intérêt décrit tout droit, revendication ou privilège d'un individu sur des biens immobiliers. La loi reconnaît divers types d’intérêts sur des biens immobiliers. Un droit de propriété sur une terre est le droit d’une personne d’utiliser ou de restreindre l’utilisation de la terre qui appartient à une autre personne.

Les intérêts non propriétaires ne constituent pas la propriété du terrain lui-même: les titulaires d’un droit non propriétaire sur un bien immobilier n’ont pas de titre et le propriétaire du terrain continue de jouir de tous les droits de propriété, sous réserve des charges éventuelles.

Une charge est un fardeau, une revendication ou une charge sur un bien immobilier qui peut affecter la qualité du titre ainsi que la valeur et / ou l'utilisation du bien. Les charges peuvent représenter des intérêts non propriétaires sur des biens immobiliers. Des exemples de charges comprennent les privilèges, les empiétements, les servitudes, les baux, les clauses restrictives et les clauses de protection. Cet article fournit une introduction aux charges et aux intérêts non propriétaires dans les biens immobiliers.

Intérêts non -propriétaires Un intérêt non-propriétaire sur une terre est le droit d'utiliser ou de restreindre l'utilisation de la terre d'une autre personne. Bien que le détenteur d’un intérêt non possessif dispose de droits précis et bien définis en ce qui concerne l’utilisation d’un bien immobilier, il ne détient pas le titre de propriété.

Les intérêts non propriétaires peuvent être créés soit par un accord entre deux parties, à savoir le propriétaire et la personne désirant acquérir les intérêts non propriétaires. ou par ordonnance du tribunal. Un privilège fiscal fédéral, par exemple, peut être déposé auprès du tribunal du comté dans lequel se trouve le bien immobilier du contribuable délinquant. Un bail, en revanche, peut être volontairement conclu par un accord entre deux parties.

Engagements Un encombrement est tout ce qui peut réduire la valeur, l'utilisation ou la jouissance d'un bien, tel qu'un privilège ou une clause restrictive. Étant donné que les charges peuvent avoir un effet défavorable sur la valeur ou l'utilisation des terres, toute personne impliquée dans une transaction immobilière doit être informée de l'existence de telles charges sur les biens transférés.

En règle générale, un avocat effectue une recherche de titre et forme un avis de titre, dans lequel toute charge découverte lors de la recherche sera spécifiée. Une charge n'empêchera pas le titre de passer dans une transaction immobilière; le titre passera plutôt sous réserve de toute charge. En d'autres termes, une charge reste sur la propriété, ou "court avec la terre", jusqu'à ce qu'elle soit satisfaite, même lorsque le titre est transféré à un nouveau propriétaire.
(Pour en savoir plus, consultez Attention Home Buyers! Pourquoi avez-vous besoin d'un avocat?)

Il existe de nombreuses formes de charges, notamment:

Servitudes
Une servitude est un droit impérieux d'utiliser la terre d'une autre personne d'une manière limitée qui ne constitue pas la pleine propriété. La personne physique ou morale qui bénéficie de la servitude a un intérêt non propriétaire (le droit d'utiliser la propriété, mais de ne pas la posséder) sur le terrain de l'autre personne; le propriétaire de la propriété est grevé par la servitude. Les servitudes courantes comprennent les emprises, les fossés de drainage, les conduites d'utilité publique et les servitudes condamnées (domaine éminent).

Empiétements
Un empiétement est une amélioration qui dépasse les limites du propriétaire et "empiète" sur une propriété adjacente. Parmi les exemples d'empiétement, on peut citer la construction ou l'avant-toit, les dépendances, les clôtures, les allées et les allées. Les empiètements peuvent rendre le titre des deux propriétés concernées invendable: la propriété empiétante n'a pas de titre sur toutes les terres sur lesquelles des améliorations ont été apportées, tandis que la propriété empiétée n'a pas d'utilisation de toutes les terres.

Baux
Un bail est un contrat entre un propriétaire de bien immobilier (locateur) et une personne physique ou morale souhaitant louer le bien immobilier (locataire). En vertu d'un bail, le bailleur accepte d'autoriser le locataire à occuper et à utiliser le bien en échange d'une contrepartie de valeur (loyer).

Le contrat de location spécifie généralement la durée du contrat, les conditions d'extension du contrat, ainsi que le montant et la fréquence du loyer à payer. Bien que le locataire occupe la propriété, le bailleur reste le propriétaire et détient le titre de la propriété.

Liens
Un privilège est un droit conféré par la loi aux créanciers de faire en sorte que les dettes qui leur sont dues soient acquittées par la vente de biens appartenant au débiteur. La propriété sert de garantie et, dans le cas où la propriété est transférée, le produit de la vente peut être utilisé pour payer la dette et régler le privilège. Les privilèges courants comprennent les privilèges relatifs à l'impôt foncier et à l'évaluation, les privilèges des mécaniciens, les privilèges de jugement et les privilèges de l'impôt fédéral.

Lis Pendens
Une litispendance est un avis de litige en cours informant toutes les parties intéressées de l’ouverture d’une action en justice ayant une incidence sur le titre de propriété. Une litispendance, qui peut être déposée devant un tribunal d'État ou fédéral, implique généralement le titre d'un bien ou un droit de propriété revendiqué sur le bien.

Comme une litispendance est déposée contre un bien immobilier, toute personne à qui le bien est transféré sera liée par le résultat du procès en instance.

Alliances protectrices ou restrictives
Une clause restrictive ou de protection est une condition exécutoire qui apparaît comme une clause dans un acte qui limite la manière dont un bien immobilier peut être utilisé. Ces engagements pèsent sur les propriétaires pour qu'ils agissent ou non de la manière indiquée.

Parmi les clauses restrictives de protection ou restrictives, citons les contraintes de superficie minimale dans un nouveau bâtiment, la conception architecturale, les marges de recul et les lignes de côté des routes ou des propriétés adjacentes et la couleur de la maison extérieure. (Pour une lecture connexe, voir Titres détenus dans des biens immobiliers.)

The Bottom Line Un droit de propriété sur un bien immobilier est le droit d'utiliser ou de restreindre l'utilisation du bien immobilier d'une autre personne. Dans certains cas, l’intérêt impérieux découle d’un contrat volontaire passé entre deux parties, comme dans le cas d’un contrat de location. Dans d’autres cas, l’intérêt non-propriétaire a lieu en raison d’une décision de justice, telle qu’un privilège sur la propriété.

Lorsque vous envisagez l'achat d'un bien immobilier, il est important d'effectuer une recherche de titre pour déterminer s'il existe des défauts de titre qui pourraient affecter l'utilisation de la propriété. Un avocat qualifié peut effectuer une recherche de titre pour découvrir les privilèges ou les gages sur la propriété. De nombreuses propriétés sont vendues "sous réserve de tous les privilèges et de toutes les charges", ce qui signifie que la propriété peut être grevée de charge et qu'il est dans l'intérêt de l'acheteur de découvrir toutes les charges avant de prendre une décision finale.

Un acte de garantie générale constitue la meilleure protection de l'acheteur et contient une garantie "d'allégement des charges" qui garantit à l'acheteur qu'aucune charge n'existe sur le terrain, à l'exception de celles spécifiées dans l'acte. (Pour plus, consultez Pour louer ou acheter? Les questions financières .)