Trouver votre retour sur investissement immobilier (ROI)

Le retour sur investissement (ROI) est un terme comptable qui indique le pourcentage de l'argent investi qui est récupéré après déduction des coûts associés. Pour le non-comptable, cela peut paraître déroutant, mais la formule peut simplement être énoncée comme suit:

ROI = Gain − CostCostwhere: Gain = Investissement gainCost = Coût d'investissement \ begin {aligné} & \ text {ROI} = \ frac {\ text {Gain} - \ text {Coût}} {\ text {Coût}} \\ & \ textbf {où:} \\ & \ text {Gain} = \ text {Gain d'investissement} \\ & \ text {Coût} = \ text {Coût d'investissement} \\ \ end {aligné} ROI = Coût Gain - Coût Où: Gain = Gain d'investissementCost = Coût d'investissement

Mais si l’équation ci-dessus semble assez facile à calculer, un certain nombre de variables, dont les frais de réparation / entretien et les méthodes de calcul de l’endettement - le montant emprunté (avec intérêts) pour réaliser l’investissement initial - entrent en jeu, ce qui peut affecter les numéros de retour sur investissement. Dans de nombreux cas, le retour sur investissement sera plus élevé si le coût de l'investissement est inférieur.

Lors de l'achat d'une propriété, les conditions de financement peuvent avoir un impact considérable sur le prix de l'investissement. Cependant, l'utilisation de ressources telles qu'une calculatrice hypothécaire peut vous aider à économiser de l'argent sur le coût de l'investissement en vous aidant à trouver des taux d'intérêt avantageux.

Comment calculer le retour sur investissement des investissements immobiliers

Complications dans le calcul du retour sur investissement

Des complications dans le calcul du retour sur investissement peuvent survenir lors du refinancement d’un bien immobilier ou lors de la conclusion d’une deuxième hypothèque. Les intérêts sur un second prêt, ou refinancé, peuvent augmenter et des frais de prêt peuvent être facturés, ce qui peut réduire le retour sur investissement. Il peut également y avoir une augmentation des coûts de maintenance, des taxes foncières et des tarifs des services publics. Tous ces nouveaux numéros doivent être branchés et le retour sur investissement recalculé, si le propriétaire d’une location ou d’un bien commercial paie ces frais.

Des calculs complexes peuvent également être nécessaires pour les biens achetés avec une hypothèque à taux ajustable (ARM) avec un taux variable progressif facturés annuellement tout au long de la durée du prêt.

Examinons les deux méthodes principales permettant de calculer le retour sur investissement: la méthode du coût et la méthode de l’opération de poche.

La méthode du coût

La méthode du coût calcule le retour sur investissement en divisant les capitaux propres d'une propriété par les coûts de cette propriété.

À titre d'exemple, supposons qu'une propriété a été achetée pour 100 000 $. Après réparations et réhabilitation, ce qui coûte 50 000 USD supplémentaires aux investisseurs, la propriété est ensuite évaluée à 200 000 USD, ce qui porte la position de l'investisseur dans la propriété de 50 000 USD (200 000 - [100 000 + 50 000]).

La méthode du coût nécessite la division de la situation nette par tous les coûts liés à l’achat, la réparation et la réhabilitation de la propriété.

Le retour sur investissement, dans ce cas, est de 50 000 USD 150 000 USD = 0, 33, ou 33%.

La méthode de poche

La méthode de paiement direct est préférée par les investisseurs immobiliers en raison des rendements de retour sur investissement plus élevés. En utilisant les chiffres de l'exemple ci-dessus, supposons que la même propriété a été achetée au même prix, mais que cette fois l'achat a été financé par un prêt et un versement initial de 20 000 $. Les dépenses à la charge ne représentent donc que 20 000 dollars, plus 50 000 dollars pour les réparations et la réadaptation, pour un total des dépenses à la charge de 70 000 dollars. Avec la valeur de la propriété à 200 000 $, l’équité est de 130 000 $.

Le retour sur investissement, dans ce cas, est de 130 000 $ 200 000 $ = 0, 65, ou 65%. C'est presque le double du retour sur investissement du premier exemple. La différence, bien sûr, est imputable au prêt: le levier financier comme moyen d’accroître le retour sur investissement.

Le ROI n'égale pas les profits

Bien entendu, avant que l’un ou l’autre des ROI cités ci-dessus puisse être réalisé en tant que bénéfices réels, les biens doivent être vendus. Souvent, une propriété ne vendra pas à sa valeur marchande. Fréquemment, une transaction immobilière sera conclue à un prix inférieur au prix demandé initial, ce qui réduira le calcul du retour sur investissement final pour cette propriété. En outre, la vente d'un bien immobilier comporte des coûts: fonds dépensés pour des réparations, des travaux de peinture ou d'aménagement paysager. Les coûts de publicité de la propriété doivent également être ajoutés, ainsi que les frais d’évaluation et les commissions versées à l’agent ou au courtier immobilier.

Les frais de publicité et de commission peuvent être négociés avec le fournisseur de services. Les promoteurs immobiliers, avec plus d'une propriété à annoncer et à vendre, sont mieux placés pour négocier des tarifs avantageux avec les médias et les courtiers. Le retour sur investissement de plusieurs ventes, cependant, avec des coûts variables pour la publicité, les commissions, le financement et la construction, pose des problèmes comptables complexes qui sont mieux gérés par un professionnel.

Flux de trésorerie de la propriété

Un investisseur peut avoir 30 000 USD en capitaux propres dans un immeuble locatif commercial pour lequel il a payé 10 000 USD pour un retour sur investissement de 300%. La propriété rapporte également 500 dollars par mois de loyers, pour un total de 6 000 dollars par an. Cela représente un retour sur investissement de 60% sur les flux de trésorerie de la propriété, soit 6 000 USD divisé par le coût d'investissement de 10 000 USD.

Le résultat final

Le calcul du retour sur investissement immobilier peut être simple ou complexe, en fonction de toutes les variables mentionnées ci-dessus. Dans une économie robuste, les investissements immobiliers, tant résidentiels que commerciaux, se sont révélés très rentables. Même dans une économie de récession, lorsque les prix baissent et que les liquidités sont rares, de nombreux marchés immobiliers sont proposés aux investisseurs disposant de suffisamment d’argent pour investir. Lorsque l’économie reprendra, comme toujours, bon nombre d’investisseurs engrangeront de beaux bénéfices.

Toutefois, aux fins de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les gains en capital, il est vivement recommandé aux propriétaires d’immeubles d’obtenir un avis professionnel auprès d’une source fiable avant de les déposer.