Règle de un pour cent
La règle du 1%, parfois appelée «règle du 1%», sert à déterminer si le loyer mensuel gagné par un immeuble de placement dépassera le versement hypothécaire mensuel de cette propriété. L'objectif de la règle est de s'assurer que le loyer sera supérieur ou égal, au pire, au paiement de l'hypothèque, afin que l'investisseur au moins atteigne le seuil de rentabilité de la propriété.
La règle de un pour cent peut fournir une base de référence pour établir le niveau de loyer que les propriétaires d’immeubles commerciaux imposent sur des espaces immobiliers. Ce niveau de loyer peut s’appliquer à tous les types de locataires d’immeubles résidentiels et commerciaux.
L'achat d'un bien immobilier à des fins d'investissement nécessite une analyse approfondie de nombreux facteurs. La règle du 1% n'est qu'un outil de mesure qui peut aider un investisseur à évaluer le risque et les gains potentiels qu'un investissement dans une propriété peut générer.
Comment fonctionne la règle du pour cent
Ce calcul simple multiplie par 1% le prix d'achat de la propriété plus les réparations nécessaires. Le résultat est un niveau de base de loyer mensuel. Il est également comparé au versement hypothécaire mensuel potentiel pour donner au propriétaire une meilleure compréhension du flux de trésorerie mensuel de la propriété.
Cette règle est uniquement utilisée pour une estimation rapide car elle ne prend pas en compte les autres coûts associés à un bien, tels que l’entretien, l’assurance et les taxes.
Exemple de la règle du un pour cent
Un investisseur cherche à obtenir un prêt hypothécaire sur un immeuble locatif d’une valeur de remboursement totale de 200 000 $. En utilisant la règle du un pour cent, le propriétaire calculerait un paiement de loyer mensuel de 2 000 dollars: 200 000 dollars multiplié par 1%. Dans ce cas, l’investisseur demanderait un prêt hypothécaire avec des mensualités inférieures à 2 000 $, sans que celles-ci ne dépassent absolument pas.
Points clés à retenir
- Le loyer facturé doit être égal ou supérieur au versement hypothécaire de l'investisseur afin que celui-ci atteigne au moins la rentabilité de la propriété.
- Multipliez le prix d'achat du bien plus les réparations nécessaires par 1% pour déterminer le loyer mensuel de base.
- Idéalement, un investisseur devrait rechercher un prêt hypothécaire avec des mensualités inférieures à 1%.
La règle du pour cent par rapport aux autres types de calcul
La règle du un pour cent aide également à donner à un investisseur un point de base pour prendre en compte d'autres facteurs relatifs à la propriété d'un bien. Un deuxième calcul important est le multiplicateur de loyer brut, qui utilise le niveau de loyer mensuel pour déterminer le temps nécessaire au remboursement de l'investissement. Ce calcul est réalisé en divisant la valeur totale empruntée par le loyer mensuel.
Dans l'exemple d'une maison d'une valeur de 200 000 dollars, l'investisseur diviserait 200 000 dollars par 2 000 dollars. Cela lui donne une période de remboursement de 100 mois, ce qui correspond à un peu plus de 8, 3 ans. Les investisseurs peuvent également utiliser le multiplicateur de loyer brut lors de l’évaluation du délai de paiement d’un emprunt contracté pour la propriété.
La règle des 70% implique qu'un investisseur ne devrait pas payer plus de 70% de la valeur estimée de la propriété après réparation, avec des coûts moindres.
Considérations particulières
Lors du calcul du multiplicateur de loyer brut, l’acheteur doit également tenir compte des tarifs de location dans la zone dans laquelle se trouve la propriété. Si le taux standard de loyer dans le quartier est inférieur à 2 000 dollars pour l'acheteur dans cet exemple, l'investisseur peut être amené à envisager de réduire le loyer pour s'assurer qu'elle trouve un locataire.
Un autre facteur important à prendre en compte est l'entretien de la propriété. Le propriétaire est responsable de l'entretien et des réparations. Bien qu'un dépôt de garantie puisse couvrir des dommages importants, il est également important que le propriétaire budgétise un montant spécifique du loyer afin de réaliser des économies en termes d'entretien. Cela peut contribuer aux bénéfices s'il n'est pas utilisé, et l'argent serait disponible lorsque des besoins de maintenance surviendraient.
Globalement, investir dans l'immobilier peut être un bon investissement pour les investisseurs à long terme. Le loyer de base qu'un propriétaire perçoit sur tout type de propriété détermine le niveau de paiement attendu par les locataires. Les propriétaires augmentent généralement leur loyer chaque année pour gérer l'inflation et les autres coûts associés à la propriété, mais le taux de base est un niveau important qui détermine le rendement global d'un investissement.
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