Ratio prêt / valeur - Définition du ratio prêt / valeur
Le ratio prêt / valeur (VT) est une évaluation du risque de prêt que les institutions financières et les autres prêteurs examinent avant d'approuver un prêt hypothécaire. En règle générale, les évaluations avec un ratio prêt-valeur élevé présentent un risque plus élevé et, par conséquent, si l'hypothèque est approuvée, le prêt coûte plus cher à l'emprunteur.
En outre, un prêt avec un ratio prêt / valeur élevé peut obliger l'emprunteur à souscrire une assurance prêt hypothécaire pour compenser le risque encouru par le prêteur.
Ratio de LTV et calcul
Les acheteurs peuvent facilement calculer le rapport prêt / valeur de leur maison.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = Montant hypothécaireAPV = Valeur de la propriété évaluée \ begin {aligné} <Ratio V = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {où:} \\ & MA = \ text {Montant hypothécaire} \ \ & APV = \ text {Valeur de la propriété évaluée} \\ \ end {alignée} LTVratio = APVMA où: MA = Montant du prêt hypothécaireAPV = Valeur de la propriété évaluée
Le processus consiste à diviser le montant total du prêt hypothécaire par le prix d'achat total de la maison. Par exemple, une maison avec un prix d'achat de 200 000 $ et un prêt hypothécaire total de 180 000 $ se traduit par un ratio prêt / valeur de 90%. Les prêteurs hypothécaires conventionnels proposent souvent de meilleures conditions de prêt aux emprunteurs dont le ratio prêt / valeur ne dépasse pas 80%.
Le ratio LTV est calculé en divisant le montant emprunté par la valeur estimée de la propriété, exprimée en pourcentage. Par exemple, si vous achetez une maison évaluée à 100 000 USD pour sa valeur estimée et effectuez un acompte de 10 000 USD, vous emprunterez 90 000 USD, ce qui correspond à un ratio de LTV de 90% (90 000/100 000).
Points clés à retenir
- Le ratio prêt / valeur est souvent utilisé dans les prêts hypothécaires pour déterminer le montant nécessaire pour constituer un acompte et déterminer si un prêteur consentira un crédit à un emprunteur.
- La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs de prêts hypothécaires et à la valeur nette du logement le taux d'intérêt le plus bas possible lorsque le ratio prêt / valeur est égal ou inférieur à 80%.
- HomeReady de Fannie Mae et Home de Freddie Mac Les programmes de prêts hypothécaires possibles pour les emprunteurs à faible revenu permettent un ratio de LTV de 97% (mise de fonds de 3%), mais nécessitent une assurance prêt hypothécaire jusqu'à ce que ce ratio tombe à 80%.
LTV et souscription de prêt
Le ratio prêt / valeur est un élément essentiel de la souscription d’hypothèques, qu’il s’agisse d’acheter une maison, de refinancer une hypothèque existante en un nouveau prêt ou d’emprunter contre la valeur nette accumulée dans une propriété.
Les prêteurs évaluent le ratio LTV afin de déterminer le niveau d'exposition au risque qu'ils prennent lors de la souscription d'un prêt hypothécaire. Lorsque les emprunteurs demandent un prêt d'un montant égal ou proche de la valeur estimée et donc d'un ratio prêt / valeur plus élevé, les prêteurs s'aperçoivent que le risque de défaillance du prêt est plus élevé, car les fonds propres sont peu ou pas accumulés. dans la propriété. En cas de verrouillage, le prêteur pourrait avoir du mal à vendre la maison suffisamment pour couvrir le solde hypothécaire en suspens et réaliser un profit de la transaction.
Facteurs ayant un impact sur le ratio LTV
Les principaux facteurs qui ont une incidence sur le ratio LTV sont l’acompte, le prix de vente (sur contrat) et la valeur estimée. Pour atteindre le ratio LTV le plus bas (et le meilleur), augmentez le montant de votre mise de fonds et tentez de faire baisser le prix de vente. À l'aide de l'exemple ci-dessus, supposons que vous achetiez une maison évaluée à 100 000 $, mais que le propriétaire soit disposé à vendre 90 000 $. Si vous versez le même acompte de 10 000 $, votre prêt n’est que de 80 000 $, ce qui correspond à un ratio de LTV de 80% (80 000/100 000). Si vous augmentez votre mise de fonds à 15 000 USD, votre prêt hypothécaire passe à 75 000 USD, soit un ratio LTV de 75% (75 000/100 000).
Tout cela est important car plus le ratio prêt-valeur est faible, plus le prêt sera susceptible d'être approuvé, moins le taux d'intérêt sera susceptible d'être élevé et moins il vous faudra souscrire à une assurance prêt hypothécaire privé (PMI).
Ratio LTV et taux d'intérêt
Bien que le ratio prêt / valeur ne soit pas le seul facteur déterminant pour obtenir une hypothèque, un prêt hypothécaire ou une marge de crédit, il joue un rôle important dans le coût des emprunts pour le propriétaire. En fait, un ratio LTV élevé peut vous empêcher de vous qualifier pour une option de prêt ou de refinancement.
La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs de prêts hypothécaires et à la valeur nette du logement le taux d'intérêt le plus bas possible lorsque le ratio prêt / valeur est égal ou inférieur à 80%. Un ratio de prêt plus élevé n’empêche pas les emprunteurs d’approuver une hypothèque, bien que le coût total du prêt augmente à mesure que le ratio de prêt augmente. Un emprunteur avec un ratio de LTV de 95%, par exemple, peut être approuvé, mais le taux d'intérêt peut être supérieur d'un point de pourcentage supérieur à celui d'un emprunteur avec un ratio de LTV de 75%.
De plus, si le ratio prêt / valeur est supérieur à 80%, vous devrez probablement souscrire une assurance prêt hypothécaire privé (PMI), ce qui peut représenter entre 0, 5% et 1% du montant total du prêt sur une base annuelle. Un PMI de 1% sur un prêt de 100 000 USD, par exemple, ajouterait 1 000 USD au montant payé par an ou 83, 33 USD par mois. Les paiements PMI continuent jusqu'à ce que le ratio LTV soit égal ou inférieur à 80%. Le ratio prêt / valeur diminuera à mesure que vous rembourserez votre prêt et que la valeur de votre maison augmentera avec le temps.
Exiger un ratio prêt / valeur de 80% (ou moins) pour éviter les PMI n’est pas une loi, mais c’est la pratique de presque tous les prêteurs. Des exceptions sont parfois faites pour les emprunteurs ayant un revenu élevé, une dette inférieure ou d’autres facteurs, comme un grand portefeuille de placements.
Le ratio prêt / valeur maximal est le rapport le plus élevé entre la taille du prêt et la valeur monétaire de la propriété. Plus le ratio prêt / valeur est élevé, plus la portion du prix d'achat financée est importante. Étant donné que la maison sert de garantie pour le prêt, le ratio prêt / valeur est une mesure du risque utilisé par les prêteurs. Différents programmes de prêt sont considérés comme ayant des facteurs de risque différents et donc des ratios maximum de prêt / valeur différents.
Types de prêt et ratio prêt / valeur
Certains types de prêts ont des règles spéciales en ce qui concerne le ratio prêt / valeur.
Prêts FHA
Les prêts FHA, qui permettent un ratio de LTV initial allant jusqu'à 96, 5%, nécessitent une prime d'assurance prêt hypothécaire (MIP) qui dure aussi longtemps que vous disposez de ce prêt, même si le ratio de LTV diminue. La plupart des gens refinancent un prêt conventionnel une fois que le ratio LTV atteint 80% pour éliminer le PMP.
Prêts VA et USDA
Les prêts VA et USDA - disponibles respectivement pour les militaires actuels et les anciens militaires ou ceux des zones rurales - ne nécessitent pas d’assurance hypothécaire privée même si le ratio de LTV peut atteindre 100%. Cependant, les prêts VA et USDA comportent des frais supplémentaires.
Fannie Mae et Freddie Mac
HomeReady de Fannie Mae et Home de Freddie Mac Les programmes de prêts hypothécaires possibles pour les emprunteurs à faible revenu permettent un ratio de LTV de 97% (mise de fonds de 3%), mais nécessitent une assurance prêt hypothécaire jusqu'à ce que ce ratio tombe à 80%.
Les options de refinancement simplifiées, qui suppriment les exigences en matière d’évaluation (ce qui signifie que le ratio LTV de la maison n’affecte pas le prêt), existent pour les prêts FHA, VA et USDA. Pour ceux dont le ratio LTV est supérieur à 100% - également connu comme étant «sous l'eau» ou «à l'envers», l'option de refinancement sur ratio prêt-valeur de Fannie Mae et le refinancement amélioré de Freddie Mac, conçus pour remplacer le programme de refinancement HARP, expire le 31 décembre 2018, sont disponibles.
Classement du ratio prêt / valeur
Un ratio prêt / valeur de 80% ou moins est considéré comme bon pour la plupart des scénarios de prêts hypothécaires. Un ratio de LTV de 80% offre les meilleures chances d'être approuvé, le meilleur taux d'intérêt et la plus grande probabilité que vous ne soyez pas obligé de souscrire une assurance prêt hypothécaire. Comme indiqué ci-dessus, cependant, les prêts VA et USDA permettent un ratio de prêt plus élevé (jusqu'à 100%) tout en évitant une assurance prêt hypothécaire privée coûteuse, bien que d'autres frais s'appliquent.
Pour la plupart des options de refinancement, à moins que vous ne demandiez un refinancement avec encaissement, le ratio de LTV n’a pas d’importance; il n’existe donc pas de «bon» ou de «mauvais». Si vous postulez pour un refinancement, un LTV ratio de 90% ou moins est considéré comme bon.
LTV vs. LTV combiné - CLTV
Alors que le ratio LTV prend en compte l'impact d'un prêt hypothécaire unique lors de l'achat d'une propriété, le ratio prêt / valeur combiné (CLTV) correspond au ratio de tous les prêts garantis sur une propriété par rapport à la valeur d'une propriété. Les prêteurs utilisent le ratio CLTV pour déterminer le risque de défaut d'un acheteur potentiel lorsque plusieurs prêts sont utilisés - par exemple, s'ils ont deux hypothèques ou plus, ou une hypothèque plus un prêt sur valeur nette ou une marge de crédit (HELOC). En règle générale, les prêteurs sont disposés à prêter à des ratios de CLTV de 80% et plus à des emprunteurs bénéficiant d'une cote de crédit élevée.
Le ratio LTV ne prend en compte que le solde hypothécaire principal. Par conséquent, dans l'exemple ci-dessus, le ratio prêt / valeur est de 50%, résultat de la division du solde hypothécaire principal de 100 000 $ par la valeur de la maison de 200 000 $. Les prêteurs primaires ont tendance à être plus généreux avec les exigences de la CLTV.
Considérant l'exemple ci-dessus, en cas de forclusion, le premier créancier hypothécaire reçoit intégralement son argent avant que le second créancier ne reçoive quoi que ce soit. Si la valeur de la propriété diminue à 125 000 USD avant que l'emprunteur ne soit en défaut, le détenteur de privilège principal reçoit la totalité du montant dû (100 000 USD), tandis que le second détenteur de privilège ne reçoit que les 25 000 USD restants alors qu'il devait 50 000 USD. Le détenteur de privilège principal supporte moins de risques en cas de baisse de la valeur des propriétés et peut donc se permettre de prêter à un CLTV supérieur.
Limites de LTV
Le principal inconvénient de la valeur d'emprunt réside dans le fait qu'il n'inclut que la première hypothèque que doit un propriétaire, et qu'il n'inclut pas d'autres obligations telles qu'une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur nette. Le ratio prêt / valeur combiné (CLTV) représente donc une mesure plus globale de la capacité d'un emprunteur à rembourser un prêt immobilier.