Investissement dans la propriété

L'accession à la propriété a toujours fait partie du rêve américain. Pour cette raison, beaucoup de gens acceptent de posséder une maison comme la bonne chose à faire sans tenir compte des avantages ou des risques. Si vous envisagez d'acheter une maison, vous devez connaître et examiner les avantages de la décision de placement que vous êtes sur le point de prendre et de tout ce qui l'accompagne avant de signer sur la ligne pointillée.

Points clés à retenir

• Si vous envisagez d'accéder à la propriété, sachez et examinez les avantages ainsi que les risques potentiels auxquels vous pourriez être confrontés avant de conclure l'affaire.
• Les avantages comprennent l'appréciation, la valeur nette de la maison, les déductions fiscales et les dépenses déductibles.
• Les risques et les mises en garde peuvent inclure des coûts initiaux élevés, l’amortissement et l’illiquidité.

Investissement attrayant à long terme

L’achat d’une maison est l’un des meilleurs investissements à long terme que vous puissiez faire. Selon l'indice des prix des logements de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA), le prix des maisons aux États-Unis a augmenté en moyenne de 34, 71% au cours de la période de cinq ans se terminant le 31 décembre 2017. En moyenne, les propriétaires ont vu la valeur de leurs biens immobiliers les investissements ont augmenté de 6, 94% par an au cours de cette période. Ce n'est pas un mauvais retour sur un investissement qui vous fournit également un logement.

Coûts initiaux élevés

L'achat d'une maison ne se limite pas au prix de vente et au taux d'intérêt. Vous pouvez vous attendre à payer entre 2% et 5% du prix d'achat en frais de clôture. Pour cette raison, l’achat d’une maison n’est pas un très bon investissement à court terme. Les experts disent que vous devriez prévoir de rester chez vous au moins cinq ans pour récupérer ces coûts. Parmi les frais de clôture les plus courants figurent les frais de dossier, les frais d’évaluation, les honoraires d’avocat, les taxes foncières, l’assurance hypothécaire, l’inspection de la maison, la prime d’assurance du propriétaire la première année, la recherche de titre, l’assurance de titre, les points (intérêts payés d'avance), les frais d'origination, l'enregistrement frais, et frais d'arpentage.

Appréciation

L'appréciation représente l'augmentation des valeurs de la maison au fil du temps. Bien que les prix de l’immobilier soient cycliques, leur valeur augmente ou augmente au fil du temps. Ne vous attendez pas à ce que la valeur augmente considérablement si vous y participez à court terme. Mais si vous restez dans votre maison assez longtemps, il y a de fortes chances que vous puissiez vendre votre maison à un bénéfice grâce à une appréciation ultérieure.

L'immobilier s'apprécie principalement à cause du terrain sur lequel la maison est située, tandis que la structure réelle se déprécie au fil du temps. Ainsi, l’expression «emplacement, emplacement, emplacement» n’est pas simplement un slogan, mais une considération très importante lors de l’achat d’une maison. Le quartier avec les commodités qu'il apporte (districts scolaires, parcs, état des routes, etc.) et la ville où la maison est située sont tous des facteurs qui contribuent à l'appréciation de la propriété.

Prenons le cas d’une maison délabrée et délabrée au point qu’elle est inhabitable. Dans ce cas, les terres situées sous la maison peuvent valoir beaucoup d'argent. Un vendeur peut envisager de le vendre tel quel - avec la structure encore intacte - ou de dépenser un peu plus pour démolir la maison et vendre le terrain à un prix supérieur.

L’appréciation correspond au changement de la valeur de votre maison au fil du temps, tandis que sa valeur nette représente la différence entre le solde de votre prêt hypothécaire et la valeur marchande de votre maison.

Construire l'équité

L'équité de la maison représente la différence entre le montant de votre emprunt hypothécaire et le prix du marché ou la valeur de votre maison. L'équité et l'appréciation de la maison peuvent être considérées ensemble. Comme indiqué ci-dessus, la valeur marchande de votre maison augmentera probablement avec le temps. Vos fonds propres augmentent également à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire, une partie moins importante de votre versement étant consacrée à des intérêts et davantage à une réduction du solde de votre prêt.

La constitution de capitaux propres prend un certain temps, car il faut du temps pour réduire le solde du capital dû sur le prêt hypothécaire - à moins, bien sûr, que vous versiez un acompte important ou des remboursements anticipés réguliers. Une chose à garder à l'esprit, cependant, est que la longueur de votre maison est un facteur important dans la valeur de votre capital et de l'appréciation que vous pouvez en tirer. Plus vous le gardez longtemps, plus vous obtenez d’équité.

La valeur nette de votre maison vous permet d’obtenir un prêt qui est lié au montant de la valeur nette de votre maison. De nombreux investisseurs suivent simultanément la valeur de leur maison et leur appréciation. Si un investisseur estime que la valeur de sa maison est très appréciée, il peut différer un prêt sur valeur nette afin de lui donner une meilleure occasion de réaliser l'appréciation du vendeur.

Fierté de la propriété

L’un des avantages souvent cités de l’accès à la propriété est le fait de savoir que vous possédez votre petit coin du monde. Vous pouvez personnaliser votre maison, rénover, peindre et décorer sans avoir à obtenir la permission d'un propriétaire.

Emplacement, emplacement, emplacement

Bien que rembourser votre prêt hypothécaire fonctionne de la même manière, peu importe où vous vivez, la croissance de la valeur marchande varie selon les pays. Bien que la FHFA indique que les prix moyens des logements ont augmenté de 34, 71% aux États-Unis au cours de la période de cinq ans se terminant le 31 décembre 2017, les prix dans la division de recensement du centre de l'Atlantique n'ont augmenté que de 18, 48%. Les prix dans la division de recensement du Pacifique ont toutefois augmenté en moyenne de 57, 06% entre le 31 décembre 2012 et le 31 décembre 2017.

Pour voir comment cela pourrait affecter les prix où vous envisagez d'acheter, consultez le tableau complet FHFA ci-dessous:

Source: FHFA. Divisions de recensement des États-Unis, variation en pourcentage des prix de l'immobilier. HPI désaisonnalisé, achat uniquement, période se terminant le 31 déc. 2017.

Exclusion des gains en capital

Finalement, vous allez vendre votre maison. Lorsque vous le faites, la loi vous permet de conserver les bénéfices et de ne payer aucun impôt sur les gains en capital. Cela représente un profit libre d’impôt pouvant atteindre 250 000 dollars pour les propriétaires célibataires et 500 000 dollars pour les couples mariés. Ceci concerne uniquement votre résidence principale, pas une résidence secondaire ou une propriété de vacances.

Vous devez remplir certaines conditions pour pouvoir bénéficier de cette exclusion. Vous devez être propriétaire de la maison depuis au moins deux ans, soit 24 mois, au cours des cinq dernières années, jusqu'à la date de clôture. La condition de résidence indique que vous devez habiter la maison pendant au moins 730 jours, ou deux ans, au cours de la période de cinq ans qui a précédé la vente. L'exigence finale, l'exigence de rétrospective, indique que vous n'avez pas tiré profit de la vente d'une autre résidence principale au cours de la période de deux ans qui a précédé la vente la plus récente.

Frais de déménagement et autres

Si vous n'êtes pas admissible à une exclusion complète des gains en capital, vous pourrez peut-être demander le remboursement des frais de déménagement. Même s’il ne s’agit peut-être pas d’une exclusion des gains en capital, vous pouvez néanmoins récupérer certains frais si vous pouvez prouver que la vente a été provoquée par un changement de lieu de travail, des raisons de santé ou d’autres événements imprévisibles.

Si vous réclamez des frais de déménagement, vos déductions couvriront généralement le déplacement de vos biens et effets personnels, y compris les frais d'entreposage en transit ou à l'étranger, les frais de déplacement pour vous rendre à votre nouveau domicile, y compris l'hébergement mais pas les repas, les branchements et les annulations des services publics, et les frais d'expédition. véhicules et animaux de compagnie à votre nouvelle maison.

Pour pouvoir bénéficier des frais de déménagement, vous devez prouver à l'IRS:

• Déplacer le temps et la distance : Votre déménagement doit avoir lieu dans un délai d'un an à compter de la date d'entrée en fonction de votre nouvel emploi. Et la distance entre votre nouveau domicile et votre emploi ne peut être supérieure à la distance entre votre ancien domicile et votre nouvel emploi.
• Test de distance : Votre nouvel emploi, et donc votre nouvelle maison, doit être à au moins 50 milles de vos anciens.
• Test du temps : L'IRS exige que vous travailliez à temps plein pendant au moins 39 semaines au cours de la première année suivant votre déménagement.

Déductions fiscales

Après appréciation, l’accès à la propriété le plus souvent cité est constitué par les déductions fiscales ou les économies réalisées. Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez déduire certaines des dépenses liées à la possession de cette maison des impôts que vous payez au gouvernement. Cela comprend les intérêts hypothécaires sur votre résidence principale et sur une résidence secondaire, qui peuvent atteindre plusieurs milliers de dollars par an.

Les intérêts sur des prêts sur valeur nette ou des marges de crédit sur valeur nette (HELOC) sont également déductibles si les fonds sont utilisés pour améliorer votre maison de manière substantielle.

Vous pouvez également déduire jusqu'à 10 000 USD d'impôts locaux et d'état (SALT), y compris les taxes foncières.

La nouvelle loi fiscale

La nouvelle loi sur la réduction des impôts et l'emploi, adoptée en décembre 2017, a apporté des modifications substantielles aux parties du code des impôts relatives à l'accession à la propriété. À moins qu'un futur congrès modifie la loi, toutes les dispositions expireront après le 31 décembre 2025.

La nouvelle loi limite les déductions d'intérêts sur les emprunts hypothécaires à 750 000 USD de la dette hypothécaire totale, y compris pour un premier et un deuxième logement et pour tout prêt hypothécaire ou tout prêt HELOC. La limite précédente était d'une dette hypothécaire de 1 000 000 $ plus une dette supplémentaire de 100 000 $ sur la valeur nette immobilière.

Il existe une exception autorisant une dette hypothécaire totale de 1 000 000 $ si vous avez acheté votre maison le 14 décembre 2017 ou avant. Cette disposition s'applique même si vous refinancez votre prêt hypothécaire plus ancien. Les intérêts sur les prêts sur valeur nette ne sont déductibles que si l'argent est utilisé pour apporter des améliorations substantielles à la maison sur laquelle vous avez contracté le prêt. Auparavant, les intérêts jusqu’à concurrence de 100 000 $ étaient déductibles, quelle que soit la façon dont l’argent de la maison était utilisé.

Les déductions SALT, y compris les taxes foncières, sont maintenant limitées à 10 000 $. Auparavant, tous les paiements SALT étaient déductibles, sauf si vous étiez soumis à l'impôt minimum de remplacement. Parmi les autres nouvelles dispositions figurent des restrictions concernant les pertes en dommages sauf en cas de catastrophes déclarées par le gouvernement fédéral et aucune déduction pour frais de déménagement, sauf pour les militaires en service actif.

Tous ces changements ont eu pour effet de réduire la valeur de la propriété du logement - notamment avec le fait que, grâce au doublement de la déduction standard, également en vertu de la nouvelle loi fiscale, moins de personnes bénéficieront de déductions suffisantes pour remplir l’Annexe A au lieu de prendre la déduction standard. Donc, le fait que vous soyez admissible à une déduction fiscale ne signifie pas que celle-ci finira par vous être utile. La limitation sévère de la déduction SALT sera particulièrement préjudiciable à la réduction des déductions disponibles pour les personnes vivant dans des États fortement taxés.

Économies forcées

Au fur et à mesure que vous remboursez votre emprunt et réduisez le montant que vous devez, sans vous en rendre compte, vous épargnez à mesure que la valeur de votre maison augmente - tout comme la valeur d'un compte d'épargne augmente avec les intérêts. Lorsque vous vendez, vous récupérerez probablement chaque dollar que vous avez versé, voire davantage, en supposant que vous restiez chez vous assez longtemps. Au fil du temps, le rendement moyen (taux d’intérêt) d’environ 6% devrait couvrir plus que vos dépenses.

Dépréciation potentielle

Toutes les maisons ne poussent pas en valeur. La crise du logement de 2008 a eu pour conséquence que de nombreux propriétaires sont sous l'eau, ce qui signifie que vous devez plus que votre valeur sur votre prêt hypothécaire. Il n’ya pas de crise du logement pour que les prix des maisons stagnent ou baissent. Les conditions économiques régionales ou locales peuvent avoir pour résultat que les valeurs des maisons ne suivent pas l’inflation.

Rappelez-vous également que la structure dans laquelle vous vivez va se déprécier avec le temps. Cela peut être dû aux conditions générales de la propriété ou à un manque d’entretien et de réparation.

Responsabilités financières

La propriété vient avec des responsabilités. Vous devez payer votre hypothèque ou risquer de perdre votre maison et la valeur nette que vous avez construite. L'entretien et la maintenance sont à votre charge. Vous ne pouvez pas appeler le propriétaire à 2 heures du matin pour faire réparer une conduite d’eau qui fuit. Si le toit est endommagé, vous devez le réparer ou le faire réparer vous-même. La tonte de la pelouse, le déneigement, l’assurance des propriétaires et l’assurance responsabilité s’imposent à vous.

Illiquidité

Contrairement au stock, qui peut être vendu en quelques jours, le déchargement des maisons prend beaucoup plus de temps. Le fait que vous ayez accès à des gains en capital exempts d'impôt de 500 000 $ ne signifie pas que vous avez un accès immédiat. En attendant, vous devez toujours effectuer des versements hypothécaires et entretenir la maison jusqu'à ce que vous la vendiez.

Le résultat final

Une maison est un investissement qui comporte de nombreux avantages, mais comporte également des risques, ce qui en fait un investissement qui ne convient pas à tout le monde. Il est donc important de peser les avantages de l’investissement par rapport aux risques. Une comparaison rationnelle des avantages et des inconvénients peut vous aider à décider si vous souhaitez placer votre argent dans un investissement pour la maison ou potentiellement rechercher de meilleurs rendements ailleurs.

Si vous êtes un premier acheteur, envisagez de suivre un cours d'éducation pour en savoir plus sur l'accession à la propriété. Certains cours d'éducation pour les acheteurs de maison sont gratuits et proposés sur place, tandis que d'autres peuvent être payants.