Comment éviter de survivre à votre prêt hypothécaire inversé

Alors que les prêts hypothécaires inversés sont parfois présentés comme une source de revenu sûre pour le reste de votre vie - et qu’ils peuvent, dans les bonnes conditions - perdre le produit plus tôt que prévu, il est l’un des principaux risques liés à la suppression de ce type de crédit. prêt. Un prêt hypothécaire inversé est un type de prêt en vertu duquel les propriétaires qui ont une grande équité dans leur résidence peuvent utiliser cette valeur pour emprunter.

Il existe six manières différentes de recevoir le produit de l'hypothèque inversée, et celle que vous choisissez affecte la rapidité et la facilité avec laquelle vous pouvez utiliser votre capacité d'emprunt pour votre maison.

1. Paiement hypothécaire inversé forfaitaire
2. Marge de crédit hypothécaire inversée
3. Prêt hypothécaire inversé
4. Le terme modifié de prêt hypothécaire inversé
5. Prêt hypothécaire inversé
6. Le prêt hypothécaire inversé modifié

Les six modes de paiement présentent des risques variables pour les emprunteurs. Voici un aperçu des différentes circonstances dans lesquelles vous pourriez être à court de produit hypothécaire inversé trop tôt - et comment éviter ce scénario.

(Pour en savoir plus, voir le Guide complet sur le prêt hypothécaire inversé et Comment choisir un plan de paiement de prêt hypothécaire inversé .)

#1. Montant forfaitaire à taux fixe

Un seul plan de paiement hypothécaire inversé, la somme forfaitaire à versement unique, a un taux d’intérêt fixe. Prendre un montant fixe avec un taux d'intérêt fixe est généralement un moyen d'emprunter à faible risque. En substance, vous saurez exactement combien vous devrez rembourser. Cependant, avec une hypothèque inversée, cette structure de prêt comporte des risques uniques.

Les propriétaires contractent souvent des hypothèques inversées lorsque la valeur nette de leur maison est leur seul actif et qu’ils n’ont pas d’autre option pour obtenir l’argent dont ils ont besoin. Cependant, les personnes qui contractent ces prêts mais ne planifient pas correctement peuvent facilement mal gérer une grosse somme. Une fois qu'ils ont utilisé cet argent, ils n'ont peut-être aucune autre source monétaire sur laquelle s'appuyer. Dans un monde idéal, le conseil obligatoire en matière d'hypothèque inversée dissuaderait les emprunteurs à risque de choisir cette option, mais dans le monde réel, cela ne se produit pas toujours.

Le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) a identifié l’option du montant forfaitaire de plus en plus populaire comme potentiellement risquée, en particulier pour les jeunes emprunteurs ayant une vie plus longue et n’ayant pas d’autres ressources pour la retraite. Ces retraités en bas âge risquent d’épuiser les capitaux propres tôt dans la retraite.

Un prêt hypothécaire inversé permet de rester dans votre maison à vie, même après avoir épuisé le produit de la vente. Toutefois, en l’absence d’argent, l’emprunteur aura non seulement des difficultés à payer ses frais de subsistance, mais risque de se retrouver en forclusion. En effet, le fait de continuer à payer les assurances et les taxes foncières du propriétaire - et de maintenir la maison en bon état - est une condition nécessaire pour pouvoir continuer à bénéficier d’un prêt hypothécaire inversé.

La CFPB a constaté que les emprunteurs à taux fixe ne remboursaient pas leurs prêts hypothécaires inversés plus souvent que les emprunteurs à taux variable, car ils ne couvraient pas ces dépenses en cours. En souscrivant un montant forfaitaire, les emprunteurs qui contractent un emprunt hypothécaire inversé sont également exposés à un risque accru d’être arnaqué, car le montant élevé qu’ils ont emprunté est une cible attrayante pour les voleurs - ou les parents avides.

(Pour plus d'informations, voir Pièges de l'hypothèque inversée, Méfiez-vous de ces escroqueries hypothécaires inversées et 5 Signes qu'une hypothèque inversée est une mauvaise idée. )

# 2. Ligne de credit

Vos chances de manquer d’argent avec un plan de paiement avec marge de crédit, qu’elles soient utilisées seules ou en combinaison avec un plan de durée ou de tenure décrit dans les sections suivantes, dépendent de la manière dont vous utilisez le plan. Contrairement à une ligne de crédit hypothécaire ordinaire (HELOC), une ligne de crédit hypothécaire inversée est irrévocable. Le terme irrévocable signifie qu'il ne peut pas être annulé ou réduit en raison de modifications de vos finances ou de la valeur de votre maison.

Ce statut irrévocable signifie que vous n'êtes pas en danger de perdre l'accès à l'argent. De plus, votre marge de crédit disponible diminue au fur et à mesure que vous en utilisez et vous ne payez que les intérêts et les primes d'assurance hypothécaire sur l'argent que vous avez emprunté. De plus, avec une marge de crédit, vous avez accès à des fonds supplémentaires au fil du temps, car la portion inutilisée augmente chaque année, que la valeur de votre maison augmente ou non. La partie inutilisée de votre marge de crédit hypothécaire inversée croît au même taux d'intérêt que vous payez sur l'argent que vous avez emprunté.

Vous pouvez généralement accéder à 60% de votre capital maximum disponible la première année où vous avez votre marge de crédit. À partir de la deuxième année, vous pouvez utiliser les 40% restants, plus tout ce que vous n'avez pas utilisé la première année. Bien sûr, si vous utilisez votre ligne de crédit disponible au début de la totalité de votre ligne de crédit, il ne vous restera presque plus rien à utiliser dans les années à venir, à moins que vous ne remboursiez tout ou partie de ce que vous avez emprunté, ce qui augmenterait votre limite de capital.

Oui, vous pouvez effectuer des versements sur un prêt hypothécaire inversé afin de réduire le solde de votre prêt de votre vivant, sans pénalité pour remboursement anticipé. Votre prêteur est tenu d’appliquer tout remboursement partiel en premier lieu à l’intérêt que vous devez, puis aux éventuels frais de prêt et en dernier à votre principal.

# 3. Prêt hypothécaire inversé

Parmi les cinq plans de paiement à taux d’intérêt ajustables, les plans à terme et à terme modifié vous exposent également au risque de survivre à votre produit de prêt hypothécaire inversé. Les plans de paiement à terme fournissent des paiements mensuels égaux avec une date d'arrêt prédéterminée.

Avec un plan de paiement à terme, vous atteignez la limite de capital de votre prêt - le maximum que vous pouvez emprunter - à la fin de la durée. Après ce moment, vous ne pourrez plus recevoir de produit de votre prêt hypothécaire inversé. Cependant, vous pourrez rester à la maison, avec les mises en garde mentionnées plus haut - paiement des taxes et entretien en cours - dans la section des montants forfaitaires.

# 4. Hypothèque inversée à terme modifié

Les régimes à terme modifiés vous accordent un paiement mensuel fixe pour un nombre de mois prédéterminé, ainsi que l’accès à une marge de crédit. Le versement mensuel sera plus petit que si vous choisissez un plan à terme simple et la marge de crédit sera plus petite que si vous choisissez un plan de ligne de crédit linéaire.

Avec un plan à terme modifié, vous ne recevrez que des paiements mensuels pour une période prédéterminée, mais la marge de crédit restera disponible jusqu'à ce que vous l'ayez épuisée. Vous pouvez éviter de manquer d’argent avec ce régime si vous utilisez votre marge de crédit avec prudence. Vous pouvez également manquer rapidement d’argent si vous épuisez votre marge de crédit rapidement.

Un choix plus sûr consiste à s’appuyer principalement sur les paiements à terme jusqu’à la fin du terme, ce qui permet à votre marge de crédit d’augmenter, puis seulement à compter sur cette marge de crédit. Si vous n'utilisez jamais la marge de crédit, vous disposerez peut-être de suffisamment de capital pour vous permettre de vendre votre maison, de rembourser le prêt et de déménager.

# 5. Prêt hypothécaire inversé

Les régimes qui risquent le moins d’être à court d’argent sont le mandat ou un régime de paiement modifié - tant que l'emprunteur se conforme à l'assurance du propriétaire, aux taxes foncières et aux réparations domiciliaires. Si vous ne le faites pas, le prêt devient exigible.

Les régimes fonciers ont un taux d’intérêt ajustable et prévoient des versements mensuels égaux à vie, à condition qu’au moins un emprunteur demeure dans la maison de résidence principale.

# 6. Prêt hypothécaire inversé modifié

La tenure modifiée prévoit à la fois des paiements mensuels fixes à vie et une marge de crédit. Cela vous donne un paiement mensuel moins élevé que si vous avez choisi un régime de tenure simple et votre marge de crédit sera plus petite que si vous aviez choisi un plan de marge de crédit linéaire.

Encore une fois, si vous n'utilisez jamais la marge de crédit, vous devrez moins. Cette option combinée est donc un bon choix si vous souhaitez obtenir un revenu garanti à vie avec un risque moins élevé que vous n'utilisiez toutes vos actions et que vous ne puissiez pas vous permettre de déménager .

Comment éviter de manquer de produit

Attendre aussi longtemps que possible de contracter un emprunt hypothécaire inversé est un moyen de limiter vos chances de survivre au produit de la vente. La CFPB prévient que les retraités plus jeunes ayant une espérance de vie plus longue ont plus de chance d’utiliser toute leur valeur nette d’habitation avec un prêt hypothécaire inversé. Ce n’est pas un problème s’ils peuvent vieillir chez eux, rester à la maison toute leur vie, mais c’est un problème s’ils veulent ou doivent déménager plus tard.

Après avoir vendu la maison et payé leur emprunt hypothécaire inversé, il se peut que les retraités d’âge précoce n'aient plus assez d’argent pour déménager ou pour payer leurs frais médicaux et de subsistance.

Les augmentations futures des taux d’intérêt pourraient réduire le montant que vous pouvez emprunter même si vous êtes plus âgé. Jack M. Guttentag, professeur de finance émérite à la Wharton School de l'Université de Pennsylvanie, a étudié la question. Il a constaté qu'un homme de 62 ans qui attendait jusqu'à 72 ans pour obtenir un prêt hypothécaire inversé et qui choisissait le plan de paiement de la marge de crédit pourrait augmenter leur marge de crédit de 17% en attendant ces 10 ans si les taux d'intérêt restaient inchangés. Toutefois, si les taux d’intérêt doublaient, le même emprunteur aurait accès à une ligne plus petite de 69%. Ainsi, il peut être judicieux de souscrire un plan de ligne de crédit hypothécaire inversé le plus tôt possible, puis de le laisser intact le plus longtemps possible afin de maximiser son potentiel de croissance.

Changer votre plan actuel

Si vous avez déjà contracté un prêt hypothécaire inversé et que vous pensez risquer de manquer de produit, parlez à votre prêteur de la modification de votre plan de paiement. Tant que vous n'avez pas opté pour le forfait à versement unique et à taux fixe, vous pouvez modifier votre plan de paiement, à condition de rester dans la limite de capital de votre prêt. La grande question est de savoir si vous avez déjà atteint ou êtes sur le point d’atteindre la limite principale. Changer votre plan de paiement est beaucoup plus simple qu'un refinancement et ne nécessite que des frais administratifs de 20 $.

Le dilemme du conjoint non emprunteur

Quel que soit le mode de paiement choisi, si vous avez un conjoint plus jeune et non emprunteur, il risque de perdre le produit de l'hypothèque inversée si vous décédez le premier. Les lois entrées en vigueur en 2015 protègent les conjoints non emprunteurs qualifiés de la nécessité de déménager si leur conjoint emprunteur décède avant eux. Cependant, les conjoints non emprunteurs ne sont pas autorisés à recevoir de paiements supplémentaires après le décès de l'emprunteur. Cette règle permet aux conjoints survivants et non emprunteurs de survivre efficacement au produit de l'hypothèque inversée.

Le conjoint survivant peut être en mesure de vendre la maison et de rembourser l'hypothèque inversée. Toutefois, en fonction de la valeur de la maison et du solde du prêt, la vente ne laissera peut-être pas au conjoint survivant suffisamment d’argent pour vivre. Si le conjoint survivant a un revenu suffisant pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire à terme régulier, il pourrait être possible de refinancer le prêt hypothécaire inversé.

Si le solde de l'hypothèque inversée est supérieur à la valeur de la maison, la meilleure option est que le conjoint survivant continue à vivre dans la maison. Vendre ou laisser le prêteur faire une forclusion laissera à la personne survivante le droit de vivre et de retirer de l'argent de la maison. .

(Voir aussi Hypothèque inversée: votre veuf (veuve) pourrait-il perdre la maison?)

Le résultat final

Malgré ce que certaines annonces de prêt hypothécaire inversé amènent les personnes âgées à croire, il existe de nombreuses façons de survivre au produit d’un prêt hypothécaire inversé. Avant que vous ou un proche ne contractiez ce type de prêt, il est important de comprendre les circonstances dans lesquelles un prêt hypothécaire inversé ne constitue pas une sécurité financière à vie. Utilisez cette connaissance pour savoir si vous devez prendre ce type de prêt et quel plan a le plus de sens et offre la meilleure sécurité.

(Voir aussi Comparaison des prêts hypothécaires inversés et des prêts hypothécaires différés, Les cinq meilleures solutions de remplacement d'un prêt hypothécaire inversé et les règles d'obtention d'un prêt hypothécaire inversé FHA.)