Comment calculer le retour sur investissement d'un bien locatif

L'une des principales raisons pour lesquelles les gens investissent est d'accroître leur richesse. Bien que les motivations puissent différer d’un investisseur à l’autre - certains voudront peut-être de l’argent pour leur retraite, d’autres pourront choisir de débloquer de l’argent pour d’autres événements de la vie, comme avoir un bébé ou un mariage - le fait de gagner de l’argent est généralement la base de tous les investissements. Et peu importe où vous placez votre argent, qu'il soit destiné au marché boursier, au marché obligataire ou à l'immobilier.

Les biens immobiliers sont des biens corporels constitués de terres et comprennent généralement toutes les structures ou ressources trouvées sur ces terres. Les immeubles de placement sont un exemple d’investissement immobilier. Ceux-ci sont achetés avec l'intention de gagner de l'argent grâce au revenu de location. Certaines personnes achètent des immeubles de placement dans l’intention de les vendre après une courte période. Indépendamment de l'intention, pour les investisseurs qui diversifient leur portefeuille de placements en immobilier, il est important de mesurer le retour sur investissement (ROI) afin de déterminer la rentabilité d'un bien immobilier. Cet article examine quel retour sur investissement, comment le calculer pour votre bien locatif et pourquoi il s’agit d’une variable importante à connaître avant de faire un achat.

Points clés à retenir

• Un retour sur investissement mesure combien d'argent ou de profit est réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement.
• Pour calculer le pourcentage de retour sur investissement d'un achat au comptant, divisez le bénéfice net ou le gain net de l'investissement par le coût d'origine.
• Si vous avez une hypothèque, vous devrez prendre en compte votre mise de fonds et votre versement hypothécaire.
• D'autres variables peuvent affecter votre retour sur investissement, notamment les coûts de réparation et de maintenance, ainsi que vos dépenses habituelles.

Qu'est-ce qu'un retour sur investissement (ROI)?

Un retour sur investissement mesure combien d'argent ou de profit est réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement. Il montre à quel point les investissements sont utilisés efficacement pour générer des bénéfices. En sachant ce que votre retour sur investissement permet aux investisseurs d'évaluer si investir de l'argent dans un investissement particulier est un choix judicieux ou non.

Le retour sur investissement peut concerner n’importe quel véhicule: actions, obligations, compte d’épargne, voire même un bien immobilier. Calculer un retour sur investissement significatif pour une propriété résidentielle peut être difficile, car les calculs peuvent être facilement manipulés: certaines variables peuvent être incluses ou exclues dans le calcul. Cela peut devenir particulièrement difficile lorsque les investisseurs ont la possibilité de payer en espèces ou de contracter une hypothèque sur la propriété.

Nous allons examiner ici deux exemples de calcul du retour sur investissement d'un immeuble locatif résidentiel: un achat au comptant et un autre financé par une hypothèque.

La formule du retour sur investissement

ROI = Gain sur investissement - Coût de l'investissementCoût de l'investissementROI \ text {} = \ text {} \ frac {Gain \ on \ Investissement \ text {} - \ text {} Coût \ de \ investissement} {Coût \ de \ investissement } ROI = Coût de l'investissementGain sur investissement - Coût de l'investissement

Pour calculer le profit ou le gain d'un investissement, calculez d'abord le rendement total de l'investissement et soustrayez le coût initial de l'investissement. Le ROI étant un ratio de rentabilité, il nous donne le profit sur un investissement représenté en pourcentage.

Le rendement du capital investi étant un ratio de rentabilité, le bénéfice est représenté en pourcentage.

Pour calculer le pourcentage de retour sur investissement, nous prenons le bénéfice net ou le gain net sur l’investissement et le divisons par son coût initial.

Par exemple, si vous achetez des actions ABC à 1 000 USD et les vendez deux ans plus tard à 1 600 USD, le bénéfice net est de 600 USD (1 600 USD à 1 000 USD). Le retour sur investissement du stock est de 60% [600 USD (bénéfice net) 1 000 USD (coût) = 0, 60].

Calcul du ROI sur les immeubles locatifs

L'équation ci-dessus semble assez facile à calculer, mais gardez à l'esprit qu'un certain nombre de variables qui entrent en jeu avec l'immobilier peuvent influer sur les chiffres du retour sur investissement. Celles-ci comprennent les frais de réparation et d’entretien, ainsi que les méthodes de calcul de l’endettement - le montant emprunté avec intérêts pour réaliser l’investissement initial.

Lors de l’achat d’une propriété, les conditions de financement peuvent avoir un impact considérable sur le prix de l’investissement. Mais utiliser des ressources telles qu'une calculatrice hypothécaire peut vous aider à économiser de l'argent en vous aidant à trouver des taux d'intérêt avantageux.

ROI pour les transactions en espèces

Calculer le retour sur investissement d'une propriété est assez simple si vous achetez une propriété avec de l'argent. Voici un exemple d'un bien locatif acheté avec de l'argent:

• Vous avez payé 100 000 $ en espèces pour le bien locatif.
• Les coûts de clôture s'élevaient à 1 000 USD et les coûts de rénovation à 9 000 USD, ce qui portait votre investissement total à 110 000 USD pour la propriété.
• Vous avez perçu 1 000 $ de loyer chaque mois.

Un an plus tard:

• Vous avez gagné 12 000 $ de revenus de location pour ces 12 mois.
• Les dépenses, y compris la facture d'eau, les taxes foncières et les assurances, ont totalisé 2 400 $ pour l'année ou 200 $ par mois.
• Votre rendement annuel était de 9 600 $ (12 000 $ - 2 400 $).

Pour calculer le retour sur investissement de la propriété:

• Divisez le rendement annuel (9 600 dollars) par le montant de l'investissement total ou 110 000 dollars.
• ROI = 9 600 $ 110 110 000 $ = 0, 087 ou 8, 7%.
• Votre retour sur investissement était de 8, 7%.

ROI pour les transactions financées

Le calcul du ROI sur les transactions financées est plus complexe.

Par exemple, vous avez acheté le même bien locatif de 100 000 $ que ci-dessus, mais au lieu de payer en espèces, vous avez contracté un emprunt hypothécaire.

• L'acompte nécessaire pour l'hypothèque était de 20% du prix d'achat, soit 20 000 USD (prix de vente de 100 000 USD x 20%).
• Les coûts de clôture étaient plus élevés, ce qui est typique pour une hypothèque, totalisant 2 500 $ à l’avance.
• Vous avez payé 9 000 $ pour le remodelage.
• Vos dépenses personnelles totales s'élevaient à 31 500 $ (20 000 $ + 2 500 $ + 9 000 $).

Il existe également des coûts permanents avec une hypothèque:

• Supposons que vous ayez contracté un emprunt de 30 ans à un taux d’intérêt fixe de 4%. Sur les 80 000 USD empruntés (prix de vente de 100 000 USD moins l’acompte de 20 000 USD), le paiement mensuel du principal et des intérêts serait de 381, 93 USD.
• Nous ajouterons les mêmes 200 $ par mois pour couvrir l’eau, les taxes et l’assurance, pour un paiement mensuel total de 581, 93 $.
• Les revenus locatifs de 1 000 $ par mois totalisent 12 000 $ pour l'année.
• Votre flux de trésorerie mensuel était de 418, 07 $ par mois (loyer de 1 000 $ - paiement hypothécaire de 581, 93 $).

Un an plus tard:

• Vous avez gagné un revenu locatif total de 12 000 dollars pour l’année, soit 1 000 dollars par mois.
• Votre rendement annuel était de 5 016, 84 $ (418, 07 $ x 12 mois).

Pour calculer le retour sur investissement de la propriété:

• Divisez le rapport annuel par vos dépenses initiales (l'acompte de 20 000 $, les frais de clôture de 2 500 $ et le remodelage de 9 000 $) pour déterminer le retour sur investissement.
• ROI: 5 016, 84 USD 31 31 500 USD = 0, 159.
• Votre retour sur investissement est de 15, 9%.

L'équité de la maison

Certains investisseurs ajoutent l'équité de la maison dans l'équation. L'équité est la valeur marchande de la propriété moins le montant total du prêt en cours. Veuillez garder à l'esprit que la valeur nette de la maison n'est pas une caisse en main. Vous devrez vendre la propriété pour y accéder.

Pour calculer le montant de la valeur nette de votre maison, consultez le tableau d’amortissement de votre prêt hypothécaire afin de déterminer le montant de vos versements hypothécaires destiné au remboursement du capital de votre prêt. Cela renforce la valeur nette de votre maison.

Le montant de l'équité peut être ajouté à la déclaration annuelle. Dans notre exemple, le calendrier d’amortissement du prêt indiquait qu’un total de 1 408, 84 $ de principal avait été remboursé au cours des 12 premiers mois.

• Le nouveau rendement annuel, y compris la portion en actions, s’élève à 6 425, 68 $ (revenu annuel de 5 016, 84 $ + capitaux propres de 1 408, 84 $).
• ROI = 6 425, 68 $ 31 500 $ = 0, 20.
• Votre retour sur investissement est de 20%.

Importance du retour sur investissement pour l'immobilier

Comme mentionné ci-dessus, connaître le retour sur investissement d'un investissement, en particulier de l'immobilier, permet aux investisseurs d'être mieux informés. Avant d'acheter, vous pourrez peut-être estimer vos coûts et dépenses, ainsi que vos revenus de location. Cela vous donne une chance de le comparer à d'autres propriétés similaires. Une fois que vous avez réduit le nombre, vous pouvez déterminer combien vous gagnerez. Si, à un moment quelconque, vous réalisez que vos coûts et vos dépenses dépasseront votre retour sur investissement, vous devrez peut-être décider si vous souhaitez en profiter et espérer que vous ferez de nouveau un profit, ou si vous devez vendre votre propriété vous ne perdez pas.

autres considérations

Bien entendu, la possession d’un bien locatif peut entraîner des frais supplémentaires, tels que des frais de réparation ou d’entretien, qui devront être inclus dans les calculs ayant une incidence sur le retour sur investissement.

De plus, nous avons supposé que la propriété était louée pour les 12 mois. Dans de nombreux cas, les vacances se produisent particulièrement entre les locataires et le manque de revenus pour ces mois doit être pris en compte dans vos calculs.

Le retour sur investissement d'un bien locatif est différent car il dépend du fait que le bien soit financé par un emprunt hypothécaire ou en espèces. En règle générale, moins vous payez d’acompte sur la propriété, plus le solde du prêt hypothécaire est important, mais plus votre retour sur investissement est élevé. À l'inverse, plus vous payez d'argent au départ et moins vous empruntez, plus votre retour sur investissement est faible, car votre coût initial serait plus élevé. En d'autres termes, le financement vous permet d'augmenter votre retour sur investissement à court terme, car vos coûts initiaux sont moins élevés.

Il est important d'utiliser une approche cohérente lors de la mesure du retour sur investissement pour plusieurs propriétés. Par exemple, si vous incluez la valeur nette de la maison dans l'évaluation d'une propriété, vous devez inclure la valeur nette des autres propriétés lors du calcul du retour sur investissement de votre portefeuille immobilier.