Comment choisir la meilleure hypothèque pour vous
À moins que vous ne puissiez acheter une maison entièrement en argent comptant, trouver la bonne maison ne représente que la moitié de la bataille. L’autre moitié choisit le meilleur type d’hypothèque. Comme vous allez probablement rembourser votre prêt hypothécaire sur une longue période, il est important de trouver un prêt qui réponde à vos besoins et à votre budget. Lorsque vous empruntez de l'argent auprès d'un prêteur, vous vous engagez légalement à rembourser ce prêt sur une période donnée, avec intérêts.
Qu'est-ce qu'une hypothèque?
Votre versement hypothécaire comporte deux éléments: le principal et les intérêts. Le principal fait référence au montant du prêt. L'intérêt est un montant supplémentaire (calculé en pourcentage du capital) que les prêteurs vous facturent pour le privilège d'emprunter de l'argent que vous remboursez au fil du temps. Pendant la durée de votre prêt hypothécaire, vous payez des mensualités selon un calendrier d’amortissement établi par votre prêteur.
La tarification d'une hypothèque est également liée au taux annuel, ou APR, qui évalue le coût total d'un emprunt. Le TAP inclut le taux d’intérêt et les autres frais de prêt.
Principaux types d'hypothèques
Tous les produits hypothécaires ne sont pas créés égaux. Certains ont des directives plus strictes que d'autres. Certains prêteurs peuvent exiger un acompte de 20%, tandis que d'autres exigent un minimum de 3% du prix d'achat de la maison. Pour avoir droit à certains types de prêts, vous avez besoin d'un crédit vierge. D'autres s'adressent aux emprunteurs dont le crédit est moins que stellaire.
Le gouvernement américain n'est pas un prêteur, mais il garantit certains types de prêts répondant aux critères d'éligibilité les plus stricts en matière de revenus, de limites de prêts et de zones géographiques. Voici un aperçu:
Hypothèques conventionnelles
Un prêt conventionnel est un prêt qui n'est pas garanti par le gouvernement fédéral. Les emprunteurs ayant de bons crédits, des antécédents d’emploi et de revenu stables et la possibilité de verser une mise de fonds de 3% peuvent généralement prétendre à un prêt classique de Fannie Mae ou Freddie Mac, deux entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent et vendent la plupart des prêts hypothécaires conventionnels aux États-Unis. États. En outre, certains prêteurs proposent des prêts classiques avec une mise de fonds minimale et aucune assurance prêt hypothécaire privé (PMI).
Prêts hypothécaires conformes
Les prêts conformes sont liés par les limites maximales de prêt fixées par le gouvernement fédéral. Ces limites varient selon les zones géographiques. Pour 2018, l'Agence fédérale de financement du logement a fixé la limite de prêt conforme à la base de référence à 453 100 $ pour les propriétés d'une unité. Toutefois, la FHFA fixe une limite maximale de prêt supérieure à 679 650 dollars dans certaines régions du pays (New York ou San Francisco, par exemple). En effet, le prix des maisons dans ces zones à coûts élevés dépasse la limite de prêt de base d'au moins 115% ou plus.
Prêts hypothécaires non conformes
Les prêts non conformes ne peuvent généralement pas être vendus ou achetés par Fannie Mae et Freddie Mac en raison du montant du prêt ou des directives de souscription. Les prêts jumbo sont le type le plus courant de prêts non conformes. On les appelle «jumbo» parce que les montants des prêts dépassent généralement les limites de prêt conformes. Ces types de prêts sont plus risqués pour un prêteur. Par conséquent, les emprunteurs doivent généralement disposer de réserves de trésorerie plus importantes, effectuer un versement initial de 10% à 20% (ou plus) et disposer d'un crédit solide.
Prêts FHA assurés par le gouvernement
Les acheteurs à revenu faible à modéré, généralement ceux qui achètent une maison pour la première fois, se tournent vers des prêts assurés par la Federal Housing Administration lorsqu'ils ne peuvent prétendre à un prêt conventionnel. Les emprunteurs peuvent déposer à peine 3, 5% du prix d'achat de la maison. Les prêts FHA ont des exigences de score de crédit plus assouplies que les prêts conventionnels. Cependant, la FHA ne prête pas directement d'argent; il garantit les prêts des prêteurs approuvés par la FHA. Un inconvénient des prêts FHA: tous les emprunteurs paient une prime d’assurance hypothécaire initiale et annuelle, ou MIP - un type d’assurance prêt hypothécaire qui protège le prêteur de la défaillance de l’emprunteur - pendant toute la durée du prêt.
Qui est le mieux pour les emprunteurs à revenu faible à modéré qui ne peuvent pas prétendre à un produit de prêt conventionnel ou à quiconque ne peut se permettre un acompte important. Les prêts FHA permettent à un score FICO aussi bas que 500 d'être éligible à un acompte de 10% - et aussi bas que 580, de se qualifier à un acompte de 3, 5%.
Prêts VA assurés par le gouvernement
Le département américain des Anciens Combattants garantit des prêts aux acheteurs de maison pour les militaires qualifiés, les anciens combattants et leurs conjoints. Les emprunteurs peuvent financer 100% du montant du prêt sans acompte requis. Les autres avantages incluent un plafond sur les frais de clôture (qui peuvent être payés par le vendeur), pas de frais de courtier ni de MIP. Les prêts VA exigent des «frais de financement», soit un pourcentage du montant du prêt qui aide à compenser le coût pour les contribuables. Les frais de financement varient en fonction de votre catégorie de service militaire et du montant du prêt. Les membres du service suivants n'ont pas à payer les frais de financement:
- vétérans recevant des prestations VA pour une invalidité liée au service
- les anciens combattants qui auraient droit à une indemnité VA pour une invalidité liée au service s'ils ne recevaient pas de solde de retraite ou de service actif
- les conjoints survivants d'anciens combattants décédés dans le service ou d'un handicap lié au service
À qui s'adresse-t-il le mieux: Les membres actifs des forces armées ou des anciens combattants et leurs conjoints, qui recherchent des conditions très concurrentielles et un produit hypothécaire adapté à leurs besoins financiers.
Prêts USDA assurés par le gouvernement
Le Département de l'agriculture des États-Unis garantit des prêts pour aider les acheteurs à faibles revenus des zones rurales à accéder à la propriété. Pour les emprunteurs qualifiés, ces prêts ne nécessitent que peu, voire pas d'argent, à condition que les propriétés respectent les règles d'éligibilité de l'USDA.
Qui est le mieux pour qui: Les acheteurs de maison dans les zones rurales éligibles qui ont des revenus plus faibles, peu d’argent économisé pour un versement initial et qui ne peuvent autrement pas prétendre à un prêt conventionnel.
Conditions du prêt: taux
Les conditions de l’hypothèque, y compris la durée du remboursement, sont un facteur clé dans la façon dont un prêteur évalue votre prêt et votre taux d’intérêt. Les prêts à taux fixe ressemblent à ce qu’ils ressemblent: un taux d’intérêt fixe pour la durée du prêt, généralement de 10 à 30 ans. Si vous souhaitez payer votre maison plus rapidement et que vous pouvez vous permettre un paiement mensuel plus élevé, un prêt à taux fixe à plus court terme (par exemple 15 ou 20 ans) vous aide à gagner du temps et à payer vos intérêts. Vous construirez également beaucoup plus rapidement l'équité dans votre maison.
En optant pour une hypothèque à court terme plus courte, les mensualités seront plus élevées qu'avec un emprunt à plus long terme. Crunch les chiffres pour s'assurer que votre budget peut gérer les paiements plus élevés. Vous pouvez également prendre en compte d’autres objectifs, tels que l’épargne pour la retraite ou un fonds d’urgence.
Les personnes à qui il convient le mieux: Les prêts à taux fixe sont parfaits pour les acheteurs qui souhaitent rester en place pendant de nombreuses années. Un prêt à terme fixe de 30 ans peut vous donner une marge de manoeuvre suffisante pour répondre à d'autres besoins financiers. Toutefois, si vous avez le goût du risque et que vous avez les ressources et la discipline pour rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, un emprunt à terme fixe de 15 ans peut vous faire économiser beaucoup d’intérêts et réduire de moitié votre période de remboursement.
Hypothèques à taux ajustable
Les prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM) ont un taux fixe pour une période initiale de trois à dix ans, mais après l'expiration de cette période, le taux fluctue en fonction des conditions du marché. Ces prêts peuvent être risqués si vous êtes incapable de payer un versement hypothécaire mensuel plus élevé une fois le taux réinitialisé. Certains produits ARM ont un taux plafond dans lequel votre versement hypothécaire mensuel ne peut dépasser un certain montant. Si tel est le cas, réduisez les chiffres pour vous assurer de pouvoir gérer d'éventuelles augmentations de paiement jusqu'à ce point. Ne comptez pas sur la possibilité de vendre votre maison ou de refinancer votre prêt hypothécaire avant la réinitialisation de votre ARM, car les conditions du marché et vos finances pourraient changer.
Pour qui est-il préférable? Les bras sont une option solide si vous ne prévoyez pas de rester dans une maison au-delà de la période à taux fixe initiale ou si vous savez que vous avez l'intention de refinancer avant que le prêt ne soit réinitialisé. Pourquoi? Les taux d'intérêt des ARM ont tendance à être inférieurs aux taux fixes au cours des premières années de remboursement, de sorte que vous pourriez potentiellement économiser des milliers de dollars sur les paiements d'intérêts au cours des premières années d'accession à la propriété.
Programmes d'aide initiale
Les programmes spéciaux de votre état ou de votre autorité de logement locale offrent une aide spécifique aux premiers acheteurs. Bon nombre de ces programmes sont disponibles en fonction du revenu ou des besoins financiers des acheteurs. Ces programmes, qui offrent généralement une aide sous la forme de subventions d’acompte, peuvent également faire économiser aux emprunteurs qui partent pour la première fois des frais de clôture substantiels.
Le Département du logement et du développement urbain des États-Unis répertorie les nouveaux programmes d’accession à la propriété par État. Sélectionnez votre état, puis «Assistance à l'accession à la propriété» pour trouver le programme le plus proche de chez vous.
Hypothèques pour les premiers acheteurs
Tous ces programmes de prêts (à l’exception des programmes d’aide aux acheteurs d’une première maison) sont accessibles à tous les acheteurs, qu’il s’agisse de la première ou de la quatrième acquisition d’une maison. Beaucoup de gens pensent faussement que les prêts FHA ne sont disponibles que pour les premiers acheteurs, mais les emprunteurs récurrents peuvent être admissibles, tant que l'acheteur n'a pas été propriétaire d'une résidence principale depuis au moins trois ans précédant l'achat.
Le choix du prêt qui convient le mieux à votre situation repose principalement sur votre santé financière: votre revenu, votre historique de crédit et votre score, votre emploi et vos objectifs financiers. Les prêteurs hypothécaires peuvent vous aider à analyser vos finances et à déterminer les meilleurs produits de prêt. Ils peuvent également vous aider à mieux comprendre les exigences de qualification, qui sont généralement complexes. Un prêteur ou un courtier hypothécaire solidaire peut également vous donner des devoirs - améliorer certains aspects de vos finances - afin de vous placer dans la meilleure position possible pour obtenir un prêt hypothécaire et acheter une maison.
Le résultat final
Quel que soit le type de prêt que vous choisissiez, vérifiez votre rapport de crédit à l’avance pour savoir où vous en êtes. Vous avez droit à un rapport de crédit gratuit de chacun des trois bureaux principaux chaque année par le biais de annualcreditreport.com. À partir de là, vous pouvez repérer et corriger les erreurs, travailler au remboursement de la dette et améliorer l'historique des retards de paiement avant d'approcher un prêteur hypothécaire.
Il peut être avantageux de rechercher du financement avant de penser sérieusement aux maisons et de faire des offres. Pourquoi? Si vous avez une lettre de pré-approbation en main, vous serez en mesure d’agir plus rapidement et d’être pris au sérieux par les vendeurs.
(Voir aussi Ultimate Mortgage Guide, Comment obtenir une hypothèque préapprouvée?, 11 Erreurs que les acheteurs d'une première maison devraient éviter, combien d'argent dois-je déposer ?, Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire et quelles sont mes options? Quels sont les coûts de clôture? Comment obtenir le meilleur taux hypothécaire? Quels sont les principaux types de prêteurs?)