Comment obtenir un prêt pour retourner une maison

Le retournement de maison atteint son plus haut niveau depuis 2007 en raison de la hausse des prix des logements et de la disponibilité accrue de financement. De plus, une offre limitée aide les nageoires à réaliser des profits plus élevés maintenant qu’elles ne l’avaient après la crise du logement de 2008-2009, lorsque les saisies immobilières ont inondé le marché immobilier.

Points clés à retenir

• En règle générale, renverser une maison coûte plus cher que d'en acheter une maison.
• Les prêteurs considèrent le retournement comme une proposition risquée et ne travaillent généralement pas avec des palmes inexpérimentées.
• Les prêteurs d’argent dur peuvent être trouvés en ligne et ont des durées inférieures à un an avec des taux d’intérêt de 12% à 18%, plus deux à cinq points.
• Envisagez de contrôler les prêteurs privés en parlant à d'autres flippers.
• Flippers peut essayer des sites de crowdfunding pour financer leurs investissements.

Les coûts de retournement des maisons

Bien que l'achat, la réparation et la revente rapide de propriétés puissent être lucratives, il faut beaucoup plus d'argent pour transformer une maison que pour acheter simplement une maison dans laquelle vous voulez vivre. Non seulement vous avez besoin de l'argent pour devenir propriétaire, mais vous avez également besoin de fonds de rénovation et des moyens de couvrir les taxes foncières, les services publics et l'assurance du propriétaire à compter du jour où la vente prend fin pendant les travaux de réhabilitation jusqu'au jour de la vente. Des taux d'imposition des gains en capital à court terme de 10% à 37%, selon votre tranche d'imposition fédérale, réduiront les bénéfices que vous gagnerez sur les propriétés que vous investissez en moins d'un an.

Si vous n’avez pas d’argent à investir, il n’est pas facile de changer de maison. Ce n'est pas 2005 quand quelqu'un capable de brouiller un miroir pourrait obtenir un prêt hypothécaire sans rien. Même si vous êtes admissible à un prêt avec acompte, vous paierez plus quand vous empruntez pour financer un flip que pour emprunter pour acheter une résidence principale. C'est parce que les prêteurs voient le retournement comme une proposition plus risquée.

En outre, de nombreux prêteurs ne travailleront pas avec des nageoires inexpérimentées. Ils voudront voir que vous avez réussi à vendre au moins une maison à but lucratif. D'autres travailleront avec un flipper inexpérimenté, mais factureront des frais et des intérêts plus élevés.

Déni de responsabilité: Les prêteurs nommés et décrits dans cet article sont présentés à titre informatif seulement. Ni Investopedia ni l'auteur n'approuvent ces sociétés. Les emprunteurs devraient effectuer leurs propres recherches avant de déterminer si l'un de ces prêteurs constitue un bon choix pour leurs besoins de financement particuliers.

Prêts d'argent dur

Les experts ne sont pas d’accord sur la façon dont l’argent dur tire son nom. Certains disent que cela fait référence au fait qu'il est beaucoup plus cher que le financement traditionnel et a des conditions «plus dures». D'autres disent que c'est parce qu'il finance des maisons «difficiles» à financer pour les prêteurs conventionnels. D'autres encore affirment que le terme décrit la garantie du prêt, comme dans un actif dur, qui, dans ce cas, est l'immobilier.

Quelle que soit l'origine du terme, les emprunts en dur ont généralement une durée inférieure à un an et des taux d'intérêt allant de 12% à 18%, plus deux à cinq points. Un point équivaut à 1% du montant du prêt. Par conséquent, si vous empruntez 112 000 $ et que le prêteur réclame deux points, vous paierez 2% de 112 000 $ ou 2 240 $. Plutôt que de payer des points à la clôture, comme vous le feriez avec un prêt hypothécaire conventionnel, il se peut que vous n’ayez pas à payer de points tant que la maison n’a pas été vendue avec un prêt d’argent fort - le seul inconvénient de cet argent.

Les prêteurs d’argent fort basent le montant que vous pouvez emprunter sur la valeur après rénovation de la maison (ARV). Si une maison coûte 80 000 USD mais que la VDA est de 160 000 USD et que vous pouvez emprunter jusqu'à 70% des ARV, vous pouvez emprunter 112 000 USD. Après avoir payé le prix d’achat de 80 000 USD, il vous restera 32 000 USD pour les frais de clôture (vous pourrez peut-être négocier avec le vendeur de la maison pour les payer), les frais du prêteur, les frais de réadaptation, de portage et de vente tels que et commissions d'agent immobilier. Si vous pouvez vous en tenir à ce budget, vous n'aurez pas besoin d'argent pour retourner la maison.

Les 2 240 dollars en points occuperont cependant une part importante de ce budget de 32 000 dollars. Si vous payez des intérêts de 15% pendant six mois, le total de vos intérêts sur 112 000 dollars sera de 8 400 dollars. Les prêteurs d’argent dur s'attendent généralement à ce que leurs versements ne portent que sur des intérêts mensuels tant que le prêt est en cours, mais certains peuvent permettre à l’intérêt de s’accumuler et ne pas exiger qu’il soit payé jusqu’à ce que le flip soit terminé. Après ces deux grosses dépenses, vous n’avez plus que 21 360 $ pour tout le reste, moins si vous devez payer des frais de clôture. Mais si la maison se vend vraiment à 160 000 $, vous réalisez un bénéfice de 48 000 $, moins les taxes, pour six mois de travail, éventuellement sans écrire un seul chèque de votre propre compte bancaire.

Argent dur vs prêts conventionnels

Lucas Machado, président de House Heroes, un groupe d’investisseurs immobiliers qui renversent des maisons en Floride et qui finance des prêts d’argent dur, affirme que les prêts d’argent dur sont faciles d’une autre manière: L’absence de bureaucratie bureaucratique. Contrairement aux banques conventionnelles, les prêteurs ne sont pas liés par des directives concernant la forme de l'immobilier. «Les propriétés en mauvais état ne satisfont pas aux directives du financement hypothécaire traditionnel. Les prêteurs d’argent dur, d’autre part, s’attendent à prêter sur des maisons en mauvais état », explique Machado.

Au contraire, «les prêteurs d’argent fort décident d’accorder ou non le prêt en évaluant la solidité de l’opération et la fiabilité du flipper», explique Machado. Si le coût d’achat et de réparation par rapport à la valeur de revente est logique et que le flipper de la maison est digne de confiance, un prêteur en argent fort consentira le prêt.

En évaluant le flipper, les prêteurs d’argent fort ne sont généralement pas préoccupés par les qualifications de l’emprunteur telles que les ratios dette / revenu et les scores de crédit. Dans certains cas, ils souhaiteront peut-être consulter les documents d'un demandeur, tels que les déclarations de revenus, les relevés bancaires et les rapports de crédit. Ils ne s'inquiètent pas non plus si des fonds d'acompte sont empruntés (une autre différence par rapport aux prêteurs conventionnels). Après tout, «en cas de défaillance du flipper, le prêteur d’argent dur peut saisir, devenir propriétaire de la maison et la vendre de façon rentable par ses propres moyens», note Machado.

Un prêteur d'argent dur, semblable à une banque, conservera le privilège de premier rang sur la maison jusqu'à ce que l'emprunteur rembourse le prêt, mais l'emprunteur en sera le propriétaire et détiendra l'acte, explique Mat Trenchard, responsable des acquisitions chez Senna House Buyers, une des plus grandes entreprises d’achat de maisons à Houston.

Où chercher des prêteurs

Un endroit pour trouver un prêteur d'argent dur est en ligne. À titre d'exemple, Lima One Capital travaillera avec de nouvelles palmes et prêtera jusqu'à 90% du prêt sur coût ou jusqu'à 75% du prêt sur ARV. Les frais et les taux d'intérêt diminuent avec l'expérience de retournement d'un emprunteur. Lima One prête dans la plupart des États avec des taux et des frais variables selon les États.

En général, attendez-vous à payer:

• Si vous avez terminé jusqu'à un retournement au cours des 24 derniers mois, vous aurez des frais d'origination de 3, 5% et un taux d'intérêt de 12%.
• Avec deux à quatre retournements à votre actif, il s’agit d’une commission d’origine de 3% et d’un taux d’intérêt de 11%.
• Pour cinq lancers ou plus terminés, vous verrez des frais d'origination de 2% et un taux d'intérêt de 9, 99%

Les emprunteurs dont la cote de crédit est inférieure à 680 pourront emprunter un peu moins et acquitteront les coûts les plus élevés. La cote de crédit minimale est de 630. Par ailleurs, Lima One Capital exige un acompte de 10% et propose des délais de remboursement allant jusqu'à 13 mois.

Un deuxième exemple vient de LendingHome. Cette entreprise propose des prêts à taux fixe allant jusqu'à 90% du prix d'achat et 100% des coûts de rénovation. Les emprunteurs doivent soumettre des relevés bancaires prouvant qu’ils peuvent couvrir l’acompte et les frais de clôture. Les autres exigences comprennent un contrat d'achat, une liste des projets de correctifs antérieurs, la documentation de la propriété et le versement initial. Les taux d'intérêt vont généralement de 7, 5% à 12%. Des frais de demande de 199 $ sont facturés pour couvrir les coûts de souscription de prêts à des tiers. LendingHome facture également des frais d'origination, d'évaluation, de propriété et d'entiercement, et la société retient les fonds de réadaptation jusqu'à la fin des travaux de rénovation.

Le président de House Heroes, Lucus Machado, suggère de contacter les associations locales d’investisseurs immobiliers, les investisseurs locaux et les agents immobiliers locaux afin de trouver des prêteurs traditionnels. Mais il n’ya peut-être pas beaucoup de place pour négocier, en particulier sur les points et les taux d’intérêt. Machado note qu'au cours des dernières années, les occasions de prêter de l'argent sont si nombreuses qu'il n'est pas nécessaire de rechercher un accord. «Pourquoi [devriez-vous] contracter un emprunt à un taux de rendement inférieur aujourd'hui, alors que vous aurez probablement une autre opportunité demain?», Demande-t-il.

Prêteurs privés

«Un prêteur privé est tout simplement une personne ayant un capital substantiel à vous prêter», déclare Mat Trenchard, acheteur de maison Senna. «Vous seriez surpris de voir combien de personnes cherchent à prêter de l'argent qu'elles ont économisé. Ils fonctionneront un peu comme un prêteur de LML, sauf que vous pouvez généralement obtenir de meilleurs taux et conditions. »

Trenchard dit que les prêteurs privés sont peut-être plus disposés à négocier les conditions de paiement que les prêteurs d’argent dur. Ils peuvent même être disposés à agir en tant que partenaire lors de la transaction et à prendre une part des bénéfices en échange de ne pas prélever d'intérêts.

"La clé pour le flipper inexpérimenté est d'avoir confiance en soi lors des négociations", déclare Trenchard. «Ils ont besoin de réseauter et de discuter avec d'autres flippers pour savoir combien ils sont habitués à payer et savoir qu'ils peuvent s'en aller. Ne pensez pas, car vous ne pourriez pas vous mettre d'accord avec le premier prêteur auquel vous parlez, vous ne trouverez pas l'argent nécessaire à la conclusion d'un accord. »

Vous pouvez rechercher des prêteurs privés lors d'événements de réseautage immobilier locaux. Ces personnes peuvent facturer entre 8% et 12%, plus zéro à deux points, contre 12% à 15% pour les prêteurs d’argent fort, avec deux à cinq points, a déclaré Trenchard. Comme un prêteur d'argent dur ou une banque, ils prendront un privilège de première position sur la maison.

Comment vet un prêteur privé

Des flippers professionnels expérimentés disent que le meilleur moyen de mesurer un prêteur privé que vous envisagez est de parler à d'autres flippers (que vous trouverez également lors d'événements de réseautage immobilier) et de leur demander s'ils ont de l'expérience avec ces prêteurs. Combien de temps a été le retournement? Quels prix ont-ils reçu? Quelle était la réactivité du prêteur? Vous pouvez également demander des références et les appeler.

Le pire des scénarios est généralement qu'une transaction échoue parce que le prêteur ne fournit pas le financement promis et que l'acheteur perd son dépôt d'argent sérieux. Une autre possibilité est d’être surpris à la table de règlement par des frais de prêteur inattendus. Il est également possible que des batailles juridiques concernant les conditions du contrat ou qu'un prêteur tente d'attraper un emprunteur en défaut afin qu'il puisse saisir la propriété. Ce sont toutes de bonnes raisons de consulter un prêteur avant de signer quoi que ce soit.

«Cela dit, rappelez-vous que dans ce type de transaction, le prêteur échange beaucoup d'argent en échange de feuilles de papier signées - de documents de prêt. Ce n'est pas une mauvaise affaire pour l'emprunteur », explique Machado.

Prêteurs privés en ligne

Techniquement, un prêteur privé est un ami, un membre de la famille ou une autre personne qui ne fait pas de commerce de prêt, mais accepte de vous financer, déclare Brian Davis, cofondateur de SparkRental et investisseur immobilier de 15 propriétés. . Certaines entreprises peuvent s’appeler prêteurs privés simplement parce qu’elles appartiennent à des intérêts privés. Comme les prêteurs d'argent dur, vous pouvez également les trouver sur Internet.

5 Arch Funding, basé à Irvine, en Californie, travaille avec des palonniers expérimentés dans 30 États. Il offre des taux d'intérêt à un chiffre pour les prêts fixes et inversés.

Anchor Loans, une société basée à Calabasas, en Californie, peut conclure des accords sur un large éventail de types de propriétés à des taux d’intérêt concurrentiels dans 46 États. Les conditions varient selon les états. En Californie, par exemple, les prêts sont disponibles à des taux d’intérêt de 8% à 13%, en fonction de la valeur du prêt et de l’expérience de l’emprunteur, avec des frais d’origination de 2% à 3% et des conditions de prêt de 6 à 12 mois sans remboursement anticipé. pénalités. Les nageoires peuvent emprunter jusqu'à 70% des ARV de la maison. Un acompte d’au moins 10% à 20% du coût d’acquisition est requis. Les emprunteurs doivent avoir fait leurs preuves au moins cinq fois au cours des 18 mois précédents. Anchor Loans prendra en compte les prêts consentis à des sociétés qualifiées et à des sociétés à responsabilité limitée (LLC) composées de moins de cinq membres. Le financement peut arriver en deux jours à deux semaines et prend généralement une semaine, selon le site Web de l'entreprise.

Financement participatif

Le crowdfunding s'appuie sur un groupe de personnes et / ou d'institutions diverses pour financer collectivement des prêts. Chaque prêteur, appelé investisseur, fournit un faible pourcentage du prêt de l'emprunteur et gagne des intérêts sur cet argent.

Les sites de crowdfunding traditionnels tels que Prosper ne sont pas conçus pour acheter et renverser des maisons. Le montant maximal du prêt de 35 000 $ de Prosper est destiné à des projets tels que la rénovation domiciliaire, la consolidation de dettes et le financement de petites entreprises. C’est là que les sites de crowdfunding spécialisés dans les flippers d’immobilier résidentiel entrent en jeu. Certains pré-financent votre prêt, ce qui signifie que la société clôturera rapidement votre prêt avec son propre argent en attendant que les investisseurs l’investissent, tandis que d’autres ne le ferment pas. jusqu'à ce que les investisseurs l'aient entièrement financée. Cela peut signifier une fermeture plus lente ou aucune fermeture.

«Les sites Web de financement participatif occupent un créneau similaire à celui des prêteurs d’argent», a déclaré Davis. «Ils sont relativement coûteux, mais ils prêtent aux investisseurs immobiliers, quel que soit leur nombre d'hypothèques, et se concentrent fortement sur la garantie et la qualité de la transaction elle-même.»

Sites de crowdfunding

Groundfloor propose des prêts de 25 000 $ à 2 millions de dollars avec un financement pouvant atteindre 90% du coût des soins de longue durée (100% des coûts de rénovation), des fermetures dans les sept jours, aucun paiement pendant la durée du prêt et aucune déclaration de revenus ou relevé bancaire requis pour un prêt. moins d'un demi-million. Les taux d'intérêt vont de 5, 4% à 26%. Les emprunteurs doivent payer un minimum de trois mois d’intérêts même s’ils remboursent leur prêt plus tôt. Les frais de clôture habituels sont compris entre 500 et 1 500 dollars, et Groundfloor facture de deux à quatre points par prêt. Tous les points et les frais peuvent être incorporés dans le prêt. Rez-de-chaussée ne fonctionne généralement pas avec des nageoires inexpérimentées.

Patch of Land propose des prêts allant de 100 000 à 5 millions de dollars, avec un financement allant jusqu'à 80% de la valeur de prêt ou jusqu'à 70% de la valeur après rénovation, des fermetures en sept jours seulement et des taux d'intérêt à partir de 7, 99. %. Les emprunteurs effectuent automatiquement des paiements d’intérêts mensuels sur leurs emprunts d’une durée allant de 1 à 36 mois. Patch of Land ne fonctionne qu'avec des développeurs expérimentés.

Fund That Flip offre jusqu’à 90% du prix d’achat, jusqu’à 100% de l’ampleur des travaux, jusqu’à sept jours, des conditions de prêt de six à 24 mois et des taux de départ à 7, 99%.

Inconvénients du crowdfunding

Trenchard et Machado ont déclaré ne pas utiliser de sites Web de financement participatif dans l'immobilier, mais ils soupçonnaient tous deux que le processus de financement participatif pour évaluer et s'engager dans un accord pourrait être plus lent que celui qu'un emprunteur aurait avec un prêteur privé ou à fonds dur. Une fois que Flipper entretient une relation solide avec un prêteur, les deux partenaires peuvent conclure un accord en 24 heures lorsqu'une opportunité exceptionnelle se présente et que tous les documents sont en ordre.

Contrairement à un prêteur privé, les sites de financement participatif peuvent également ne pas offrir la possibilité de négocier. Ils peuvent avoir défini des paramètres pour chaque transaction car ils sont responsables d'un grand groupe d'investisseurs.

Le résultat final

Si vous n’avez pas assez d’argent pour retourner une maison sans aide financière, ou si vous avez l’argent mais que vous voulez limiter vos risques, il existe plusieurs façons d’obtenir un financement. Un prêteur d’argent fort, un prêteur privé ou un site de financement participatif en immobilier peut vous aider à concrétiser vos rêves.

Toutes ces options coûtent cher par rapport au financement hypothécaire traditionnel pour une maison occupée par son propriétaire, mais leur prix reflète le risque élevé que prend le prêteur et le risque peu probable que vous obteniez un prêt bancaire à taux réduit pour faire basculer une maison. Mais utiliser l’argent d’autres personnes vous permet non seulement de vous lancer dans l’activité de retournement lorsque vous n’avez que peu ou pas d’argent à investir, cela vous donne également la possibilité de convertir plus de propriétés simultanément et d’augmenter vos bénéfices globaux une fois que vous aurez acquis suffisamment d’expérience pour effectuer plusieurs transactions. .

«Si vous connaissez les options, où les trouver et comment établir des réseaux, le problème réside davantage dans la recherche de contrats que dans la recherche de fonds», déclare Trenchard. "Il est très facile de trouver de l'argent pour une bonne affaire, mais il est très difficile de faire de bonnes affaires."