Comment les taux d'intérêt affectent la valeur des propriétés

Les taux d'intérêt, en particulier les taux sur les échanges interbancaires et les bons du Trésor, ont un effet aussi profond sur la valeur des biens immobiliers productifs que sur tout instrument de placement. Parce que leur influence sur la capacité d'un particulier à acheter des propriétés résidentielles (en augmentant ou en diminuant le coût du capital hypothécaire) est si profonde, beaucoup de personnes supposent à tort que le seul facteur déterminant dans l'évaluation de l'immobilier est le taux hypothécaire actuel.

Toutefois, les taux hypothécaires ne sont qu’un des facteurs liés aux intérêts qui influent sur la valeur des propriétés. Etant donné que les taux d'intérêt affectent également les flux de capitaux, l'offre et la demande de capitaux et les taux de rendement du capital investi requis par les investisseurs, les taux d'intérêt déterminent le prix de l'immobilier de diverses manières.

Comment les taux d'intérêt affectent les valeurs des biens

Fondements de l'évaluation

Pour comprendre comment les taux d'intérêt, les flux de capitaux et les taux de financement influencés par le gouvernement affectent la valeur des propriétés, vous devez avoir une compréhension de base de l'approche par le revenu de la valeur immobilière. Bien que les valeurs immobilières soient influencées par l'offre et la demande de propriétés dans une région donnée et par le coût de remplacement de la mise en valeur de nouvelles propriétés, l'approche par le revenu est la technique d'évaluation la plus courante pour les investisseurs. L’approche des revenus fournie par les évaluateurs d’immeubles commerciaux ainsi que par les souscripteurs et les investisseurs d’investissements adossés à des actifs immobiliers est très similaire à l’analyse des flux de trésorerie actualisés réalisée sur les investissements en actions et en obligations.

En termes simples, l'évaluation commence par la prévision des revenus de la propriété, sous la forme de loyers anticipés ou, dans le cas d'hôtels, d'occupation anticipée multipliée par le coût moyen par chambre. Ensuite, en prenant tous les coûts au niveau de la propriété, y compris le coût de financement, l’analyste obtient le résultat opérationnel net (NOI), ou le flux de trésorerie restant après toutes les dépenses d’exploitation.

En soustrayant tous les coûts en capital, ainsi que tout capital d'investissement pour entretenir ou réparer l'immeuble et les autres dépenses non spécifiques à l'immeuble, du résultat net, le résultat est le cash-flow net (NCF). Étant donné que les propriétés ne conservent généralement pas de liquidités ou ne font pas l’objet d’une politique de dividende déclarée, NCF correspond aux liquidités disponibles pour les investisseurs et équivaut aux liquidités provenant des dividendes, qui sont utilisés pour évaluer les placements en actions ou à revenu fixe. En capitalisant les dividendes ou en actualisant le flux de trésorerie (y compris toute valeur résiduelle) pour une période d'investissement donnée, la valeur de la propriété est déterminée.

Flux de capitaux

Les taux d'intérêt peuvent avoir une incidence importante sur le coût de financement et les taux hypothécaires, ce qui a une incidence sur les coûts au niveau de la propriété et donc sur la valeur. Cependant, l'offre et la demande de capital et les investissements concurrents ont le plus grand impact sur les taux de rendement requis et les valeurs d'investissement. Alors que la Réserve fédérale américaine s'éloignait de la politique monétaire pour se concentrer davantage sur la gestion des taux d'intérêt afin de stimuler l'économie ou de lutter contre l'inflation, sa politique a eu un effet direct sur la valeur de tous les investissements.

À mesure que les taux de change interbancaires diminuent, le coût des fonds diminue, et les fonds entrent dans le système; inversement, lorsque les taux augmentent, la disponibilité des fonds diminue. En ce qui concerne l'immobilier, les modifications des taux de prêt interbancaires augmentent ou réduisent le montant du capital disponible pour l'investissement. Le montant du capital et le coût du capital affectent la demande mais aussi l'offre, c'est-à-dire l'argent disponible pour les achats immobiliers et le développement. Par exemple, lorsque le capital disponible est limité, les fournisseurs de capital ont tendance à prêter moins en pourcentage de la valeur intrinsèque, ou moins loin de la "pile de capitaux". Cela signifie que les prêts sont contractés selon des ratios de prêt sur valeur inférieurs, ce qui réduit les flux de trésorerie et la valeur des propriétés.

Ces modifications des flux de capitaux peuvent également avoir un impact direct sur la dynamique de l'offre et de la demande pour l'immobilier. Le coût du capital et la disponibilité du capital affectent l'offre en fournissant un capital supplémentaire pour le développement immobilier; ils influencent également la population d'acheteurs potentiels à la recherche de contrats. Ces deux facteurs travaillent ensemble pour déterminer les valeurs des propriétés.

Pourcentages de remise

L'impact le plus évident des taux d'intérêt sur les valeurs immobilières peut être constaté dans la dérivation des taux d'actualisation ou de capitalisation. Le taux de capitalisation peut être considéré comme le taux de dividende requis par l'investisseur, tandis qu'un taux d'actualisation correspond aux exigences de rendement total de l'investisseur. K désigne généralement le RROR, tandis que le taux de capitalisation est égal à (Kg), où g est la croissance attendue du revenu ou l'augmentation de la plus-value du capital.

Chacun de ces taux est influencé par les taux d'intérêt en vigueur car ils sont égaux au taux sans risque majoré d'une prime de risque . Pour la plupart des investisseurs, le taux sans risque est celui des obligations du Trésor américain. garantis par le crédit du gouvernement fédéral, ils sont considérés comme sans risque, car la probabilité de défaut est si faible. Étant donné que les investissements à risque plus élevé doivent générer un rendement proportionnellement plus élevé pour compenser le risque supplémentaire supporté, lors de la détermination des taux d'actualisation et des taux de capitalisation, les investisseurs ajoutent une prime de risque au taux sans risque afin de déterminer les rendements ajustés en fonction du risque nécessaires pour chaque investissement considéré .

Parce que K (taux d'actualisation) est égal au taux sans risque majoré d'une prime de risque, le taux de capitalisation est égal au taux sans risque majoré d'une prime de risque, moins la croissance attendue (g) des revenus. Bien que les primes de risque varient en fonction de l'offre et de la demande et d'autres facteurs de risque sur le marché, les taux d'actualisation varieront en fonction de l'évolution des taux d'intérêt qui les composent. Lorsque les rendements requis sur des investissements concurrents ou de substitution augmentent, la valeur immobilière diminue; à l'inverse, lorsque les taux d'intérêt baissent, les prix de l'immobilier augmentent.

Le résultat final

Il est important de se concentrer sur les taux hypothécaires, car ils ont une influence directe sur les prix de l'immobilier. Si vous êtes un propriétaire potentiel ou un investisseur immobilier, un moyen simple de rechercher les taux d’intérêt actuels est d’utiliser une calculatrice hypothécaire.

Cela dit, il est important de noter que la modification des taux d’intérêt affecte de nombreux aspects de l’immobilier. Au-delà du prix de votre nouvelle maison, les taux d’intérêt affectent également la disponibilité du capital et la demande d’investissement. Ces flux de capitaux influent sur l'offre et la demande de biens immobiliers et, par conséquent, sur les prix de l'immobilier.

En outre, les taux d'intérêt affectent également les rendements des investissements de substitution et les prix changent pour rester en ligne avec le risque inhérent aux investissements immobiliers. Ces modifications des taux de rendement requis pour les biens immobiliers varient également pendant les périodes de déstabilisation sur les marchés du crédit. Alors que les investisseurs prévoient une variabilité accrue des taux futurs ou une augmentation du risque, les primes de risque s'élargissent, ce qui exerce une pression à la baisse plus forte sur les prix de l'immobilier.