Prêt Jumbo

Un prêt jumbo, également appelé hypothèque jumbo, est un type de financement qui dépasse les limites fixées par la Federal Housing Finance Agency (FHFA). Contrairement aux hypothèques conventionnelles, un prêt jumbo ne peut être acheté, garanti ou titrisé par Fannie Mae ou Freddie Mac. Conçus pour financer des propriétés de luxe et des résidences sur des marchés immobiliers locaux très concurrentiels, les hypothèques Jumbo ont des exigences de souscription et des incidences fiscales uniques. Ces types d’hypothèques ont pris de l’ampleur alors que le marché de l’habitation continue de se redresser après la Grande Récession.

La valeur d'une hypothèque jumbo varie selon les États et même les comtés. La FHFA fixe la taille de la limite de prêt conforme pour différentes zones sur une base annuelle, bien que cela change rarement. En 2019, la limite était fixée à 484 350 dollars pour la majeure partie du pays. Ce montant a été augmenté de 453 100 dollars en 2018. Pour les comtés ayant des valeurs de logement plus élevées, la limite de base est fixée à 726 525 dollars, soit 150% de 484 350 dollars.

La FHFA dispose d’un ensemble de dispositions différent pour les zones situées en dehors de la partie continentale des États-Unis pour le calcul de la limite de prêt. En conséquence, la limite de base pour un prêt jumbo en Alaska, à Guam, à Hawaii et dans les Îles Vierges américaines à compter de 2019 est également de 726 525 $. Ce montant peut même être encore plus élevé dans les comtés ayant des valeurs de logement plus élevées.

Comment fonctionne un prêt jumbo

Si vous avez l'intention de construire une maison coûtant près d'un demi-million de dollars ou plus - et que vous n'avez pas beaucoup d'argent dans un compte en banque - vous aurez probablement besoin d'une hypothèque colossale. Et si vous essayez d'en obtenir un, vous devrez faire face à des exigences de crédit beaucoup plus rigoureuses que les propriétaires qui demandent un prêt conventionnel. En effet, les prêts jumbo comportent plus de risques de crédit pour le prêteur, car Fannie Mae et Freddie Mac ne donnent aucune garantie. Il y a aussi plus de risque parce que plus d'argent est impliqué.

Tout comme les hypothèques traditionnelles, les exigences minimales pour un jumbo sont de plus en plus strictes depuis 2008. Pour être approuvé, vous aurez besoin d'une cote de crédit exceptionnelle, de 700 ou plus, et d'un très faible ratio dette / revenu. Le DTI doit être inférieur à 43% et de préférence plus proche de 36%. Bien que les prêts hypothécaires ne soient pas conformes, les jumbos doivent néanmoins être conformes aux directives de ce que le Bureau de la protection financière des consommateurs considère comme un «prêt hypothécaire qualifié» - un système de prêt comportant des conditions et des règles normalisées, telles que la DTI à 43%.

Vous devrez prouver que vous disposez de liquidités accessibles pour couvrir vos paiements, qui risquent d'être très élevés si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux fixe standard de 30 ans. Les niveaux de revenus et les réserves spécifiques dépendent de la taille du prêt global, mais tous les emprunteurs ont besoin de 30 jours de talons de chèque de paie et de formulaires d’imposition W2 datant de deux ans. Si vous êtes un travailleur indépendant, les exigences de revenus sont plus grandes: deux années de déclarations de revenus et au moins 60 jours de relevés bancaires en cours. L'emprunteur a également besoin d'actifs liquides prouvables pour être éligible et des réserves en espèces égales à six mois des versements hypothécaires. Et tous les candidats doivent présenter une documentation appropriée sur tous les autres prêts détenus et une preuve de propriété d'actifs non liquides (comme les autres biens immobiliers).

Points clés à retenir

• Un prêt jumbo est un type de financement qui dépasse les limites fixées par l'Agence fédérale de financement du logement et ne peut pas être acheté, garanti ou titrisé par Fannie Mae ou Freddie Mac.
• Les propriétaires doivent satisfaire à des exigences de crédit plus rigoureuses que celles qui sollicitent un prêt classique.
• L’approbation nécessite un pointage de crédit stellaire et un ratio dette / revenu très faible.
• Le TAP moyen d'une hypothèque jumbo est souvent comparable à celui d'une hypothèque conventionnelle, tandis que les acomptes représentent environ 10% à 15% du prix d'achat total.

Taux de prêt jumbo

Alors que les hypothèques jumbo portaient des taux d’intérêt plus élevés que les hypothèques conventionnelles, l’écart s’est réduit ces dernières années. Aujourd'hui, le taux annuel moyen (APR) d'une hypothèque jumbo est souvent comparable à celui d'une hypothèque conventionnelle, voire même inférieur dans certains cas. À compter de mars 2019, Wells Fargo, par exemple, a imputé un TAP de 4, 092% sur un prêt conforme à taux fixe de 30 ans et de 3, 793% à la même échéance sur un prêt jumbo.

Même si les entreprises parrainées par le gouvernement ne peuvent pas les gérer, les gros emprunts sont souvent titrisés par d'autres institutions financières; comme ces titres comportent davantage de risques, ils se négocient avec une prime de rendement supérieure à celle des prêts hypothécaires titrisés classiques. Cependant, cet écart a été réduit avec le taux d’intérêt des prêts eux-mêmes.

Acompte sur un prêt jumbo

Heureusement, les exigences en matière d'acompte se sont assouplies au cours de la même période. Dans le passé, les prêteurs hypothécaires jumbo exigeaient souvent que les acheteurs représentent 30% du prix d'achat de la résidence (contre 20% pour les prêts hypothécaires conventionnels). Maintenant, ce chiffre a chuté de 10% à 15%. Comme pour toute hypothèque, le versement d’une mise de fonds plus élevée peut présenter divers avantages, notamment pour éviter le coût de l’assurance prêt hypothécaire privée exigée par les prêteurs pour les mises de fonds inférieures à 20%.

Qui devrait souscrire un prêt jumbo?

Le montant que vous pouvez emprunter dépend bien sûr de votre actif, de votre pointage de crédit et de la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter. Ces hypothèques sont considérées comme les plus appropriées pour un segment de personnes à revenu élevé qui gagnent entre 250 000 et 500 000 dollars par an. Ce segment est connu sous le nom de HENRY, un acronyme désignant les personnes à revenus élevés, pas encore riches. Fondamentalement, ce sont des gens qui gagnent généralement beaucoup d’argent mais qui n’ont pas accumulé des millions d’argent supplémentaire ou d’autres actifs - pas encore.

Un particulier du segment HENRY n’a peut-être pas accumulé l’argent nécessaire pour acheter une nouvelle maison chère avec de l’argent, mais ces personnes à revenu élevé ont généralement de meilleures notes de crédit et des antécédents de crédit mieux établis que les acheteurs moyens qui recherchent un prêt hypothécaire classique montant inférieur. Ils ont également tendance à avoir des comptes de retraite bien établis. Ils cotisent souvent depuis plus longtemps que les salariés à faible revenu.

Ne vous attendez pas à un gros allégement fiscal sur un prêt jumbo. Le plafond de la déduction des intérêts hypothécaires est limité à 750 000 $ pour les nouvelles dettes hypothécaires.

Ce sont précisément les types d'individus que les institutions adorent souscrire à des produits à long terme, en partie parce qu'ils ont souvent besoin de services de gestion de patrimoine supplémentaires. De plus, il est plus pratique pour une banque d’administrer un prêt hypothécaire unique de 2 millions de dollars que de 10 prêts d’une valeur de 200 000 dollars chacun.

Considérations spéciales pour un prêt jumbo

Le fait que vous ayez droit à l'un de ces prêts ne signifie pas que vous devriez en prendre un. Vous ne devriez certainement pas si vous comptez sur cela pour vous fournir un allégement fiscal substantiel, par exemple.

Vous savez probablement que vous pouvez déduire de vos impôts les intérêts hypothécaires que vous avez payés pour une année donnée, à condition de détailler vos déductions. Mais vous n’avez probablement jamais eu à vous soucier du plafond imposé par l’IRS sur cette déduction - un plafond qui a été abaissé par l’adoption de la loi sur les réductions d’impôt et les emplois. Toute personne ayant obtenu une hypothèque le 14 décembre 2017 ou avant peut déduire des intérêts sur une dette pouvant atteindre 1 million de dollars, ce qui correspond au montant de l'ancien plafond. Toutefois, pour les achats domiciliaires effectués après le 14 décembre 2017, vous ne pouvez déduire que les intérêts sur une dette hypothécaire pouvant aller jusqu'à 750 000 $. Si votre hypothèque est plus grande, vous ne recevez pas la déduction complète. Par exemple, si vous envisagez de contracter une hypothèque jumbo de 2 millions de dollars générant des intérêts de 80 000 dollars par an, vous ne pouvez déduire que 30 000 dollars, soit les intérêts sur les premiers 750 000 dollars de votre prêt hypothécaire. En réalité, vous n’obtenez un allégement fiscal que sur 37, 5% de l’intérêt hypothécaire.

Cela signifie que vous devez emprunter avec soin et calculer soigneusement les chiffres pour voir ce que vous pouvez réellement vous permettre et quels types d'avantages fiscaux vous recevrez. Avec la déduction de l'impôt local et de l'État limitée à 10 000 dollars par an, en raison du même compte de taxes, une propriété très taxée vous coûtera également plus cher. Une autre stratégie: comparez les conditions pour déterminer si la souscription d'un autre prêt conforme plus petit, auquel s'ajoute un deuxième prêt au lieu d'un gros jumbo, pourrait s'avérer préférable pour vos finances à long terme. (Pour une lecture connexe, reportez-vous à la section "Compréhension des prêts hypothécaires classiques ou jumbo")