Principales raisons d'investir dans l'immobilier

L'investissement immobilier est l'achat d'un flux de revenus futur provenant d'une propriété et peut offrir plusieurs avantages par rapport à d'autres types d'investissement, notamment des rendements potentiellement plus élevés, la stabilité, la couverture contre l'inflation et la diversification. Voici quelques-unes des principales raisons pour lesquelles vous envisagez d'investir dans l'immobilier.

Points clés à retenir

• Investir dans l'immobilier n'a jamais été aussi facile avec les FPI et les FNB immobiliers, ce qui permet aux investisseurs ordinaires d'accéder à divers types et localisations de propriétés.
• Les investisseurs peuvent chercher à ajouter de l’immobilier à leur portefeuille comme moyen de diversification et de protection contre l’inflation.
• L'immobilier présente des avantages supplémentaires, tels que sa capacité à augmenter sa valeur et à générer des flux de trésorerie provenant de revenus locatifs ou d'intérêts hypothécaires.

Rendements concurrentiels corrigés du risque

Sur la base des données de juillet 2018 du Conseil national des fiduciaires en investissement immobilier (NCREIF), les actifs commerciaux du marché privé ont affiché une performance moyenne de 9, 85% au cours des cinq dernières années. Cette performance crédible a été obtenue, associée à une faible volatilité par rapport aux actions et aux obligations, pour des rendements corrigés du risque extrêmement compétitifs.

Les critiques soutiennent que la caractéristique de faible volatilité de l'immobilier est le résultat de transactions immobilières peu fréquentes et de la valeur des propriétés souvent déterminée par des évaluations par des tiers, qui ont tendance à être à la traîne du marché. Les transactions et les évaluations peu fréquentes aboutissent à un lissage des rendements, car les valeurs de propriété déclarées sous-estiment les valeurs de marché dans un contexte de reprise et surestiment les valeurs de marché dans une période de ralentissement.

S'il est vrai que les estimations historiques de la volatilité immobilière devraient être ajustées à la hausse, les marchés en temps réel sont vulnérables aux chocs soudains et inattendus. Un bon exemple de ceci serait le "crash flash" de mai 2010, quand 1 billion de dollars de valeur boursière ont été effacés en seulement 15 minutes. Dans un environnement où la volatilité des marchés est un problème et où la dynamique du trading algorithmique est floue, les prix plus stables de l'immobilier sont attractifs.

Valeur d'actif corporel élevée

Contrairement aux actions et, dans une certaine mesure, aux obligations, un investissement immobilier est soutenu par un niveau élevé de brique et de mortier. Cela permet de réduire le conflit principal-agent ou la mesure dans laquelle l'intérêt de l'investisseur dépend de l'intégrité et de la compétence des gestionnaires et des débiteurs. Même les fiducies de placement immobilier (FPI), qui sont des valeurs immobilières inscrites, ont souvent des réglementations qui exigent qu'un pourcentage minimum de bénéfices soit versé sous forme de dividendes.

Revenu attrayant et stable

Un élément clé de l’investissement immobilier est la proportion importante du rendement total provenant des revenus locatifs à long terme. Sur une période de 30 ans allant de 1977 à 2007, près de 80% du rendement immobilier total aux États-Unis a été généré par les flux de revenus. Cela contribue à réduire la volatilité, car les investissements qui dépendent davantage du rendement des revenus ont tendance à être moins volatils que ceux qui dépendent davantage du rendement de la valeur du capital.

L'immobilier est également intéressant par rapport aux sources de revenus traditionnelles. La classe d'actifs se négocie généralement à une prime de rendement supérieure à celle des bons du Trésor américains et est particulièrement attrayante dans un environnement où les taux du Trésor sont bas.

Diversification du portefeuille

Un autre avantage d'investir dans l'immobilier est son potentiel de diversification. L'immobilier a une corrélation faible et, dans certains cas, négative, avec d'autres grandes classes d'actifs. Cela signifie que l'ajout de biens immobiliers à un portefeuille d'actifs diversifiés peut réduire la volatilité du portefeuille et générer un rendement plus élevé par unité de risque.

Couverture contre l'inflation

La capacité de couverture de l’inflation dans l’immobilier découle de la relation positive existant entre la croissance du PIB et la demande immobilière. À mesure que les économies se développent, la demande immobilière augmente les loyers, ce qui se traduit par une augmentation de la valeur du capital. Par conséquent, l'immobilier tend à maintenir le pouvoir d'achat du capital en transmettant aux locataires une partie de la pression inflationniste et en intégrant une partie de la pression inflationniste sous la forme d'une appréciation du capital.

L'inconvénient: le manque de liquidité

Le principal inconvénient de l'investissement dans l'immobilier est l'illiquidité ou la difficulté relative à convertir un actif en trésorerie et la trésorerie en actif. Contrairement à une transaction sur actions ou obligations, qui peut être complétée en quelques secondes, une transaction immobilière peut prendre des mois pour se conclure. Même avec l'aide d'un courtier, trouver la bonne contrepartie peut prendre quelques semaines de travail.

Cela dit, les avancées en matière d’innovation financière ont apporté une solution au problème de l’illiquidité sous forme de FPI cotées en bourse et de sociétés immobilières. Ceux-ci fournissent une propriété indirecte des actifs immobiliers et sont structurés comme des sociétés cotées. Ils offrent une meilleure liquidité et une meilleure tarification du marché, mais se traduisent par une volatilité accrue et des avantages de diversification plus faibles.

Le résultat final

L'immobilier est une classe d'actifs distincte, simple à comprendre et pouvant améliorer le profil de risque et de rendement du portefeuille d'un investisseur. En soi, l'immobilier offre des rendements compétitifs ajustés au risque, avec moins de conflits mandataire-agent et des flux de revenus attrayants. Il peut également améliorer un portefeuille en réduisant la volatilité grâce à la diversification. Bien que l'illiquidité puisse être une préoccupation pour certains investisseurs, il existe des moyens d'obtenir une exposition à l'immobilier tout en réduisant son illiquidité et même en la rapprochant de celle des classes d'actifs traditionnelles.